Евгений Штраух: «У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет»
[FL]— Ч[/FL]то такое Химки сегодня для покупателей нового жилья? Имеет ли значение близость этого города-спутника к Москве?
— Химки — это уже почти Москва. Причем ежедневная маятниковая миграция наблюдается в обе локации — так сложилось исторически. Много людей, к примеру, которые живут в Москве в районе Речного вокзала, но работают в Химках. Еще больше людей, которые живут в Химках, но работают в столице. По сути, это давно один город. Сама логистика не делает разницы между Химками и Москвой. Столицу и ее город-спутник разделяют лишь восемь полос МКАДа.
Если говорить про Химки в разрезе всего Подмосковья, то северо-запад и запад вообще остаются престижными направлениями для проживания. Это не восток области, где застраиваются гигантские территории с сомнительной транспортной доступностью.
Все-таки в Химках главное — именно транспортная доступность. В последние годы город стал бурно развиваться именно в связи с улучшением такой характеристики. Если еще пять лет назад можно было сказать, что Химки это бесконечная пробка и доехать до Шереметьево можно только аэроэкспрессом, то сейчас, с открытием платной магистрали, Ленинградское шоссе значительно разгрузилось. Это первое.
Второе — это тема, связанная со строительством в Химках ветки легкого метро, что уже запроектировано и сейчас находится на последних стадиях согласований. Эта линия как раз пройдет мимо нашего комплекса — ЖК «Альфа Центавра». С открытием ветки за 30 минут будет реально добраться из Химок до центра Москвы.
— Почему у подмосковных городов-спутников разная судьба и разное лицо в плане новостроек? Почему Балашиха, например, — это экономкласс, а Химки — бизнес?
— Я аккуратно бы подходил к такой оценке городов и не стал бы навешивать ярлыки. Однако по факту это утверждение близко к действительности. Почему? По новостройкам видно, что в Химках линейка проектов более разнообразна по архитектуре, проектным решениям, по концепциям застройки, чем в среднем по Подмосковью.
Фактически все застройщики Московской области сейчас стараются позиционировать свои проекты в сегменте экономкласса, комфорт-класса. Называть сегодня проект бизнес-классом надо очень аккуратно, потому что цена — это главное для сегодняшних покупателей.
Да, новостройки в Химках больше тяготеют к сегменту бизнес-класса: это в основном монолит, а не панель, и по разнообразию проектных и архитектурных решений объекты заметно выделяются. Но это касается в основном качества объекта, а не цены. Химки стали для строителей экспериментальной площадкой, где обкатываются многие девелоперские начинания. Например, в нашем ЖК «Альфа Центавра» мы стартуем с отделкой. В первой очереди проекта предлагаем ее опционально, во второй, с которой выходим в ближайшее время, уже все квартиры будут с отделкой. Для покупателя это выгодно, я считаю. Люди приобретают квартиры уже с ремонтом — удорожание составляет всего лишь 10 тыс. руб. на 1 кв. м, что на 30–40% дешевле, чем делать ремонт самому.
— О востребованности новостроек в том или ином подмосковном городе можно судить по уровню спроса и географии покупателей. Кто покупает квартиры в новых домах в Химках?
— Сегодня квартиры в новостройках в Химках преимущественно покупают люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Они продают свое старое жилье, которое не устраивает по разным причинам: либо локация плохая, либо у района социальные проблемы, либо площадь квартиры маленькая, дом старый…
В основном покупатели новостроек в Химках — это люди из самих же Химок или из близлежащих к ним районов, включая Москву. Москвичей, которые переезжают в Подмосковье, на это мотивируют те же проблемы, связанные со старым жильем. Продав старую небольшую квартиру в Москве, в Химках можно купить огромную квартиру в новом доме классом выше и с другим социальным окружением. В Москве новостройки и дороже, и классом ниже. Граница престижности московских районов северо-запада и подмосковных Химок сегодня стала очень размытой.
— Есть ли цифры по рынку новостроек в Химках — сколько стоит купить в городе новую квартиру?
— Средняя стоимость квартир в новостройках экономкласса — хорошего, добротного экономкласса — колеблется в пределах 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. На квартиры-студии цены выше — около 110 тыс. руб. за 1 кв. м. Это мы говорим о домах в очень высокой степени готовности, на 80% близких к сдаче.
В домах, которые можно отнести к бизнес-классу, цена квартиры доходит до 140 тыс. руб. за «квадрат».
Мы в ЖК «Альфа Центавра» стараемся идти в ногу со всеми застройщиками, у нас цена пока на уровне 90–100 тыс. руб. за 1 кв. м. Но как только выйдем на вторую очередь, начнем постепенно цены повышать.
— По нашей информации, поднимать цены осенью собираются многие застройщики Московского региона.
— Мы также будем поднимать цены, но аккуратно, никаких скачков на 20–30% не будет. Максимум на 3–4% — потом посмотрим за ситуацией. Если рынок начнет меняться, будем реагировать. В любом случае мы оптимистично смотрим на ценовые показатели. У нас были сомнения весной этого года, стоит ли сейчас, летом, выходить на вторую очередь. Мы промоделировали ситуацию, оценили возможности, решили, что раз проект находится на финальных стадиях готовности — он будет востребован.
— А как сейчас идут продажи новостроек в Химках?
— Я бы сказал, продажи идут стабильно в хороших проектах. Цены на новостройки в Химках пока никто не опускает, многие застройщики играют со скидками и акциями. Но явного тренда на снижение цен нет ни у кого.
Плохо с продажами в проектах, если стройка идет вяло. Это означает, что у застройщика или проблемы с подрядчиком, или кончились деньги на достройку и т. д. Люди — потенциальные покупатели — видят такую ситуацию, и их это сразу отпугивает.
Стадия строительства также очень важна для продаж. Сейчас покупают новостройки, если дом построен в среднем на 80–90%.
— Почему некоторые застройщики прямо демпингуют акциями и скидками, а некоторые держат цену на уровне?
— Девелоперы — разные. Кто-то намерен зафиксировать прибыль, уйти из бизнеса, а кто-то рассчитывает работать «в долгую». Вот такие застройщики не заинтересованы одномоментно скидывать через демпинговые цены все свои активы.
С другой стороны, у некоторых застройщиков могла быть изначально неправильно выстроенная маркетинговая политика — или дорого взяли деньги, или были жестко завязаны на рефинансировании от продаж. У опытных девелоперов особых проблем с продажами нет.
— Ипотечников сейчас много?
— В связи со снижением ключевой ставки ЦБ и субсидированием ипотеки на новостройки ипотечных покупателей стало больше. Вентиль приоткрылся. Если полгода назад их практически не было, то сейчас люди пошли. Но их не так много, как было до кризиса.
— Расскажите о ЖК «Альфа Центавра».
— Жилой комплекс «Альфа Центавра» расположен в центре города Химки, на пересечении улицы 9 Мая и Нагорного шоссе. Общая территория проекта — 3 га. «Альфа Центавра» — это четыре монолитных двухсекционных 17-этажных дома, а также одно четырехэтажное и два восьмиэтажных здания с апартаментами.
Возведение комплекса разделено на несколько этапов: сейчас ведется реализация первой очереди, включающей в себя строительство двух жилых корпусов «Альфа» и «Бета» на 540 квартир.
— Социальная инфраструктура в ЖК есть?
— На своей территории строим детский сад на 75 мест. Плюс в нашем инвестконтракте есть большая социальная программа — финансируем пристройку к одной из школ в Химках. Это 200 млн руб.
— А какие, кстати, планировки квартир?
— Проект разрабатывали более года назад. Поэтому продукт, должен признаться, не антикризисный, микроскопических квартир в нем нет. На каждом из этажей есть по нескольку типов квартир. Можно выбирать и по размерам, и по планировкам, и по ремонту, и по дизайну. Самая маленькая однокомнатная квартира — 42 м, «двушки» — 50–60 кв. м, трехкомнатные — около 70 кв. м. Есть, например, и откровенно большие квартиры — четырехкомнатные под 90 м, что непривычно для экономкласса.
— То есть вы относите дом к экономклассу?
— Это бизнес по цене эконома. Мы умышленно строим наши продажи и рекламные кампании, избегая термина «бизнес-класс». Сегодня это людей отпугивает. Можно отнести наш дом к классу комфорт+. Чем хорош дом? Это продуманная архитектура, современные вентилируемые фасады, это трехметровые потолки, инновационная инженерия, хорошие видовые характеристики и своя придомовая территория. В шаговой доступности парк Дубки, а в перспективе рядом с домом откроется станция метро.
— Зачем вторую очередь выводите с готовым ремонтом? Считаете это решение своевременным?
— Это запрос рынка — люди хотят покупать такие квартиры. И до нас некоторые компании делали подобное. Но в основном это была либо муниципальная отделка, либо очень дорогая. В нашем ценовом сегменте такой продукт будет очень востребованным. По нашим замерам (мы опрашивали людей, которые уже купили у нас квартиры в первой очереди), 70% хотели бы получить готовый продукт.
Более того, сейчас мы обсуждаем внутри компании, чтобы за эти же деньги продавать не просто квартиры с ремонтом, но даже с кухней. Чтобы семья, купившая квартиру, могла въехать в нее в тот же день и начать жить. Реализовать квартиру с отделкой и с кухней за те же деньги можно с учетом оптовых закупок у поставщиков. Мы не закладываемся на получение прибыли за опцию «отделка», но зато это станет конкурентным преимуществом нашего проекта. А сейчас это главное.
Ну и самый очевидный плюс квартир с отделкой — отсутствие ремонта у соседей: подъезды останутся чистыми, никто за стеной не будет шуметь перфоратором.
Кроме того, квартиры с отделкой очень интересны частным инвесторам…
— А такие сейчас есть?
— Я не могу сказать, что частных инвесторов много, их стало значительно меньше. Но люди продолжают покупать и по две-три-четыре квартиры. Часть таких инвесторов играет на повышении стоимости квадратного метра на стадиях строительства, а часть предполагает сдавать в аренду. Для последних квартиры с отделкой — очень привлекательный инструмент с понятной экономикой.
Игнат Бушухин
