Мнение: как начинающим предпринимателям сэкономить на престижном офисе

Для многих компаний внешний вид и расположение представительского офиса в престижном районе является имиджевым моментом. Но многие предприниматели на стадии, когда бизнес только развивается, даже не задумываются о такой опции и рассматривают офис исходя из стереотипов дешевизны и доступности. Однако сегодня в Москве вполне реально снять офис в качественном бизнес-центре, в хорошей локации и за небольшие деньги.

Торгуйтесь с собственниками бизнес-центра, просите максимально возможную скидку

Несмотря на то что бизнес-центры класса А считаются дорогими, тем не менее в них можно найти помещение и по цене класса В+. Для этого нужно рассматривать не только проекты с высоким уровнем заполняемости, но и, наоборот, недавно вышедшие на рынок бизнес-центры с большим коэффициентом вакантности, так как собственники заполненных объектов последние площади сдают по максимально возможной ставке. Но здесь есть одно но: если вы интересуетесь бизнес-центром с большей долей свободных площадей, нужно выяснить, по какой причине они пустуют. Если это не связано с какими-либо инженерно-техническими недостатками здания, а обосновывается текущей фазой падения рынка, то в процессе переговоров даже небольшая компания может получить комфортные коммерческие условия и желаемый дисконт. Рынок перешел от арендодателя к арендатору, и сейчас крупнейшие девелоперы готовы проявлять небывалую гибкость, в особенности для «правильных» арендаторов, даже если им требуются минимальные площади в аренду. Очень многое будет зависеть от ваших навыков ведения переговоров.

Подводные камни: в случае с объектами, где много свободных площадей, обращать внимание на инженерно-технические характеристики. Также в текущей ситуации рекомендуем ориентироваться на рублевые предложения.

Разделите главный офис и бэк-офис

Для компаний с большим штатом, нацеленных на имиджевый офис, полезно будет рассмотреть вариант разделения офиса на несколько площадок. В этом случае возможна аренда или субаренда представительского офиса не более 100 кв. м в качественном бизнес-центре в пределах Садового кольца, который будет полностью оборудован и предназначен для организации бизнес-встреч и переговоров с размещением зоны ресепшен. При этом кадровый состав компании (финансовый и маркетинговый департаменты, кадровые службы, IT-менеджер, водитель и т. д.) может быть размещен в более дешевом бизнес-центре неподалеку от представительского офиса или в менее популярном районе города, где проще найти предложения с необходимыми характеристиками. Данный способ позволяет значительно минимизировать расходы компании.

Подводные камни: в основном связаны с возникающими сложностями во взаимодействии бэк-офиса и главного офиса компании в плане логистики и коммуникаций.

Сдайте часть помещений в субаренду

Если вы уже арендуете подходящий офис, но его содержание и аренда из-за кризиса становятся невыгодными, можно не только сэкономить, но и попробовать заработать на части помещений. В случае, когда есть возможность без особых финансовых потерь отделить неиспользуемую часть офиса, освободившиеся площади стоит сдать в субаренду. Кто-то также может искать небольшое помещение в классе А, а ваше предложение станет привлекательным. Обратный вариант, кстати, также возможен.

Подводные камни: субаренда может быть ограничена собственниками помещения. Со стороны субарендатора есть определенные риски стать зависимым от первого арендатора и его арендных отношений с собственником. В случае расторжения основного договора сторонами субарендатор, возможно, будет застигнут врасплох, что приведет к временным и финансовым затратам.

Рассматривайте качественные площадки за пределами центральных районов

Добро пожаловать в другой бизнес-центр в менее популярном районе. Возможно, имеет смысл переезд всей компании за пределы центрального делового района (ЦДР) в сопоставимый по качеству офис класса А. Разница в среднерыночных показателях запрашиваемой ставки аренды в ЦДР и за его пределами варьируется в зависимости от удаленности от центра, но в среднем ниже в два раза.

Подводные камни: при переезде в более удаленные от центра районы не забывайте о  главном — транспортной и пешеходной доступности бизнес-центра, качественном окружении с точки зрения деловой среды и развитости инфраструктуры. Логистика должна быть соблюдена.

Ориентируйтесь не на класс, а на характеристики бизнес-центра и его окружение

На рынке представлено большое количество качественного, концептуально интересного и недорогого предложения класса В+, стоимость аренды которого в пределах ЦДР значительно ниже представленного в рублях класса А — в среднем на 47%. Так что, возможно, имеет смысл ориентироваться не столько на букву класса, сколько на общие характеристики по качеству объекта и его локации.

Подводные камни: не обнаружено, если у будущего арендатора нет принципиальной позиции «только класс А и ничего больше».

Изучите возможности, предоставляемые коворкингом

Коворкинг в центре города. Речь пойдет не об обычном коворкинге для стартапов, начинающих предпринимателей, фрилансеров, дизайнеров и т. п., а о местах для искушенных бизнесменов. Премиум-коворкинг — тренд последних лет. На московском рынке представлено несколько очень интересных проектов данного формата. Например, Cabinet Lounge на Лубянке, CEO Rooms в башне «Империя», Meeting Point и Telegraph на Охотном Ряду. Средняя стоимость резидентских клубных карт варьируется от набора необходимой инфраструктуры, услуг, размера рабочего места (от стола до маленького офиса на несколько человек) в диапазоне 20–50 тыс. руб. в месяц, что для небольшой компании может стать более выгодной альтернативой классическому офису.

Подводные камни: присутствие посторонних людей в числе сотрудников, клиентов и гостей других резидентов коворкинг-пространства.

Грамотно спланируйте ваш офис, не оставляйте неиспользуемых площадей

Грамотная планировка нового офиса — залог хорошей экономии. Отказ от кабинетной планировки в пользу создания мобильного офиса, где открытая рабочая зона по необходимости трансформируется, например, в одну-две переговорные комнаты, за счет универсальной модульной конструкции создает возможность работы в разных функциональных зонах. Практика европейских, да и российских компаний показывает, что hot desking позволяет сократить расходы на аренду офиса на 20–30%. Хотя все, конечно, зависит от специфики компании. Чаще всего данная система работы приемлема для консультантов, юристов и представителей других специальностей, не требующих постоянного присутствия. Еще один удобный формат офиса — лофт, позволяющий за счет высоты потолков разместить дополнительные рабочие места на втором ярусе.

Подводные камни: проектирование таких «умных» решений в организации офисного пространства, скорее всего, потребует определенных финансовых затрат, но одновременно с этим подобные фишки находят весьма положительные отклики у клиентов и являются отличительной и, что немаловажно, запоминающейся особенностью компании.

ДГИ вам в помощь!

Еще один способ поиска недорогого помещения с центральным местоположением — участие в аукционе Департамента городского имущества г. Москвы. На торгах участники борются за право заключения договора аренды на помещения, предлагаемые в том числе под размещение офиса, по заниженной стартовой стоимости аренды.

Подводные камни: в зависимости от особенностей помещения количество заинтересованных сторон непредсказуемо, а окончательная ставка реализации помещения может быть как значительно выше рынка, так и ниже среднерыночных значений.

Изучите возможности льготной аренды

Одним предпринимателям придется прибегать к альтернативным вариантам, иным удастся получить существенную экономию, арендовав под офис нежилое помещение, находящееся в муниципальной собственности. В настоящее время такая съемная площадь оплачивается по льготной ставке из расчета 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м, в то время как рыночный показатель достигает 22 тыс. руб. за 1 кв. м в классе В+.

Подводные камни: однако для получения таких льгот требуется соблюдение нескольких условий, в том числе бизнес должен относиться к определенному виду деятельности (к примеру, частный образовательный или медицинский).

Вывод

Вариантов выбора альтернатив классическому офису может быть много. Чтобы вместо имиджевого центрального офиса в итоге не получить нечто прямо противоположное, главное понимать, для каких целей он нужен, какие компромиссы приемлемы, а какие  смогут отдалить от первоначально поставленной задачи. По мере развития и укрепления бизнеса со временем можно вернуться к поиску «самого-самого» класса А для нового офиса. Но это уже тема для другого материала.

Николай Казанский специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции