Почему Москва запрещает апартаменты

Активно растущий рынок апартаментов попал под двойной удар: кризис, который, по мнению экспертов, уже в 2015г. начнет диктовать нам новые условия, и более локальная проблема сегмента - ограничения, наложенные на него правительством Москвы в ноябре 2014г. Однако, как известно, когда закрывается одна дверь, открывается другая, и, по моему мнению, развитие сегмента пойдет по новому пути, который позволит инвесторам и девелоперам занять крайне интересную и перспективную нишу.

География российского рынка апартаментов не широка и включает только Москву и Санкт-Петербург. В других городах-миллионниках формат пока не прижился, и апарт-проекты можно пересчитать по пальцам. Сегодня в Москве представлено более 70 проектов, включающих от 100 до 4 тыс. апартаментов, в Петербурге - порядка 10 проектов.

Влияние кризиса

Уже сегодня кризис вызвал сокращение рублевых доходов примерно пятой части населения. Причины - снижение зарплат, невыплаты бонусов или увольнения. Однако на столичном рынке жилья и связанного с ним сегмента апартаментов отмечался рост продаж и даже повышение цен. Таким образом, люди вкладывали сбережения в ликвидный актив. Не в первый раз московская недвижимость демонстрирует свою привлекательность в кризисных условиях: москвичи стремятся сохранить средства, а жители регионов - переехать в столицу, где доходы выше и рабочих мест больше, даже если для этого придется согласиться на жилье меньшей площади.

Благодаря кризису апартаменты как инвестиционный инструмент получили определенное преимущество, ведь их доходность - 8-12%, в зависимости от того, на какой стадии в проект вошел инвестор. Коммерческая недвижимость - офисы и торговые объекты -  обладают в ряде случаев более высокой доходностью. Но в этом сегменте стремительно растет доля вакантных площадей, и он менее понятен частникам. Если же сравнивать апартаменты с жильем, то доходность инвестиций в него -  всего 4-6%. Кроме того, апартаменты более готовый для сдачу в аренду продукт, на который легче найти платежеспособного и обязательного арендатора.

В то же время не всякий апарт-проект, реализуемый в столице, автоматически обречен на успех. Мы наблюдаем расслоение рынка. Этой осенью за апартаментами в центре Москвы стоимостью до 15 млн руб. выстраивалась очередь. Между тем темпы продаж объектов ценой свыше 15 млн, а также расположенных за пределами МКАД упали. По нашей оценке, снижение коснулось примерно 20% рынка, если за 100% принять площадь всех продаваемых в Москве проектов. По мнению аналитиков NAI Becar Apartments, различные сложности с реализацией затрагивают примерно четверть проектов, но иногда это обусловлено большим объемом предложения и непривычностью формата для несовременных покупателей.

Интересы города

На этом фоне правительство Москвы выпустило Постановление № 660-ПП от 11 ноября 2014г., регулирующее рынок апартаментов. Оно вызвало много споров и разнообразные трактовки участников рынка, а между тем есть понятные разъяснения. "В соответствии с действующим положением, "апартамент" - это номер высшей категории в гостинице и ином средстве размещения, являющийся нежилым помещением. Апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и др.) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства, предназначенными для постоянного проживания граждан", указывается в сообщении от городских властей. Таким образом, будущие апарт-проекты постановление не коснется. Концепции новых бумажных проектов власти предлагают привести в соответствие с новыми правилами. В случае желания развивать проект в наиболее близкой, в том числе по финансовой модели проекта сфере - апарт-отелей, застройщикам придется реализовывать проекты совместно с гостиничными операторами либо создавать собственные гостиничные подразделения.

Во-первых, город стремится сделать рынок жилья более прозрачным, так как ряд застройщиков под видом апартаментов реализовывал фактически жилые комплексы, избегая затрат на сопутствующую  инфраструктуру (школы, детские сады, предприятия обслуживания и т. д.), что в перспективе грозило обострением социальных проблем. Известны случаи с недобросовестными продавцами, которые обещали перевести апартаменты в помещения жилого назначения и предоставить жильцам возможность получить постоянную регистрацию.

Во-вторых, такие застройщики платили необоснованно меньше в бюджет города, ведь сбор за право строительства апартаментов на земельном участке почти в три раза меньше, чем для жилья. Теперь у города больше оснований задать застройщику дополнительные вопросы. Например, если по документации большую часть комплекса занимают апартаменты площадью более 100-150 кв. м, то, очевидно, он предназначен для проживающих постоянно и не является гостиничным объектом. 

В третьих, город стремится сделать более цивилизованным рынок аренды. Если апарт-комплекс становится гостиничным объектом, то он не может быть введен в эксплуатацию с апартаментами без отделки. Таким образом, будущие арендаторы гарантированно получат для проживания комфортное и соответствующее нормам помещение.

Выгода девелоперов, выгода инвесторов

Во что же превратится рынок апартаментов в новой реальности? По мнению аналитиков, кризис и новые правила игры в целом приведут к снижению объемов строительства апартаментов. Столичными девелоперами до постановления разрабатывались десятки апарт-проектов общей площадью более 5 млн кв. м с предполагаемым сроком ввода в  2016-2020 гг. По оценке аналитиков NAI Becar Apartments, из них порядка 30% будут реконцепциированы в жилье, 40% станут  гостиничными объектами, остальные либо не будут реализованы вообще, либо станут предлагаться покупателям по "серым" схемам - как "офисы повышенной комфортности, с ванной и местом разогрева пищи".

Перевод апарт-проектов в отели при грамотной политике девелопера не вызовет для него издержек. Логичным шагом станет привлечение гостиничного оператора, имеющего опыт продаж, инвестиций и способного создать для частных покупателей номеров-апартаментов более качественный инвестиционный продукт, чем это мог бы сделать девелопер самостоятельно.

Гостиничный оператор проведет реконцепцию, разработает оптимальную апартографию, варианты отделки, меблировки. Также он может взять на себя комплексное управление объектом: сдачу в аренду, сбор коммунальных платежей и техническое обслуживание.

Частные инвесторы, покупающие номера-апартаменты, также выиграют от такого поворота событий. У нас есть программа гарантированной доходности. Покупатель имеет возможность, приобретя гостиничный номер, потом сдать его в аренду и получать гарантированные 8-10% от тех затрат, которые он понес при соинвестировании. Гостиничный оператор возьмет на себя и коммунальное обслуживание, и сдачу апартаментов. Для инвесторов также выгодно, что у комплекса будет централизованное управление, которое обеспечит комфорт его постояльцам. Апартаменты также не теряют привлекательности, если владелец планирует сам жить длительное время в приобретенном им номере, - ограничение на срок непрерывного проживания составляет пять лет. 

Таким образом, апартаменты с отделкой под управление профессионального гостиничного оператора -  эффективный инструмент, не требующий от инвестора значительных временных затрат при последующей эксплуатации объекта. Также стоит отметить, что этот сегмент недвижимости будет только дорожать. По оценкам аналитиков NAI Becar Apartments, в следующем году стоимость апартаментов вырастет на 5-10%.

Александр Самодуров специально для "РБК-Недвижимости"

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе "Эксперты/Мнения", может не совпадать с мнением редакции