Бегство от морозов: инвестиции в курортную недвижимость

Традиция проводить зимние месяцы в южных широтах, сложившаяся у некоторых россиян, нередко подталкивает их к необдуманным поступкам. Пожалуй, самый неприятный из них с точки зрения финансовых последствий – это попытки вложить деньги в инвестиционные объекты, расположенные на любимых курортах.

Испания

Испания, зарекомендовавшая себя в качестве одного из самых ненадежных инвестиционных рынков последних лет, никак не может взять уверенный курс на восстановление. Поэтому, чтобы не превратиться из беззаботных отдыхающих на Канарских островах, в регионах Коста-Брава или Коста-дель-Соль сначала в счастливых собственников жилья, потом в несчастных арендодателей, а затем уже и в отчаявшихся продавцов, не стоит спешить с покупкой недвижимости здесь.

Впервые за последние три года экономика Испании начала движение вверх – в 3-м квартале прошлого года рост составил скромные 0,4%. Но ситуация в целом остается критической.

Испанские объекты по-прежнему переоценены на 25–30%. Правительственные меры по борьбе с падением международного спроса на недвижимость – такие как выдача «золотой» визы в обмен на приобретение дорогостоящих объектов, а также планируемая в 2015-м продажа гособлигаций на сумму в €250 млрд – не способны повысить интерес к испанскому жилью.

Налоговая политика и вовсе может печально отразиться на притоке инвестиций. Сначала – «закон о побережьях», в рамках которого владельцы недвижимости на первой береговой линии должны выплачивать специальный налог в размере 6% от кадастровой стоимости. Затем – фискальная реформа, в том числе изменения в налоге на прирост капитала, вступившие в силу в январе прошлого года. Согласно правилам, в случае продажи объекта за €250 тыс. при его стоимости в 200 тыс. в 2000 году собственнику придется заплатить налог на прирост капитала в размере €50 тыс. К тому же владельцы недвижимости часто забывают о том, что иностранец, проживший в Испании или другой стране более 183 дней в году, автоматически превращается в налогового резидента страны пребывания, то есть становится налогоплательщиком.

Кроме того, по моему прогнозу, в этом году цены на испанскую недвижимость могут в очередной раз снизиться примерно на 8%. Испанский рынок по-прежнему остается слишком рискованным и малоперспективным для вложения средств.

Италия

«Дольче вита» итальянских отпускников тоже не идет ни в какое сравнение с печальной участью инвесторов в местную недвижимость.

Восьмилетний экономический спад итальянского жилого сектора серьезно пошатнул уверенность многих инвесторов в ликвидности рынка страны. В результате снижения ВВП в течение двух первых кварталов прошлого года на 0,1 и 0,2% экономика вступила в техническую рецессию. В 3-м квартале экономические показатели сократились на 0,4%. Внешний долг превысил €2 млрд. Осенью 2014-го активность в строительном секторе снизилась на 4,3% по сравнению с предыдущим годом.

Дисбаланс между спросом и предложением в жилом сегменте рынка недвижимости негативно отражается на стоимости жилья: в ноябре 2014 года стоимость жилых объектов в очередной раз снизилась на 5,7% относительно предыдущего года.

Спрос на жилье остается скромным из-за постоянно меняющихся правил налогообложения. Итальянская налоговая система в глазах иностранного покупателя выглядит крайне запутанной и сложной. Так, с прошлого года собственники жилых объектов, приобретающие недвижимость в Италии для проведения отпуска или для сдачи в аренду, вынуждены покрывать в рамках единого коммунального налога на недвижимость сразу несколько налогов: IMU – единый муниципальный налог на недвижимость, TARI – налог на вывоз и переработку мусора и TASI – налог на содержание дорог. Совокупная ставка IMU и TASI в 2014 году достигла 11,4% от кадастровой стоимости объекта.

Инвестиционный климат в стране в ближайшие пару лет вряд ли изменится к лучшему. Недвижимость в Италии нельзя назвать ликвидной, и никакого интереса с точки зрения инвестиций этот рынок не представляет.

Кипр

Кипр никак не может избавиться от звания одного из самых слабых рынков недвижимости Европы. Снижение экономической активности на 0,3% во II полугодии 2014 года по сравнению с первым, ужесточение критериев кредитования (в частности, сокращение доли заемных средств до 70% для нерезидентов страны) повлекли за собой падение цен на жилье. В 3-м квартале 2014 года стоимость кипрских жилых объектов уменьшилась на 8,9% по сравнению с минувшим годом. И это – на фоне сокращения объемов продаж жилой недвижимости, падение которых в ноябре достигло 7% относительно того же периода прошлого года.

Крупный государственный долг, который, вероятно, достигнет своего пика в 115% от ВВП в 2015 году, а также высокий уровень безработицы в районе 16,2% только ухудшает перспективы местной экономики.

Тех, кто, соблазнившись красотами Северного Кипра, подумывает о покупке объектов здесь, хотелось бы предостеречь: банкротство застройщиков, а также тот факт, что сделки с недвижимостью на этой территории по-прежнему признаны только Турцией, характеризуют данный рынок как ненадежный с точки зрения сохранения средств.

Приобретать недвижимость на кипрском рынке имеет смысл лишь для собственного проживания. Скромный спрос, низкая доходность и общая нестабильность на рынке не оставляют сомнений в том, что это направление для инвестиций совершенно не годится.

Таиланд

Острова Самуи и Пхукет по-прежнему входят в десятку самых популярных зимних туристических направлений у россиян. Но инвестиционный потенциал этого региона вовсе не является таким привлекательным.

За первые три квартала 2014 года стоимость жилья выросла лишь на 2,15%, уступив прошлогодним показателям в 3,61%. В последние пять лет Таиланд зафиксировал один из самых высоких уровней задолженностей по ипотечным кредитам в Юго-Восточной Азии, достигающий свыше 83% от ВВП страны.

Политический кризис, а затем военный переворот и пришествие к власти военного правительства сыграли существенную роль в замедлении темпов развития экономики. Объем строительного сектора за девять месяцев 2014 года сократился на 5,8%. Инвестиции в строительство снизились на 3,6%. Отток девелоперов и неустойчивое экономическое положение заставило местных инвесторов переориентировать свои интересы в пользу более стабильных рынков, таких как Великобритания, Франция или Австрия. И Таиланд в ближайшее время вряд ли сможет стать им достойной альтернативой.

США

Американские побережья – как тихоокеанское, так и, особенно, атлантическое – еще одно место «зимовки» россиян. Однако не стоит наделять богатым инвестиционным потенциалом курортную недвижимость США.

Американский рынок недвижимости пока демонстрирует лишь точечные успехи. В начале года крупнейшие американские города, например Сан-Франциско и Лос-Анджелес, успели отметиться во всевозможных публикациях в качестве лидирующих по степени инвестиционной привлекательности. Однако чего здесь больше – маркетинга или анализа реальных рыночных показателей – сказать сложно.

На фоне роста средней стоимости жилой недвижимости, величина которой уже превысила $280 тыс., упали объемы продаж новых домов. При этом, по итогам трех кварталов прошлого года, еще один характерный показатель – национальный индекс цен на жилье тоже показал заметное снижение темпов роста: он увеличился меньше чем на 5%.

На этом фоне цены на курортную недвижимость в США, впрочем, как и во многих местах в Европе, не соответствуют реальной ситуации. Так, по статистике, восемь из десяти переоцененных рынков недвижимости находятся в Калифорнии.

Флорида, расположенная на другой стороне американского континента, буквально недавно возглавила рейтинг самых опасных регионов для инвестиций в недвижимость. Ураганы и термиты – два бича, которые в состоянии превратить в ничто надежды инвесторов на доходные вложения. Покупаясь на якобы выгодное предложение – $100 тыс. за дом с бассейном в краю вечного лета, стоит все же принять во внимание, что, например, крупные фонды недвижимости уходят из Флориды, активно распродавая активы с 2009 года. Теперь же, после попадания региона в инвестиционный антирейтинг, однозначно можно ждать снижения цен и охлаждения интереса инвесторов в ближайшие шесть месяцев.

Все это представляет собой мощные аргументы в пользу того, чтобы не спешить приобретать домик на солнечном побережье США.

Инвестор предполагает, рынок располагает

Учитывая последние события, происходящие в российской экономике, хочется посоветовать потенциальным инвесторам не торопиться с покупкой недвижимости в тех краях, где они привыкли отдыхать. Наличием большого количества солнечных дней и обилием морских или океанских пляжей может похвастаться любой из южных курортов, а вот ликвидным рынком – ни один из них.

Приобретая актив для создания инвестиционного портфеля, следует отдать предпочтение стабильным странам, таким как Великобритания, Австрия и Франция, которые в течение многих лет продолжают доказывать перспективность и доходность своих объектов.

Игорь Индриксонс, специально для "РБК-Недвижимость"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции