Мнение: Что ждет рынок жилой недвижимости Испании в 2016 году

Ассоциация инспекторов по регистрации недвижимости Испании (Colegio de Registradores de España) подсчитала, что в текущем году цены выросли на 2,8% по сравнению с показателями 2014 года. Схожих оценок придерживаются эксперты испанского агентства недвижимости Servihabitat и рейтингового агентства Standard & Poor’s: их аналитики считают, что к концу 2015 года цены вырастут на 2,6% и 2,5% соответственно.

Если говорить о географии роста, то среди регионов с наибольшей активностью покупателей лидерами удорожания стали Валенсия и Канарские острова, прибавив по 3,4%. За ними следуют Андалусия и Каталония, где цены выросли на 3,1%, а также Мадрид: в испанской столице недвижимость подорожала на 1,5%.

Цены растут благодаря активизации покупателей, о чем свидетельствует увеличение числа сделок на рынке недвижимости. К концу 2015 года в натуральном выражении их количество, по прогнозам Servihabitat, составит 403 тыс. единиц, что на 26,6% больше по сравнению с прошлогодним показателем. Рост количества сделок обусловлен прежде всего ростом продаж на вторичном рынке, занимающем 87,1% от общего числа операций. При этом стоит помнить, что в Испании регистрирующие органы рассматривают в качестве вторичных даже те объекты недвижимости, которые никогда не были заняты жильцами.

Среди важнейших региональных рынков лидерами роста числа сделок в текущем году стали Канарские острова (49,2%), Мадрид (43,3%), Каталония (32,9%), Валенсия (19,0%) и Андалусия (15,4%).

Если же говорить о прогнозе на 2016 год, то специалисты Ассоциации инспекторов по регистрации недвижимости ожидают, что в следующем году испанские дома и квартиры в среднем подорожают на 5,0%. Аналитики Standard & Poor’s прогнозируют рост цен в 2,5%.

Заметное увеличение цен, по мнению аналитиков S&P, придется лишь на 2017 год, когда средняя цена вырастет на 4,0%. А вот коммерческий банк Bankinter прогнозирует рост в 4,0% уже в следующем году.

Теперь об изменении числа сделок на рынке недвижимости: Bankinter прогнозирует увеличение на 15,0%, а Servihabitat менее оптимистичен и считает, что прирост составит 14,5%.

Servihabitat дает прогноз динамики цен и продаж и на региональных рынках Испании. На первом месте по динамике цен в 2016 году, по прогнозам агентства, будет  Автономное сообщество Мадрид — 7,2%. За ним пойдут Автономное сообщество Валенсия (6,9%), Канарские острова (6,6%), Каталония и Андалусия (6,4%).

Что касается числа сделок, то наибольшее увеличение этого показателя ожидается на Канарских островах — 27,5%. Серебро и бронза останутся соответственно за Мадридом (21,7%) и Каталонией (16,8%). В Валенсии число сделок вырастет на 9,5%, а в Андалусии — на 7,9%.

Принимая во внимание эти показатели, аналитики сходятся во мнении, что рынок недвижимости Испании вошел в фазу восстановления вслед за всей испанской экономикой.

В 2014 году ВВП Испании впервые за четыре года показал рост (1,4% в годовом исчислении), а в текущем году этот показатель уже достиг 3,0%. По прогнозу центра исследований Oxford Economics, в 2016 году динамика ВВП останется положительной, но рост скорректируется до 2,6%.

Наблюдаемое на рынке недвижимости Испании оживление спроса последовало за улучшением ситуации на рынке труда и увеличением объемов ипотечного кредитования. Так, уровень безработицы в стране снизился с 26,1% в 2013 году до 22,2% в 2015, а к 2017 году, по прогнозу банка BNP Paribas, он упадет до 19,3%.

Средняя ипотечная ставка в Испании на сегодняшний день невысока и продолжает снижаться. Во втором квартале 2015 года она составила 2,86%, что на 0,20% ниже, чем в первом квартале. Именно дешевый кредит в немалой степени стимулирует спрос испанцев.  

При этом число выданных ипотечных займов выросло на 11,1% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, а общая ипотечная задолженность по отношению к ВВП страны снизилась со 104,9% в 2010 году до 68,6% в 2015-м.

Испанцы постепенно возвращают долги, накопившиеся до кризиса. В свою очередь, с уменьшением числа «плохих» займов банки будут охотнее кредитовать покупку жилья. Таким образом, в условиях улучшения экономической ситуации позволить себе приобретение дома или квартиры смогут еще больше испанцев, и спрос продолжит расти, а вслед за ним и цена.

Важно отметить, что до нового пузыря, о котором начинают говорить участники рынка при первых признаках восстановления, еще далеко: темпы строительства в Испании пока остаются низкими, потому что спрос только начинает поглощать ранее созданные объемы невостребованного жилья.

Что в этой ситуации делать зарубежному покупателю недвижимости? Покупать жилую недвижимость для себя или для сдачи в аренду сейчас своевременно.Однако спешить с инвестициями в новые объекты не стоит — на рынке еще много невостребованных новостроек, и большая часть сделок приходится на вторичный рынок.

Продавцам, в свою очередь, следует повременить с реализацией дома или квартиры, ведь если тенденция к восстановлению устоится, эти объекты еще вырастут в цене.

Иван Чепижко специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции