Дно рынка российской недвижимости нащупали на Лазурном Берегу

Деловая программа ежегодной международной выставки недвижимости MIPIM-2015 в Каннах (Франция) открылась конференцией РБК «Недвижимость России – 2015: барьеры и точки роста». Часовая дискуссия собрала за одним столом представителей власти и знаковых участников рынка, которые обсудили актуальные ключевые темы для рынка российской недвижимости.

Открыл конференцию министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, который озвучил основные итоги 2014 года на рынке недвижимости. «В 2014 году в России был введен 81 млн кв. м жилья, это рекордная цифра, – заявил чиновник. – Было выдано ипотеки почти на 1,8 трлн руб. Сейчас, чтобы удержать рынок, принято решение поддержать ипотеку, разрабатывается механизм субсидирования процентной ставки, которая будет на уровне 13%».

По последним данным АИЖК, в январе 2015 года в России было выдано более 43 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 70,5 млрд руб. Это на 11% хуже показателя за аналогичный период прошлого года как в количественном, так и в денежном отношении. За отчетный период минимальные процентные ставки банков по ипотечным программам выросли до 14,5–16%.

Как подчеркнули гости круглого стола, нужно стремиться к тому, чтобы платеж по ипотеке был ниже, чем стоимость аренды. Глава корпорации «Баркли» Леонид Казинец заметил, что для развития рынка недвижимости ипотечную ставку необходимо снизить до 10%. «Надо поддерживать самый доступный сегмент жилья и предложить сегодня квартиры стоимостью в 2 млн руб., а ипотека должна быть дешевле, чем аренда квартир», – считает он.

Инвестиции

Михаил Мень рассказал российским и западным участникам дискуссии об инвестиционном потенциале. По его словам, сегодня одной из перспектив для строительства жилья является освоение промышленных территорий в городах России. Минстроем совместно с правительством Москвы разрабатывается закон, который позволит запустить развитие промзон. По информации министра, в Москве они занимают около 16% территорий, в Петербурге – 13%, в Екатеринбурге – 40%. Это серьезный потенциал для развития, заключил он.

В крупных городах России отмечается дефицит земли под застройку, при этом многие территории в центре занимают заброшенные заводы. Особый дефицит отмечается в Москве. На данный момент это основной земельный ресурс для нового строительства в столице. Сейчас в разработке около 40 проектов реновации промзон. Девелоперы уже анонсировали строительство на этих территориях жилых проектов общей площадью более 3,8 млн кв. м. Сегодня ведется строительство на десяти площадках. Для сравнения, 1,7 млн кв. м недвижимости введено в 2014 году на месте бывших заводов, что на 31,5% больше, чем в 2013 году (1,3 млн кв. м). Самые крупные масштабные стройки будут идти в промзонах: «Город на реке Тушино – 2018», завод «ЗИЛ», «Серп и молот», «Грайвороново» и на Шелепихинской набережной.

Говоря об инвестициях, участники дискуссии отметили отсутствие западных кредитов и сложности привлечения финансирования девелоперских проектов в российских банках. На эту ситуацию повлияли санкции и кризис. По мнению экспертов, сейчас деньги стоит искать у азиатских инвесторов. «У наших банков нет денег, есть только у государства, – сказал Александр Хрусталев. – При этом инвестиционные капиталы имеются в Азии, Гонконге, Китае. Надо искать деньги там, ведь они готовы общаться с нашим бизнесом».

Азиатский вектор поддержал и глава Фонда развития жилищного строительства Александр Браверман: «В Китае есть решение инвестировать в Россию. Однако переговоры с китайскими инвесторами, как правило, проходят долго и медленно, но если решение принято, оно выполняется быстро».

В то же время управляющий партнер группы компаний «Глубина» Дмитрий Гусев уверен, что сейчас инвестиции можно найти и в России. «У нас огромное количество потенциальных инвесторов, – считает он. – Российскому бизнесу необходимо лишь сосредоточиться на создании комфортного продукта для конечных покупателей жилья и частных инвесторов».

Этот тезис развил Александр Браверман: «$140 млрд находятся под подушкой у россиян. Столько же хранится и в рублях. Банковское кредитование наряду с небанковскими продуктами создаст такой же рывок в экономике, который был после 1998 года».

Михаил Мень отметил, что для Минстроя нет разницы в географии инвестиций. «Мы не делим инвесторов на отечественных и зарубежных, – сказал он. – Наша задача – создать общие комфортные условия для всех».

На дне

Участники конференции РБК в Каннах назвали текущий период в развитии рынка недвижимости дном кризиса. «Мы полностью на дне, – заявил Александр Хрусталев. – Сейчас самое время для покупки новых строительных площадок и вхождения в проекты».

По мнению Леонида Казинца, сегодня самое время для покупки квартиры. «Рублевые цены будут расти, потому что девелоперских проектов объективно станет меньше. Дальше будет точно дороже», – считает он.

Президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев отметил, что сейчас не надо быть излишне пессимистичным, но в то же время предположил, что спрос на жилье в России может упасть еще на 10–15%. «То есть мы уже близки к дну, – пояснил он. – Сейчас надо ориентироваться на более дешевое жилье и не такие высокие темпы и объемы строительства».

Ранее специалисты Минстроя прогнозировали, что объем жилищного строительства в России в 2015 году может сократиться на 10–15%. Значительно более серьезное падение ожидается на рынке ипотеки. По прогнозу специалистов министерства, он сократится вдвое – до 800 млрд руб. (в 2014 году объем выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб.). Из этой суммы половина может быть выдана в рамках программы субсидирования ставки на первичном рынке.

В 2014 году цены на первичное жилье в Москве выросли в среднем на 10–15%. Сейчас некоторые игроки рынка недвижимости прогнозируют рост цен на новостройки в пределах 20%. Они аргументируют свою позицию ростом инфляции, цен на стройматериалы и девальвацией рубля, которые увеличивают себестоимость строительства.

Игнат Бушухин