Галина Хованская: что будет с жилищной политикой России
[FL]- Д[/FL]ля начала о самом актуальном. Как по жилищной политике ударил кризис, ослабление рубля, повышение ставки ЦБ?
- Сейчас о каком-то заметном влиянии на жилищную политику происходящих в нашей экономике событий говорить рано. Их действие мы ощутим в следующем году. Можно предположить, что значительно сложнее будет вести диалог с правительством, с Минфином, с банками относительно льгот, субсидий, кредитов и т.д. Но делать это придется, так как без таких форм финансового стимулирования позитивные изменения в законодательной базе, которых удалось на сегодня добиться, не заработают.
О наемном жилье
- В 2014г. было принято несколько законов и нормативных актов, которые, как говорят специалисты, окажут заметное влияние на жилищную политику, на рынок жилья в целом и в итоге коснутся потребителей. Какой из документов, на ваш взгляд, самый важный?
- Важны все. Но наиболее глобальным с точки зрения влияния на жилищную политику является принятый в июле Федеральный закон о некоммерческом найме жилья.
Он позволит строить наемное жилье регионам и муниципалитетам, а также обеспечит правовые условия для привлечения частных инвестиций в строительство наемных домов. Застройщик, который на аукционе заявит самую низкую ставку платы за наем, получит в аренду земельные участки без торгов по цене земельного налога. В некоторых случаях возможно задействование механизмов ГЧП, то есть государство будет обеспечивать участки коммуникациями. В результате должен быть сформирован новый сегмент наемного жилья, который составит конкуренцию коммерческому найму, в том числе и его "серому" сектору.
- Чтобы система наемного жилья начала реально действовать, для нее необходимо разработать механизмы правоприменения. В законе очень много отсылок к постановлениям правительства, подзаконным актам, которых еще нет. Помимо Жилищного кодекса, нужно внести изменения в 15 законов.
В том числе в Налоговый кодекс, для чего необходимо разработать отдельный закон. Но без решения вопроса о налоговых льготах инвесторам, которые строят доходные дома, мы не сдвинемся с места. Например, во Франции таких инвесторов освобождают от трех четвертей НДС.
В идеале в наших условиях нужны все три уровня поддержки налоговых льгот - федеральный, региональный и муниципальный. В реальности - хотя бы один. Увы, с Минфином подобные вопросы всегда решаются очень сложно. А в нынешней ситуации будет еще сложнее.
Очень важный раздел в этом законе, который долго обсуждался и преодолел несколько циклов доработки, касается договоров найма в жилищном фонде социального использования. Кто может их заключать? Каков порядок? К сожалению, на последнем этапе парламентским большинством была "продавлена" предложенная правительством норма о том, что 50% площади в доходных домах на уровне субъекта РФ может быть отдано на условиях коммерческого найма. Объяснение - дабы не создавать "резерваций" для малоимущих, с чем я категорически не согласна, так как это жилье не для малоимущих. И к тому же это искажение идеи некоммерческого найма.
Нужно скорректировать эту норму следующим образом. Отдавать в коммерческий наем то жилье, которое осталось невостребованным среди очередников. Я сильно сомневаюсь, что в наемных домах останется хоть одна пустая квартира. Потребность в таком виде жилья чрезвычайно велика.
Хорошо, если удастся сделать все это в 2015г. Тогда с нового года, то есть 2016-го, система некоммерческого найма постепенно начнет формироваться.
О капитальном ремонте
- Россия, за исключением Москвы и Крыма, уже год живет по закону, по которому за капитальный ремонт домов должны платить сами граждане. В будущем году все субъекты приведут свое законодательство в соответствие федеральному. Насколько новая схема лучше старой?
- Вообще, принцип "я ремонтирую свой дом", на мой взгляд, очень правильный. Не должно быть "общего котла", из которого непонятно как расходуются средства. А именно по такому принципу финансировался капитальный ремонт жилых домов до принятия соответствующих изменений в Жилищный кодекс. То есть плата шла по статье за техобслуживание в одну бюджетную копилку, а из нее уже что-то перепадало отдельным домам по какому-то непонятному большинству граждан выборочному принципу. В результате "недоремонт" достиг критического уровня.
Закон предоставляет возможность изменить систему. Речь в первую очередь идет об открытии объединениями собственников специальных счетов, на которых они смогут самостоятельно аккумулировать средства на капремонт своих домов.
Правда, сама система не очень хочет меняться. И чтобы дать ей такой шанс, а заодно подставить подножку самостоятельным собственникам жилья, авторы закона о капремонте предусмотрели (а законодатели его приняли) еще один вариант - создание региональных операторов на уровне субъектов РФ. По сути, это подконтрольные местным властям некоммерческие организации, которые, в общем-то, дублируют старую систему "общего котла". Средства граждан также накапливаются на неких общих в масштабах региона счетах. И ждать своей очереди на финансирование ремонта отдельный дом в отдельном городе может десятилетия.
Я уже не говорю о том, что региональные операторы - существенные накладные расходы. На эти деньги можно отремонтировать несколько домов.
Тем не менее повторюсь, что сама по себе новая идея финансирования капремонта более справедливая, чем раньше. Другое дело, что ей нужна серьезная доработка.
- О чем конкретно идет речь?
- Надо создавать стимулы для перехода собственников жилья на управляемые ими спецсчета. Для этого следует принять отдельный закон о системе финансирования капитального ремонта.
В его рамках нужно прописать схему долгосрочных льготных кредитов для таких собственников. Сейчас банки на капремонт льготных кредитов не дают. Нормальная схема была бы при условии размещения спецсчетов в банке в виде пополняемых депозитов с процентом и оформления кредита у этого же банка. Необходимо также предусмотреть возможность страхования денег на спецсчетах по аналогии с банковскими вкладами населения (то есть с допустимостью компенсации - с недавних пор до 1,5 млн руб.).
Иначе при наших финансовых возможностях у граждан полноценно запустить систему капремонта не получится. Пока дело дойдет до ремонта, инфляция обесценит средства. Со мной согласилась председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, но добавила, что для этого нужна федеральная программа.
Я также предложила внести поправки по предоставлению платежных каникул на три-пять лет для собственников в новых и недавно отремонтированных домах.
Нужно, чтобы оперативный план составлялся на три года, а не на 25 лет, как раньше, когда в очереди на капремонт находился одновременно весь жилищный фонд города. В таком случае люди будут знать: если их дом поставлен в план, в течение трех лет его отремонтируют.
- В Москве сейчас активно обсуждается тема: сколько придется платить горожанам за капремонт?
- Столице, безусловно, нужно переходить на новую схему. Другое дело, что власти сейчас пытаются "выкатить" какой-то ломовой взнос в 18-20 руб., объясняя это тем, что среднероссийская цифра - более 20 руб. Это неправда. Официальная цифра Минстроя - 6,5-7 руб.
Надо ведь еще посчитать, во что это обойдется бюджету. Потому что вырастет объем средств, необходимых на компенсацию льгот и субсидий, - а в столице бюджет и без того очень напряженный. Москва практически перестала строить социальное жилье. Ко мне обращаются люди, у которых очередь выросла на несколько лет. Это неправильная жилищная политика.
О неплатежах
- Какие еще важные законы вы можете отметить?
- Идет активная работа над принятием так называемого закона о неплатежах. Сегодня в стране совокупный долг в коммунальной сфере составляет более полутриллиона рублей. На граждан приходится третья часть этой суммы. Остальное - на социальные объекты: школы, больницы, детские сады и т. д., а также на других неотключаемых потребителей. К этой категории относятся предприятия, остановка которых может привести к экологическим катастрофам, и даже сами ресурсоснабжающие монополисты, которые должны друг другу. При этом как системы жизнеобеспечения они являются неприкасаемыми.
В результате недостающие средства зачастую компенсируются из бюджета, то есть в конечном счете их платим мы с вами.
Некоторые новации коснутся и граждан.Планируется введение нормы об увеличении пени с 91-го дня просрочки по оплате ЖКУ. Причем это компромиссное решение, которого удалось добиться нашему комитету. Изначально в правительстве предлагали установить штраф с первого дня просрочки, не подумав о том, что одинокие граждане могут заболеть или уехать в срочную командировку и не успеть вовремя внести плату.
Одно из наиболее важных предложений, на мой взгляд, касается вопроса о возможности по решению общего собрания собственников перехода жильцов и ресурсоснабжающих организаций на прямые договоры. Сейчас Жилищный кодекс предусматривает только прямые расчеты, но при этом ответственность все равно лежит на управляющих организациях (УО). Деньги ресурсникам идут в обход них, но при этом если возникают долги, то они ложатся на УО.
Это приводит к банкротству жилищных организаций, которые вопреки распространенному мнению далеко не всегда жулики и крутят деньги. У них много проблем из-за неплатежей граждан, плохого состояния жилищного фонда, незаконных внешних подключений, незаконного проживания незарегистрированных лиц и т.д. Предложение вызвало бурную дискуссию и, видимо, будет рассмотрено в 2015г.
О лицензировании
- В уходящем году также активно обсуждалась тема лицензирования управляющих организаций. Это станет для них дополнительным грузом? И насколько это было необходимо? Что это даст и кому будет выгодно?
- Норма по лицензированию действует с 1 сентября. За прошедшие три с половиной месяца налицо отток частных управляющих организаций с рынка. Или в лучшем случае их переход в статус подрядных организаций. Вероятность потерять бизнес на рынке ЖКХ сейчас стала значительно выше. Лишить лицензии могут как за небольшое нарушение, так и в случае допущения крупной аварии (хотя сейчас Минстрой обещал дифференцировать нарушения по степени тяжести).
То, что этот вид деятельности подвергся лицензированию, - ошибка. Он должен работать в конкурентной среде. Впрочем, на примере Москвы и Санкт-Петербурга мы сейчас отчетливо наблюдаем, как эта среда сворачивается - управление частным жилищным фондом передается государственным бюджетным учреждениям, которые находятся на коротком поводке у властей.
Если частник стремится к 100%-ной собираемости (хотя такой не бывает даже в образцовых мировых практиках), оптимизации своей работы, повышению качества, то ГУП может этим не озадачиваться: выпадающие доходы ему компенсирует бюджет. То есть опять же мы с вами.
Удалось также скорректировать закон в той части, где устанавливается уполномоченный орган, отвечающий за лицензирование. Экзаменовать управляющих и выдавать лицензии, как и предусматривалось изначально, будет жилищная инспекция. Однако лишать лицензии сможет только специально созданная межведомственная комиссия. К тому же собственники получили право вето, если управляющая организация их устраивает, но по каким-то причинам неугодна властям.
И что важно, удалось добиться, чтобы в первую очередь тест на профпригодность прошли жилищные инспекторы. Мне приходилось сталкиваться с тем, что эти должностные лица не понимают, например, что такое общее имущество дома. Сейчас этот этап завершился. Теперь начинаются экзамены для руководителей УО. С мая следующего года запрещается управлять жилфондом без лицензии.
Единственный положительный момент - возможное повышение профессионального уровня управляющих организаций и жилищных инспекций.
- А если собственников не устраивает работа ГУП?
- Единственный рецепт - переход на самоуправление, создание ТСЖ. Хотя в Москве, например, и такие объединения жильцов сейчас пытаются заставить привлекать в качестве УО бюджетные учреждения. Пока они упираются.
Кстати ТСЖ и ЖСК тоже хотели "залицензировать", но удалось остановить этот процесс. То есть нас с вами намеревались обязать для управления своей же собственностью получать бумажку.
О Крыме
- У России теперь два новых региона. Как им удается переходить на российскую законодательную базу?
- Серьезную работу нужно проводить по Крыму. Крымчанам надо помогать. Там сейчас "правовая шизофрения", так как они работают в двух правовых системах. Им нужно перезапустить регистрацию - у них практически нет базы о правах собственности на недвижимость, регистрировать сделки приходится по факту обращения. При этом возникают иногда ситуации, когда на один участок приходится по два-три свидетельства.
Этой зимой на полуострове решат проблему с электроэнергией и теплом. Однако с водой ситуация катастрофическая. В предаварийном состоянии 85% водоснабжающей инфраструктуры, вся она осталась еще с советского периода.
Воду из Днепра, за счет которой пополнялись 15 из 23 крымских водохранилищ, Киев перекрыл. И если на юге и на западе есть артезианская вода, то в восточной части - катастрофа. Если до апреля месяца что-то не предпримется, то резерв полностью будут исчерпан.
Варианты разные - вести водопровод от Симферополя. Но это очень долго и дорого. Более оптимальным вариантом может стать установка опреснителей на морском побережье в районах Керчи, Феодосии, Судака. Можно даже не закупать их за границей. Сейчас такое оборудование хорошо научились делать во Владимире, да и в самом Крыму такие установки есть.
Владимир Миронов
