Почему апартаменты в Москве стоят дешевле классических квартир

[FL]— Ч[/FL]то такое апартаменты? Этот формат недвижимости в России существует с 2008 года, но не многие знают о нем…

— Апартаменты — недорогой аналог жилья. Этот формат недвижимости позволяет решить квартирный вопрос для тех людей, которые в данный момент не имеют возможности приобрести интересующее их по площади и местоположению классическое жилье. Апартаменты, как правило, дешевле квартир в обычных домах на 15–20%. К плюсам данного формата можно также отнести хорошее местоположение и удачные планировки — это современное европейское городское жилье.

Пока в апартаментах возможна только временная регистрация. Однако ситуация в законодательном плане будет меняться.

— За счет чего апартаменты стоят дешевле? Ниже себестоимость строительства?

— Нет, себестоимость строительства и стоимость земли под застройку практически одинаковая. С точки зрения подключения к сетям, с точки зрения арендных платежей на землю — все сопоставимо. То есть в рамках большого серьезного комплекса это не влияет колоссальным образом на себестоимость, а если и влияет, то незначительно.

Существует мнение, что апартаменты начали строить для того, чтобы обойти социальные нагрузки, которые город вешает на застройщиков. Но это была некая антикризисная реакция застройщиков в 2008–2013 годах, и ситуация уже давно кардинально поменялось. Посмотрите на современные комплексы апартаментов — в них объектов социальной инфраструктуры зачастую больше, чем в обычных микрорайонах.

— Может быть, потому, что в апартаментах не надо соблюдать все строительные нормы и правила?

— Строительные нормы в любом случае соблюдать нужно, и пожарные нормы для тех же самых гостиниц (это сейчас в Москве единственная легальная форма апартаментов) более жесткие, чем для жилья.

Стоимость апартаментов ниже обычных квартир я могу объяснить… нежеланием застройщиков расставаться с привычными для них нормами прибыли — у строителей апартаментов маржа ниже. В нашем случае (ЖК «Березовая аллея». — Прим. РБК) социальные нагрузки равнозначны. Мы строим очень серьезный спортивный комплекс, аналогичный стоимости двух школ. То есть социальные нагрузки у нас как минимум такие же, как у строителей жилья. Может быть, даже больше в чем-то. Мы вынуждены продавать дешевле по одной простой причине: потому что у нас апартаменты, в которых пока невозможно получить постоянную регистрацию. Если бы это было жилье — мы бы продавали дороже.

— Московские власти готовят законопроект о переводе апартаментов в статус жилья. Вводятся термины «дом смешанного использования» и «многофункциональное здание». Как это изменит формат апартаментов?

— Планируется, что существующие апартаменты в юридическом статусе приравняют к жилью. Это принесет массу плюсов для современных владельцев апартаментов. А вот для девелоперов, которые многие годы пытались продавать апартаменты в офисных зданиях, законодательная лазейка закроется. То есть возможность — получить разрешительные документы на строительство гостиницы или офисного комплекса, а потом распродавать их в качестве апартаментов — будет пресечена. Но при этом существующие апартаменты, когда девелоперы уже вышли на стадию строительства, приравняют к жилым помещениям — по статусу, по налогам, по всему остальному.

— Но это же большой риск сегодня покупать апартаменты, зная, что они последние дома такого формата.

— А я считаю — наоборот. Если человек на этом этапе покупает апартаменты, то он понимает, что приобретает фактически квартиру (но по цене ниже, чем квартира), и в краткосрочной перспективе статус этих апартаментов будет приравнен к статусу классического жилья. То есть цены на апартаменты и классическое жилье в ближайшем будущем сравняются.

— Что будет с налогами? Сейчас апартаменты стоят в налоговом плане дороже, чем квартиры. Такая ситуация останется?

— Действительно, налог на недвижимость, который начисляется исходя из кадастровой оценки, на первый взгляд предполагает дифференциацию платежей не в пользу апартаментов. Но это тема отдельного исследования. В налоговом законодательстве много нюансов: где-то налоги выше, где-то ниже. Например, налог, который будут платить собственники ТСЖ на землю, для апартаментов ниже. Однако если сравнить стоимость апартаментов и жилья, то увидим, что на эту разницу можно компенсировать налоговые платежи в течение многих лет. Разница в пользу апартаментов получается огромная.

— Расскажите об апартаментах в МФК «Березовая аллея». Кто является застройщиком?

— Проект «Березовая аллея» реализуется компанией «Д-Инвест», которая создана и существует в рамках ГК «Промтехэнергомаш».

ГК «Промтехэнергомаш» занимается инвестициями, строительством и управлением различных объектов недвижимости с 1998 года. В портфеле реализованных проектов «Промтехэнергомаша», к примеру, московский ЖК «Бородино», многочисленные объекты энергетического и промышленного девелопмента.

Что касается «Березовой аллеи» — это многофункциональный комплекс, который расположен в Северо-Восточном административном округе Москвы на пересечении Березовой аллеи и Сельскохозяйственной улицы. Территория застройки — более 5 га. Арендодателем земельного участка выступает департамент городского имущества города Москвы.

Особое место в МФК «Березовая аллея» займет центр водных видов спорта «Динамо». В этом спортивном центре планируется оборудовать бассейн с «длинной» водой на 50 м. Бассейн будет соответствовать строгим требованиям Международной федерации плавания (FINA). Этот комплекс станет тренировочной базой и домашней площадкой ватерпольной команды «Динамо», которую мы поддерживаем. Вы знаете, ватерпольный клуб «Динамо» (Москва) — это легендарная команда. Она была основана в 1923 году, с тех пор клуб многократно становился чемпионом СССР, России и международных клубных соревнований. Составляя костяк отечественной сборной, московские динамовцы не раз становились призерами Олимпийских игр, победителями первенств Европы и мира…

На территории ЖК «Березовая аллея» предусмотрено строительство большого волейбольного зала и корпуса для клиники спортивной медицины — это очень востребовано сегодня. Будет построена 18-этажная гостиница, а также подземный автопаркинг на 960 машино-мест (с учетом наземных стоянок в комплексе будет насчитываться более 1,2 тыс. машино-мест).

Около 100 тыс. кв. м комплекса — это пять отдельно стоящих жилых корпусов, объединенных общей свободной от машин придомовой территорией, на 2,1 тыс. апартаментов и торговая галерея площадью 7 тыс. кв. м.

— Какую роль в проекте «Березовая аллея» играет спортивное общество «Динамо»?

— Проект реализуется при участии и поддержке общественно-государственной организации «Всероссийское физкультурно-спортивное общество «Динамо» и некоммерческого партнерства «Ватерпольный клуб «Динамо». Дело в том, что ГК «Промтехэнергомаш» и ООО «Д-Инвест» давно являются инвестиционными партнерами и спонсорами спортивного общества «Динамо», в частности ватерпольного клуба.

Вторая организация, которая также оказывает содействие в проекте, — Всероссийская федерация волейбола. И в рамках ее нужд мы в нашем спортивном комплексе предусматриваем строительство спортивного волейбольного зала на 5 тыс. кв. м.

— Когда планируете сдать комплекс в эксплуатацию?

— Сдача МФК «Березовая аллея» запланирована на 2018 год. В разрешительной документации три очереди, но мы строим одновременно. Прямо сейчас идут работы на котловане под всем комплексом.

— Концепция МФК «Березовая аллея» только в сочетании жилья и спортивных сооружений?

— Не только. Мы изначально исходили из того, что жилье в «Березовой аллее» по качеству должно быть приближено к бизнес-классу, а по стоимости — к эконому. Для этого мы внедряем современные технологии проектирования, используем BIM-технологию, что позволяет уменьшить количество коллизии в проекте, оптимизировать себестоимость строительства за счет более проработанных проектных решений и повысить качество строительства.

Еще одним важным аспектом нашего проекта является энергоэффективность. Например, мы приняли решение использовать для крепления фасада кронштейны из нержавеющей стали. Они дороже, чем применяемые повсеместно в Москве оцинкованные кронштейны. Кронштейны из нержавеющей стали не только позволят повысить долговечность конструкции, но и уменьшат теплопотери из-за минимизации влияния так называемых температурных мостов (мостов холода). Для нас вопросы энергоэффективности приоритетны потому, что они снижают коммунальные платежи и повышают комфорт для жильцов. По сути, мы планируем построить один из первых в Москве жилых комплексов с полноценным набором энергоэффективных решений.

— На кого ориентирована квартирография МФК «Березовая аллея» — на молодых или семейных покупателей?

— Мы считаем, что наши покупатели — это те, кто имеет средства или возможность купить либо небольшую квартиру у ТТК, либо большую, но у МКАД. У нас эти люди могут найти компромиссное решение — приобрести большую квартиру в хорошем и достойном месте. В непосредственной близости от комплекса имеется большое количество парков — Ботанический сад, Леоновская роща, парк «Сад будущего», а также долина реки Яузы, ВДНХ, музей-усадьба «Останкино» и другие. Эта локация обладает отличной транспортной доступностью: бессветофорное скоростное движение по проспекту Мира (Ярославскому шоссе) позволяет за десять минут добраться как до ТТК, так и до МКАД, а недалеко от комплекса строится крупный транспортно-пересадочный узел.

Мы очень долго прорабатывали планировки наших квартир-апартаментов. Самая маленькая квартира — это студия площадью 25 кв. м, максимальная — площадью  80 кв. м. Существует возможность блокирования смежных апартаментов. На последних этажах будут квартиры с панорамным остеклением — бóльших площадей, с более высокими потолками. Если на типовых этажах высота потолков составит 3 м, то на последнем уровне — до 3,9 м. Кстати, большая часть апартаментов «Березовой аллеи», я уверен, будет имеет отличные панорамные виды на Москву и близлежащие парковые зоны и ВДНХ.

То есть фактически мы сразу охватываем несколько аудиторий — и семейные пары, и молодых людей. В любом случае апартаменты имеют эффективную планировку с минимумом нежилых зон и максимумом жилой площади.

Игнат Бушухин