Идеальный шторм: что будет с ценами на жилье при низкой стоимости нефти
Цены на жилье в Москве имеют не прямую, но сильную зависимость от стоимости нефти. Недвижимость реагирует на падение нефтяных котировок с задержкой, когда речь идет об их устойчивом снижении, а не о краткосрочных колебаниях. К концу января 2016 года цена нефти снизилась до отметки около $30 за баррель (сырье дешевело с июня 2014 года, когда стоимость бочки эталонного сорта Brent достигла локального максимума в $115).
«РБК-Недвижимость» собрала мнения экспертов о ценовых сценариях развития рынка жилья и новостроек. Редакция попросила дать полярные прогнозы — пессимистичный и оптимистичный.
— Скажу так: первую половину 2015 года было ощущение, что на рынке жилья кризис. Соответственно, задача — переждать, перетерпеть это время, оптимизировав бизнес-процессы, приготовившись к сокращению спроса, сделок, затянув пояса, временно отказавшись от каких-то программ и проектов. Сейчас есть понимание, что в текущей экономической ситуации, которую в том числе определяют низкие цены на нефть, нынешнее состояние рынка — его новая реальность. А потому, если не случится революционных экономических потрясений, к концу нынешнего года вторичный рынок жилья подойдет примерно с теми же показателями динамики, что и в 2015-м. Покупательная способность населения как минимум на ближайший год останется на низком уровне. И пока это так, рынок жилья будет существовать в режиме ограниченного товарооборота, который — повторю — не дно (потому что резкого отскока не ожидается), а новый уровень. Такой сценарий я назвал бы реалистичным.
Оптимистичный — после того, как начнут увеличиваться реальные доходы населения и платежеспособный спрос. В ситуации сохранения низких цен на нефть это возможно только вследствие изменения экономической модели в стране, проведения структурных реформ, но насколько такой сценарий является оптимистичным, а не фантастичным — вопрос открытый.
Происходящее сейчас все-таки больше напоминает идеальный шторм, при котором неблагоприятные факторы складываются так, что удар стихии многократно усиливается. Поэтому то, что «стакан наполовину пуст», кажется все-таки более вероятным, чем наоборот. В контексте вторичного рынка жилья можно говорить о том, что сделки не прекратятся — поскольку жизнь продолжается, и изменяющиеся жизненные обстоятельства потребуют от людей решения жилищных вопросов. Однако пессимистичным сценарием я назвал бы снижение количества сделок на вторичном рынке в 2016 году еще примерно на 20% относительно показателей 2015-го. Такое возможно в случае резкого обвала рубля, в том числе из-за дальнейшего падения цен на нефть. В этом случае покупательная способность населения еще более снизится, а собственники не будут готовы быстро снижать цены на свои объекты. Данная ситуация чревата критическим разрывом в возможностях покупателей и ожиданиях продавцов — то есть возникновением условий, при которых стороны какое-то время не смогут договариваться и в конечном итоге проводить сделки.
— Оптимистичным считаю сценарий, который можно условно назвать сохранением статус-кво — тех показателей, которые отмечены в 2015 году. Однако, исходя из текущих реалий (нефть по $27), это маловероятно. Наилучшим исходом было бы, если бы нефть вернулась к отметке $40–45 во втором квартале и ее поведение стало бы более или менее предсказуемым. Даже при низких рыночных показателях можно работать достаточно эффективно, если спрогнозировать ситуацию. При таком — оптимистичном, по сравнению с нынешним — развитии событий строительная отрасль может продержаться до лучших времен, пока экономика не пойдет в рост.
Пессимистичный сценарий: нефть будет торговаться на уровне $32 довольно продолжительное время, и рынку необходимо подстроиться под это. Некоторые проекты обречены остаться на бумаге. Проекты, заложенные год-два назад, могут стартовать по более низким ценам, чем это предполагалось изначально. Скорее всего, концепции некоторых проектов претерпят изменения как по квартирографии (в сторону более мелкой нарезки), так и по качеству строительных и отделочных материалов. При отсутствии ипотеки с господдержкой рынок ждет увеличение количества программ длительных рассрочек от застройщиков, а также новые меры по поддержке строительного сектора, которые власти обещают ввести взамен отмены льготной ипотеки.
— Стоимость нефти непосредственно влияет на курс валюты и — последовательно — на ценообразование в сегменте первичной недвижимости. Очевидно, что при девальвации рубля себестоимость объектов повысится: импортозамещение у нас пока не избавляет строительную и смежные отрасли от использования зарубежных материалов и оборудования. При большом объеме предложения на рынке новостроек и при растущей себестоимости строительства цены не должны снижаться, теоретически они должны расти, ведь иначе возведение будет просто убыточным. Снижение же цен грозит рынку недостроем.
— Сейчас тяжело говорить о каком-то действительно оптимистичном сценарии для российского рынка. При этом вполне реалистичным сценарием представляется цена на нефть около $50 за баррель при периодических колебаниях от $30 до $70. Чтобы понять, сколько при такой цене на нефть будет стоить московская недвижимость, можно посмотреть на рынок в ретроспективе. Коридор цен при дорогой нефти составлял $4–6 тыс. за 1 кв. м. В прошлом году недвижимость «вывалилась» из этого коридора и уверенно движется к $2 тыс. за 1 кв. м — как раз тому уровню, который наблюдался на рынке в 2004 году при цене на нефть в районе $50 за баррель.
При этом я делаю прогноз именно в долларовых ценах, поскольку цены на недвижимость определяет макроэкономика, а рубль сам по себе зависит в большей степени от политики Центробанка. При текущей стратегии ЦБ можно говорить о том, что при обозначенной цене нефти курс составляет около 70 руб. за $1. Таким образом, при оптимистично-реалистичном сценарии цены на недвижимость снизятся примерно до 140 тыс. руб. за 1 кв. м.
При негативном сценарии цены на нефть будут ниже $30 за баррель. В этом случае недвижимость подешевеет до уровня 1999–2002 годов, то есть порядка $1 тыс. за 1 кв. м. Если нефть останется на таком низком уровне, курс российской валюты может просесть примерно до 100 руб. за $1. Таким образом, цены на жилье упадут до 100 тыс. руб. за 1 кв. м.
— Рынок недвижимости всегда был зависим от нефтяных денег, их наличие и количество влияло и на возможности реальных покупателей (для себя) и на долю инвесторов, и на количество новых проектов (объем предложения). Стоимость нефти влияет на рынок недвижимости через банковский канал (кредитование девелоперских проектов, стоимость банковских денег для девелоперов) и через потребительский спрос (уровень доходов). Кроме того, из-за обесценивания национальной валюты у застройщиков растут издержки в рублях, ведь часть материалов, необходимых для строительства, они по-прежнему закупают за валюту. Параллельно снижение доходов в бюджет заставляет власти закручивать гайки в части налоговой политики и сворачивания программ госпомощи стройсектору.
Свободных денег нет у компаний — и работающих на экспорт, и ведущих бизнес внутри страны. Свободных денег нет у государства, ведь доходы в бюджет напрямую зависят от стоимости нефти. Свободных денег нет у населения, на доходы которого давит растущая инфляция.
Негативный сценарий: нефть падает — доллар растет. Банки вообще не кредитуют стройки из-за отсутствия гарантий возврата кредитных средств, либо ставки по ПФБ запредельные (если поднимут КС). Рублевые доходы граждан стремительно падают, спрос на недвижимость продолжает снижаться, застройщики роняют цены до порога себестоимости, чтобы отдавать ранее взятые кредиты, стройки останавливаются, застройщики не выполняют свои обязательства, череда банкротств. Передел рынка в пользу банковского сектора и компаний (необязательно крупных) с небольшой долговой нагрузкой и/или серьезными акционерами.
Позитивный сценарий: падение цены на нефть останавливается, курс доллара отыгрывает падение цен на нефть до определенной максимальной точки и его курс стабилизируется, банки выборочно, но продолжают кредитовать стройки, строительная деятельность не останавливается, но возможно смещение сроков ввода проектов в эксплуатацию из-за снижения финансирования строек. Покупатели постепенно начинают выходить из валюты в рубль, понимая, что падения рублевых цен далее ждать бессмысленно, а долларовые уже опустились и замерли. Застройщики удерживают цены, на рынок к лету выходят те потенциальные покупатели, которые вырастили свой капитал в валюте более чем в два раза.
— Стоимость нефти не может не влиять на экономику страны, и это один из ключевых факторов, воздействующих в том числе и на рынок недвижимости. Платежеспособность потенциальных покупателей снижается на фоне постоянного роста уровня инфляции.
На сегодняшний день в условиях падения цен на нефть и растущего предложении мы наблюдаем плавное снижение цен на недвижимость. Однако это снижение не настолько фатально, как прогнозировали некоторые игроки рынка в начале прошлого года.
Так, стоимость квадратного метра с учетом декабрьских скидок и акций в границах Старой Москвы в массовом сегменте на текущую дату вышла на уровень цен прошлого года перед началом осеннего ажиотажного спроса. В течение прошлого года было зафиксировано снижение стоимости жилья в экономсегменте — около 10%, в бизнес-классе — проседание менее чем на 2% с учетом сезонных скидок. Прежде всего это обусловлено выходом высокого предложения в течение прошлого года по более низким стартовым ценам. Тем не менее в разрезе отдельно взятых проектов сохраняется характерный рост стоимости порядка 15–20% годовых в зависимости от стадии готовности.
Сегодняшняя цена квадратного метра фактически обеспечивает лишь минимальный уровень прибыли застройщиков. При этом все понимают, что цена недвижимости не может упасть ниже себестоимости, поскольку ни один из девелоперов не готов работать себе в убыток. Ввиду этого возможно общее снижение объема нового предложения, выводимого на рынок.
Уже в конце прошлого года четко прослеживалась тенденция, когда люди готовы были зафиксировать курс доллара в недвижимости, переживая за свои сбережения, в том числе валютные. Некоторые наши покупатели также опасаются ввода ограничений на объем обмена денежных средств. Все эти факторы вкупе с риском отмены государственного субсидирования ипотеки сейчас еще подогревают покупательский спрос. Потенциальный же спрос будет формироваться за счет ожиданий максимальных скидок.
Наряду с этим при росте стоимости нефти и частичном снятии санкций уровень цен на недвижимость будет отыгрывать свои позиции гораздо быстрее, чем они снижались.
При достижении барреля отметки в $50–70 мы ожидаем увеличения спроса на рынке недвижимости, особенно в массовом сегменте, и, как следствие, роста средней стоимости до 7%.
Игнат Бушухин
