Мнение: Сегодня реально купить жилье на 10–15% дешевле, чем в 2014 году

Сегодня мы наблюдаем на рынке недвижимости уникальное явление: кризис при внешнем отсутствии революционных потрясений в российской и мировой экономике — как это было в 1998 и 2008 годах. Специалисты не питали иллюзий, что нынешний год позволит растянуть удовольствие от сверхэффективного прошлого. Понимали, что прилив спроса, случившийся в 2014-м дважды, неизбежно обернется оттоком покупателей, решивших свои жилищные вопросы и по причине реальной необходимости, и на перспективу, и «на всякий случай». Но все же ожидания были более оптимистичными, чем оказалась реальность.

Предполагалось, что рынок просядет в полтора-два раза. По факту в сегменте вторичного жилья покупательская активность сократилась втрое. По итогам мая средняя цена предложения в Москве с начала года формально увеличилась на 1,3%. Однако текущая инфляция опережает сегодня номинальный рост стоимости недвижимости более чем в шесть раз, а реальный шанс продать жилплощадь в разумные сроки имеет тот продавец, который готов к дисконту от 10%. Каковы ключевые характеристики сегодняшнего рынка и как эффективно действовать его участникам в нынешних условиях?

Сделки. Альтернативы нет

Как до недавних пор выглядела стандартная схема работы на рынке недвижимости?

1. Дано: предположим, три покупателя со свободными деньгами. Все трое вносили аванс за альтернативные квартиры. Почему за альтернативные? Потому что они дешевле — в среднем, по сравнению с объектами, находящимися в прямой продаже, на 5–10 %.
2. В свою очередь продавцы этих альтернативных двухкомнатных квартир покупали, допустим, по две однокомнатные — тоже альтернативные (ведь мы помним: они дешевле, а цена на рынке жилья экономкласса — двигатель торговли).
3. Наконец эти однокомнатные альтернативные квартиры превращались в свободные двухкомнатную и однокомнатную в другом районе.
4. Все — цепочка замкнулась, сделка прошла. Имея одного покупателя со свободными деньгами, мы убирали с рынка пять квартир. Три покупателя со свободными деньгами позволяли реализовать 15 объектов.

Что сейчас?

1. Спрос снизился — из трех покупателей со свободными деньгами остался один.
2. Этот единственный покупатель больше не хочет приобретать альтернативную квартиру. Ему это неудобно: прямая покупка быстрее, понятнее, более предсказуема. И если раньше ключевым фактором в решении о выборе альтернативной жилплощади была ее сравнительно низкая цена, то теперь такого преимущества нет. Стоимость свободных объектов по факту такая же, как альтернативных: чтобы в нынешних условиях реализовать недвижимость, продавцы готовы идти на дисконт. Итого: покупатель со свободными деньгами выбирает квартиру, находящуюся в прямой продаже.
3. Все, сделка сложилась. Имея одного покупателя со свободными деньгами, мы убрали с рынка всего одну квартиру. С учетом падения общего спроса динамика сокращения объема предложения на вторичном рынке жилья снизилась в 15 раз.

Это условный пример. Но порядок такой.

В ситуации резкого снижения покупательского интереса к альтернативным объектам на рынок жилья вернулись прямые обмены — явление, широко распространенное до конца 1990-х (в связи с тем, что у основной массы потенциальных покупателей были потребности в решении жилищных вопросов, но отсутствовали материальные возможности для этого) и практически исчезнувшее в 2000-е вслед за ростом благосостояния населения. Фактически это бартер от недвижимости, либо (в советской терминологии) «обмен с доплатой»: сделка проводится между двумя собственниками, которые реализуют свою жилплощадь друг другу; при необходимости одна сторона доплачивает другой разницу в цене, вызванную несовпадением потребительских характеристик объектов.

Цена. Стремительно падать или неторопливо расти

Ситуация на рынке сейчас такова, что даже цена порой не играет роли. Я всегда говорил, что за квартирой в Капотне с видом на факел выстроится очередь, если она будет стоить 3 млн руб. Не факт, что сегодня это сработает. Можно иметь самую дешевую жилплощадь в районе и тем не менее испытывать колоссальные проблемы с ее реализацией, не находя даже того единственного покупателя, о котором выше шла речь. Покупательская способность населения резко сократилась — значительнее, чем это ожидалось.

«Ожидание» — ключевое слово в данном контексте. На рынке недвижимости, тем более в его вторичном сегменте, очень много психологии. По сути, надо сказать прямо: развитие этого сектора экономики на 90% определяют ожидания его участников. В ожидании снижения цен покупатели уходят с рынка до тех пор, пока их субъективные предположения о стоимости объекта в идеале не совпадут с реальными рыночными значениями. Напротив, ожидания положительной динамики цен провоцируют потенциальных потребителей к активным действиям — но при одном принципиальном условии: незначительном ежемесячном плюсе на ценнике.

Есть закономерности: стоимость жилья должна падать максимально быстро и увеличиваться крайне медленно. Любой из этих сценариев позволяет рынку недвижимости эффективно функционировать, поскольку стимулирует спрос. При резком снижении цены пропорционально сокращается время ожидания потенциальными покупателями «абсолютного минимума»: люди понимают, что при стремительном падении «запас прочности» не сегодня-завтра будет исчерпан, перестают ждать фантастических распродаж и выходят на рынок уже в предвкушении роста стоимости квадратного метра.

Обратный пример: если за месяц квартиры подорожали на 20–50%, покупатели не станут подсчитывать возможную инвестиционную прибыль: в большинстве своем они также уйдут с рынка в ожидании скорейшего снижения цен после такого лихорадочного скачка. Напротив, в случае последовательного увеличения стоимости объектов на 1–2% в месяц люди оценят данный тренд как долгосрочную перспективу и будут стремиться успеть приобрести недвижимость до очередного подорожания.

В настоящее время участники рынка ждут снижения цен в ситуации, когда формально они фактически не меняются. Это в немалой степени субъективные оценки и представления, что, однако, не отменяет последствий: многие граждане откладывают решение жилищных вопросов, рассчитывая на более привлекательную ценовую конъюнктуру. В интересах рынка сделать так, чтобы эти ожидания оправдались как можно скорее и покупатели перешли к активным действиям.

По такому сценарию отыгрывался кризис на рынке жилья 2008–2009 годов, что позволило активизировать спрос и не допустить ступора образца августа-ноября 1998 года.

Спрос. Опоздавший платит дважды

По нашим оценкам, только порядка 20% нынешних продавцов имеют в этом году хорошие шансы оперативно реализовать свою недвижимость: это люди, которые готовы снижать цены от 10% по сравнению со среднерыночными показателями. Покупатель сейчас — хозяин положения и может по пунктам диктовать собственнику свои требования и капризы. Для информации: весной предложение на вторичном рынке жилья возросло примерно на 15%, купить жилье сегодня реально на 10–15% дешевле, чем в конце прошлого года.

Будут ли такие условия завтра? Никто не скажет определенно. Спрос вернется тогда, когда изменятся ожидания покупателей в отношении цен. Но тогда капризничать будет уже поздно. Феномен «все побежали, и я побежал» хорошо известен, как и результат: тот, кто начинает «бежать» со всеми, всегда отстает. Как только рынок начнет дышать, те, кто вчера ждал копеечных квартир, тут же зафиксируют в своем сознании полярные ожидания, выйдут со своими запросами, но выбирать уже станет продавец.

Некоторым кажется, что рублевые цены на жилье упадут в два раза. Я считаю, что это пустое сотрясание воздуха: такого не было в истории рынка и не случится, пока Москва остается финансовым и стратегическим центром государства. В глобальном смысле перспектива всегда одинаковая: каждый год в столице должно происходить порядка 100 тыс. сделок — такова потребность этого города, если в нем живет полтора десятка миллионов человек, и у них — с кризисом, или без — неизбежно случаются события, предполагающие изменения жилищных условий. В 2014 году примерно 20% покупок оказались сверх нормы — они были не нужны рынку. Соответственно, в 2015-м вместо 100 тыс.  сделок требовалось закрыть 80 тыс. , но из-за снижения платежеспособности покупателей, помноженного на их выжидательную позицию, получится закрыть условно 50 тыс. Куда денутся 30 тыс.? Уйдут в отложенный спрос — и это уже из области глобальных закономерностей устройства рынка недвижимости, неподвластных ни кризису, ни политике, ни времени.

Сергей Шлома специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции