Осторожный оптимизм: тенденции рынка загородной недвижимости в 2015 году

[FL]— К[/FL]онец 2014 года — начало 2015-го были отмечены ажиотажным спросом на недвижимость в Московском регионе. Вы заметили эту тенденцию в своем сегменте?

— Мы работаем на рынке загородных домов, где сделки априори не могут быть ажиотажными — это ведь не новостройки массового рынка. Ажиотажа мы не заметили, но если говорить о тенденции, то мы так же не заметили и какого-либо снижения спроса.

— А как закрыли первый квартал 2015 года?

— К нам пришло много потенциальных клиентов, увеличилось количество поступающих в офис продаж звонков, проведено большое количество переговоров. В основном это сделки отложенного характера, закрытия которых ожидаем во втором квартале, перед началом летнего сезона.

Мы занимаемся как проектами индивидуального жилищного строительства, так и продажами готовых домов в организованных коттеджных поселках. Так вот, последних клиентов стало больше, что можно назвать тенденцией 2015 года, и в этом мы испытываем осторожный оптимизм.

— С чем это связано?

— Это связано с тем, что в коттеджных поселках ценообразование более демократично, чем в индивидуальном строительстве. Готовые дома (специальные предложения в наших поселках) имеют ценовые параметры, рассчитанные на категорию «бизнес плюс» и выше.

— На рынке массового городского жилья в кризис востребованы небольшие квартиры? А как на загородном рынке? Каковы сейчас оптимальные размеры загородного домовладения?

— Такая тенденция есть, но не благодаря кризису. Это происходит прежде всего из-за высокой стоимости земли. Люди уже давно не занимаются избыточным строительством.

Наш собственный девелоперский опыт показывает, что оптимальные размеры участка — это 17–25 соток. Приобретать участок больше или меньше для постоянного или сезонного проживания в Подмосковье не имеет смысла.

При этом уменьшается площадь дома — это действительно факт, становится меньше избыточных помещений. Если раньше можно было говорить о строительстве домов площадью 300–500 кв. м, то сейчас 300 кв. м — это очень большой дом. Люди стали предпочитать дома в 150–250 кв. м.

— Как чувствует себя рынок загородной недвижимости Московского региона? Меняется ли статус шоссе, направлений?

— Резкого ощущения смены ориентиров по направления подмосковных шоссе нет. Рублевка остается Рублевкой, а Новая Рига — Новой Ригой. Но меняется освоенность того или иного шоссе. Происходит выравнивание качества инфраструктуры, а также дорожной ситуации по всем направлениям. Однако в среднесрочной перспективе западные и северные шоссе будут более востребованными в плане загородного строительства, чем депрессивные направления Юго-Востока.

— А по ценам?

— Они точно не падают. Мне кажется, что кризис носит более медийный характер.

— В прошлом году, по информации риелторов, цены на дома первичного и вторичного рынков сравнялись. О чем это говорит?

— С такой информацией можно согласиться. Это прежде всего говорит о том, что цены «вторички» были неправильными и перегретыми, а цены коттеджей-новостроек не падают.

— Какие точки роста в сегменте загородного строительства вы видите в Московском регионе?

 — Не открою Америки, если скажу, что цены на загородном рынке имеют прямую зависимость от дорожного строительства. Сегодня для нас одной из таких точек является Завидово, где пройдет скоростная трасса Москва — Санкт-Петербург. В свое время мы зашли в эту локацию, построили несколько домовладений, сейчас реализуем поселок. И вслед за нами начали появляться частные лица, которые также поверили в этот проект. Инфраструктурно там уже есть гостиница, гольф-поле, марина. Мы не сомневаемся, что эта территория будет активно расти за счет новой дороги.

Еще один интересный для нас как компании тренд — fee-девелопмент. Появилось много землевладельцев, которые имели на своих землях девелоперские проекты, но на каком-то этапе они перестали выполнять свои планы. Мы заходим партнерами в такие проекты, продолжая их на более качественном уровне планирования и реализации.

— Что происходит на рынках загородной недвижимости в других регионах?

— Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, мы заметно присутствуем в регионах Сибири, Урала и в Татарстане. В регионах есть подходящие земли, на которых можно создать качественный продукт. Однако организованного хорошего предложения очень мало, местные застройщики идут кто в лес, кто по дрова. Мы хотим воспользоваться этой ситуацией.

— Люди в регионах покупают загородные дома?

— Начали покупать. На Урале мы наблюдали определенную депрессию в 2014 году, сейчас начались продажи. Та же картина в Сибири. А Татарстан я оцениваю как наиболее перспективный рынок.

— Я знаю о планах выхода HONKA на рынок Казахстана. Расскажите об этом.

— Да, недавно HONKA пришла в Казахстан. Мы очень высоко оцениваем этот рынок. Как и в России, в Казахстане есть два крупнейших субрынка — Астана и Алма-Ата. В Казахстане очень важно не ошибиться с позиционированием продукта. Если наш продукт — дома HONKA — будет преподнесен правильно, а не искусственно, то перспективность данного рынка мы оцениваем очень высоко. Сейчас рынок организованных загородных поселков в стране очень слабый — есть хорошие земли, но нет поселков. Надо делать грамотный девелопмент, не только строя качественные дома, но и меняя среду вокруг них. Там есть платежеспособные клиенты, которым нужны такие дома.

— Смогут ли изменения во внешней и внутренней политике повлиять на рынки курортной недвижимости внутри России?

— Безусловно, да — из-за появления невыездных категорий и дорогого рубля. Мы также заметили тенденцию появления на российском рынке дорогой загородной недвижимости покупателей с Украины. Речь идет о состоятельных клиентах, они покупают наши дома в поселках либо строят самостоятельно обособленные клубные резиденции на несколько владельцев. Это представители крупного украинского бизнеса.

— HONKA — финский производитель. Поднимали ли вы цены на свою продукцию? Как пережили год в России под международными санкциями?

— Цены мы не поднимали, мы их опускали. Из-за роста стоимости евро выросла цена на импортные товары. Мы были вынуждены как-то компенсировать это для наших клиентов: провели с финскими партнерами переговоры, в итоге получили коридор по ценам в виде скидок. К тому же мы стали меньше зарабатывать, маржа упала.

Как пережили год под санкциями? Санкции никаким образом не коснулись нашей категории товаров — деревянных домов. Более того, из-за санкций мы получили несколько обеспеченных клиентов, которые не смогли купить недвижимость за границей и в итоге сделали выбор в пользу хорошего продукта в России. Наоборот, санкции сыграли для нас позитивно.

— Вы все завозите из Финляндии?

— Все, что касается дерева, производится в Финляндии. Инженерное наполнение до последнего времени было импортным, и, соответственно, оно подорожало. Это заставило пересмотреть наши инженерные решения и техническую политику в целом, начать поиски хороших российских поставщиков. Можно сказать, что с помощью импортозамещения мы снизили цены на наши дома.

— Как меняется ваш бизнес?

— Для нас основным в бизнесе является удобство и комфорт клиентов. Поэтому наша бизнес-модель ориентирована на развитие услуг, потребность в которых может возникнуть у покупателя загородной недвижимости.

В конце прошлого года мы начали создавать собственный дивизион HONKA  Realty. Лучше самим продавать все, что мы строим, а также попутно оказывать нашим клиентам и другие риелторские услуги. Для нас это не столько заработок, сколько возможность контроля качества. Нет разрыва клиентской цепочки — продажей и покупкой для клиента его загородной недвижимости занимается один специалист.

Я давно на рынке недвижимости, сотрудничал со многими риелторскими компаниями, у которых от былого профессионализма осталось только название. Кадровая политика во многих агентствах недвижимости приводит к постоянной текучке, что снижает качество предоставляемых услуг и роняет тень на репутацию девелоперов. Чтобы этого не происходило, мы создали HONKA Realty — лучше все делать самим.

Игнат Бушухин