«Не время для новых правил»: как бизнес воспринял поправки о дольщиках
На заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья — в понедельник это подтвердил представитель первого вице-премьера России Игоря Шувалова. На совещании (оно состоялось в пятницу, 24 июля), в частности, обсуждался вопрос об усилении контроля за средствами граждан в долевом строительстве. После заседания Шувалов поручил создать рабочую группу при Минстрое России и разработать изменения в 214-ФЗ (о долевом строительстве). «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», — добавил вице-премьер (цитата по официальному сообщению Минстроя).
РБК, ознакомившись с материалами совещания, в воскресенье, 26 июля, сообщил, какие инициативы там обсуждались. Во-первых, в материалах говорилось о том, что с 2016 по 2020 год финансирование строительства жилья должно происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. Во-вторых, было указано, что с 1 января 2020 года продажа жилья должна совершаться только после ввода объекта в эксплуатацию.
«Долевое строительство перестанет существовать в таком виде, каким оно является сейчас», — сказал сегодня РБК представитель Шувалова. Он подтвердил, что поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья. При этом добавил, что новая система не исключает привлечение средств граждан на строительство на этапе котлована. Как эта схема может работать, предстоит придумать, но «это будет уже другой, более качественный и понятный продукт». По словам президента Национального объединения застройщиков жилья Леонида Казинца, присутствовавшего на совещании, в пятницу обсуждалась в том числе схема, по которой средства граждан, поступившие на счет в банке на этапе котлована, будут переданы застройщику только после завершения строительства объекта.
Ранее участники рынка говорили РБК, что в случае отказа от долевого строительства по нынешней схеме стоимость жилья может вырасти на 20–30%. В понедельник представитель Шувалова высказал мнение, что цены на жилую недвижимость не вырастут, так как цену на рынке по-прежнему будет определять спрос.
РБК спросил игроков рынка недвижимости, как они оценивают обсуждаемые поправки в 214-ФЗ и как те могут изменить рынок.
«Сейчас не время для введения новых правил»
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»
Идея железобетонной защиты покупателей жилья от недобросовестных застройщиков социальна и благородна. Однако велик риск вместе с водой выплеснуть и ребенка: сейчас не время для введения новых правил игры на рынке недвижимости. Если, конечно, нет желания схлопнуть этот рынок минимум на треть через два-три года.
С 2016 года между застройщиками и покупателями появляется еще один слой — банки, которые будут аккумулировать средства дольщиков на спецсчетах и контролировать их целевое использование. Пока идея кажется трудно реализуемой. Возникает вопрос, на каких условиях эти средства, которые могли бы пойти на строительство напрямую, через договоры долевого участия (ДДУ), будут предоставляться застройщикам и будут ли банки выполнять эту работу без операционных расходов. Готовы ли будут покупатели нести деньги сразу в банки? Не меньше волнует и вопрос оперативности взаимодействия в треугольнике — банк-застройщик-покупатель. Застройщики, работающие с крупными банками, знают, что иногда ответа по рабочим вопросам приходится ждать неделями... Кроме того, сейчас техническую возможность надзора за целевым расходованием средств застройщика имеют только единицы крупных банков, остальным ее придется создавать с нуля, а это снова — персонал, издержки.
«Я довольно скептически отношусь к этой схеме»
Дмитрий Зиканов, генеральный директор «Ведис Групп»
Инициатива правительства передать банкам контроль за средствами застройщиков довольно странная. Возникает вопрос: будет ли платной эта услуга банков? Если да, то не повлечет ли это для застройщиков дополнительной финансовой нагрузки? Каким образом банки будут осуществлять контроль за средствами застройщиков? Вопросов много. Кроме того, в Москве, например, застройщикам и так довольно сложно перебрасывать средства с одного проекта на другой: контроль за этим осуществляет Москомстройинвест. Так что зачем нужна новая схема, непонятно.
Что касается возможной отмены долевого строительства, на сегодняшний день доля банковского финансирования проектов составляет около 20%. Неужели банки будут готовы финансировать проекты на 100%? А что под залог оставит застройщик? В общем, я довольно скептически отношусь к этой схеме. Это гипотетический сценарий, который пока вызывает больше вопросов, чем ответов.
«Рисков для дольщика практически нет»
Ольга Вальчук, генеральный директор «Регион Девелопмент»
Осуществление контроля за средствами дольщиков выгодно банкам, поскольку они смогут пользоваться средствами на своих счетах. Наверняка не каждый банк будет допущен к этой схеме, а будет создан пул из пяти основных игроков. Таким образом, возникнет монопольная ситуация. В то же время нельзя не признать, что любой контроль за средствами дольщиков хорош для покупателя.
Нынешний 214-ФЗ и так в достаточной мере защищает покупателя. Конечно, в любых системах есть недочеты. Но покупатель, выбирая застройщика, должен понимать, в какую компанию он несет свои деньги. Если это известный застройщик, а объекты покупаются в проекте на нормальной стадии готовности, то рисков для дольщика практически нет.
«Если следовать закону, обманутых дольщиков просто не может быть»
Иван Романов, член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве
Основные игроки рынка недвижимости давно говорят о том, что проблема обманутых дольщиков не в содержании 214-ФЗ, а в том, что его еще не все соблюдают. Принятие в 2005 году закона о долевом строительстве и упорядочение взаимоотношений между девелоперами и покупателями положительно повлияли на рынок жилой недвижимости. Был создан механизм, позволяющий людям покупать дешевле, так как застройщики получили возможность в меньших объемах привлекать кредиты на строительство, а значит, экономить на процентах.
Сейчас нужно сосредоточить усилия над тем, чтобы обеспечить соблюдение 214-ФЗ, чтобы это стало нормой для всех участников рынка. Мы с самого первого дня соблюдаем закон, если ему следовать, то обманутых дольщиков просто не может быть. «Группа ЛСР», как и другие крупные компании, привлекает средства дольщиков для строительства жилья. Это позволяет нам держать на доступном уровне цены.
«Революцию можно делать, если банки предложат ставки 3–4%»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Несмотря на то что ДДУ сегодня — один из самых надежных способов приобретения недвижимости, 214-ФЗ не дает стопроцентной защиты дольщиков. Причиной этого стали некоторые пробелы в законодательстве. Один из примеров — это недостатки в системе страхования ответственности застройщиков. Абсолютно на законных основаниях девелоперы страхуются в заведомо несостоятельных для возмещения ущерба компаниях, которые предлагают минимальную комиссию 0,3–0,7%. И именно сегодня на фоне падения спроса и увеличения вероятности банкротства застройщиков стало понятно, что 214-ФЗ работает не так, как предполагалось изначально. Были приняты новые меры, ужесточающие требования к страхованию ответственности — с 1 октября 2015 года собственный капитал страховых организаций должен будет составлять не менее 1 млрд руб., тогда как сегодня — не менее 400 млн руб.
Если говорить об отказе от ДДУ, то сегодня рынок недвижимости абсолютно не готов к подобным нововведениям. Подобную революцию можно делать на рынке при условии, что российские банки предложат низкие, сравнимые с европейскими ставки — 3–4%. Вот тогда и можно будет перенимать опыт зарубежных стран по продаже преимущественно готового жилья.
«Проекты могут быть даже более дешевыми»
Леонид Казинец, владелец корпорации «Баркли», президент Национального объединения застройщиков жилья
Нас как национальное объединение застройщиков жилья сильно волнует ситуация, что некоторые недобросовестные участники рынка даже в пределах существующего 214-ФЗ находят различные пути для неисполнения обязательств. И из-за нескольких паршивых овец покупатели смотрят с подозрением и недоверием на всех добросовестных застройщиков. Поэтому имеет смысл проводить определенные улучшения.
Нам нужно сегодня произвести такое изменение законодательства, чтобы у покупателей квартир было полное понимание защищенности их интересов; у руководителей субъектов РФ и у правительства было полное понимание, что добросовестно работающие застройщики точно в срок выполнят свои обязательства; у застройщиков — при условии исполнения своих обязательств — будет гарантированный доступ к банковскому финансированию (что в кризис очень важно, чтобы не останавливать стройки).
Разговоры о повышении цен на первичку я считаю несостоятельными. Проект документа, который мы обсуждали, говорит, что у банка будет небольшая маржа: деньги дольщиков, которые поступают им на счет по 214-ФЗ, они выдают строителям под 3%. Такая маржа не является для проекта критической. У нас сегодня себестоимость или продажная цена квартиры за месяц имеет волатильность 3%. Если это будет 3-процентное удорожание денег на первый год при сроках строительства год-полтора и при этом будет выше доступность к кредитным ресурсам, то проекты могут быть даже более дешевыми. Поэтому у меня нет никаких опасений по поводу роста цен при условии работы банковской системы. Нужно обратить внимание на гарантию получения добросовестными застройщиками проектного финансирования.
Более того, если мы посмотрим на схемы продажи квартир на этапе строительства на европейском и американском рынках, большинство из них имеют точно такие же жесткие требования и ограничения — получить деньги покупателей можно только после окончания строительства объекта. До этого они находятся также на депозитных счетах в банках.
«После принятия поправок цены будут расти, а спрос, наоборот, снижаться»
Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»
В настоящий момент покупательская способность населения невысока, спрос на первичку также небольшой. Принятие поправок в 214-ФЗ приведет к росту цен на жилье, а также сужению предложения. Очевидно, что спрос на первичном рынке еще больше снизится. Кроме того, несмотря на преимущество, которое получат банки в результате отмены долевого строительства, вопрос о том, смогут ли они финансировать проекты в требуемых объемах, остается открытым. Также необходимо понимать, что российская экономика еще не пережила пик кризиса. Вполне вероятно, что он придется как раз на 2016 год. Совокупность указанных факторов может привести к серьезной стагнации первичного рынка.
Скорее всего, после принятия поправок цены на квадратный метр жилья будут расти, а спрос, наоборот, снижаться. Стремление девелоперов компенсировать расходы на строительство, выросшие за счет увеличения доли банков в финансировании, вынудит их повысить цены. При этом сегодня потребитель ищет возможности сэкономить, в том числе и при покупке жилья. Приобретение квартиры на этапе строительства дает такую возможность. После принятия поправок ее не станет.
Анна Дерябина (РБК)