Реальность рынка недвижимости оказалась хуже прогнозов аналитиков
Наибольшее расхождение между консенсус-прогнозом по развитию рынка коммерческой недвижимости и фактом в третьем квартале наблюдалось по показателю уровня вакантных площадей, которое по офисам класса А составило 21%. Об этом говорится в исследовании динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с первого квартала 2014-го по первый квартал 2016г.
"Существенный рост уровня вакантных площадей был обусловлен макроэкономическими сложностями, влиянием санкций, что вызвало значительную корректировку планов компаний по аренде качественных офисных площадей", - комментирует председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. По офисам класса B прогноз уровня вакантных площадей в 10,9% также отстал от фактического на 7%.
Прогноз по стоимости недвижимости формата street-retail в центре на уровне 20 013 долл. за 1 кв. м также оказался намного оптимистичнее фактического значения в размере 16 733 долл. за 1 кв. м (разница составила 20%). Завышенными стали и ожидания экспертов по цене торговой недвижимости в целом (прогнозное значение 6584 долл. за 1 кв. м выше фактического 5717 долл. на 15%). А прогнозное значение арендной ставки по street-retail в центре составило 2256 долл. за 1 кв. м в год, что на 10% выше фактического значения, составившего 2054 долл.
"Зафиксированное снижение цен можно объяснить желанием собственников быстро продать свои активы в условиях существующей неопределенности макроэкономической ситуации, - поясняет Денис Колокольников. - Доля незанятых помещений сегодня увеличивается практически во всех торговых коридорах города. Ставки аренды в сегменте, соответственно, также падают".
В целом по итогам третьего квартала 2014г. уровень цен на рынке продажи коммерческой недвижимости в Москве спрогнозирован аналитиками с отклонением в 1%. По данным мониторинга RRG, средневзвешенная цена 1 кв. м составила 4634 долл. На рынке аренды коммерческой недвижимости средняя ставка по итогам третьего квартала была спрогнозирована на уровне 625 долл. за 1 кв. м в год, что также лишь на 1% выше фактической - 617 долл. И в сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с точностью 1% (5000 долл. за 1 кв. м по прогнозу вместо 4942 долл. за 1 кв. м по факту).
Прогноз изменения параметров
| № вопроса | Название показателя | 2 кв. 2014 | 3 кв. 2014 |
Отклонение 3 кв. 2014 от 2 кв. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, долл./кв. м | 4684 | 4693 |
0%
|
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, долл./кв. м | 6583 | 6584 |
0%
|
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м | 20096 | 20013 |
0%
|
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, долл./кв.м | 4828 | 4861 |
1%
|
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, долл./кв. м | 8737 | 8654 |
-1%
|
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, долл./кв. м/год | 622 | 625 |
0%
|
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, долл./кв. м/год | 1073 | 1057 |
-1%
|
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м/год | 2253 | 2256 |
0%
|
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, долл./кв. м/год | 545 | 546 |
0%
|
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, долл./кв. м/год | 780 | 775 |
-1%
|
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, долл./кв. м | 4957 | 5000 |
1%
|
| 12 | Курс рубль/доллар США | 34,9 | 34,9 |
0%
|
| 13 | Курс рубль/евро | 47,6 | 47,3 |
-1%
|
| 14 | Цена барреля нефти Brent, долл. | 108 | 108 |
-1%
|
| 15 | Индекс ММВБ | 1460 | 1463 |
0%
|
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 21,1 | 21,1 |
0%
|
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 10,8 | 10,9 |
2%
|
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год | 794 | 789 |
-1%
|
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год | 539 | 534 | -1% |
Фактическое изменение параметров
| № ВОПРОСА | НАЗВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ | 2 КВ. 2014 | 3 КВ. 2014 |
ОТКЛОНЕНИЕ 3 КВ. 2014 ОТ 2 КВ. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, долл./кв. м | 4733 | 4634 |
-2%
|
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, долл./кв. м | 6483 | 5717 |
-12%
|
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м | 19097 | 16733 |
-12%
|
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, долл./кв. м | 4961 | 4984 |
0%
|
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, долл./кв. м | 9006 | 8693 |
-3%
|
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, долл./кв. м/год | 619 | 617 |
0%
|
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, долл./кв. м/год | 1032 | 1047 |
1%
|
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м/год | 2144 | 2054 |
-4%
|
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, долл./кв. м/год | 551 | 541 |
-2%
|
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, долл./кв. м/год | 791 | 772 |
-2%
|
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, долл./кв. м | 5187 | 4942 |
-5%
|
| 12 | Курс рубль/доллар США | 35,0 | 36,2 |
3%
|
| 13 | Курс рубль/евро | 48,0 | 48,0 |
0%
|
| 14 | Цена барреля нефти Brent, долл. | 110 | 104 |
-5%
|
| 15 | Индекс ММВБ | 1401 | 1432 |
2%
|
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % | 23,7 | 26,6 |
12%
|
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % | 12,1 | 11,8 |
-2%
|
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год | 809 | 800 |
-1%
|
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год | 528 | 516 | -2% |
Соотношение прогнозных и фактических значений, 3-й квартал 2014 года
| № ВОПРОСА | НАЗВАНИЕ ПОКАЗАТЕЛЯ | 2 КВ. 2014 | 3 КВ. 2014 |
ОТКЛОНЕНИЕ 3 КВ. 2014 ОТ 2 КВ. 2014, % |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости в Москве, долл./кв. м |
4693
|
4634
|
1%
|
| 2 | Средневзвешенная цена торговой недвижимости, долл./кв. м |
6584
|
5717
|
15%
|
| 3 | Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м |
20013
|
16733
|
20%
|
| 4 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости, долл./кв. м |
4861
|
4984
|
-2%
|
| 5 | Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового кольца, долл./кв. м |
8654
|
8693
|
0%
|
| 6 | Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость Москвы, долл./кв. м/год |
625
|
617
|
1%
|
| 7 | Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, долл./кв. м/год |
1057
|
1047
|
1%
|
| 8 | Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового кольца, долл./кв. м/год |
2256
|
2054
|
10% |
| 9 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость, долл./кв. м/год |
546
|
541
|
1%
|
| 10 | Средняя ставка аренды на офисную недвижимость внутри Садового кольца, долл./кв. м/год |
775
|
772
|
0%
|
| 11 | Средняя цена жилой недвижимости экономкласса в Москве, долл./кв. м |
5000
|
4942
|
1%
|
| 12 | Курс рубль/доллар США |
34,9
|
36,2
|
-4%
|
| 13 | Курс рубль/евро |
47,3
|
48,0
|
-1%
|
| 14 | Цена барреля нефти Brent, долл. |
108
|
104
|
4%
|
| 15 | Индекс ММВБ |
1463
|
1432
|
2%
|
| 16 | Уровень вакантных площадей офисов класса А, % |
21,1
|
26,6
|
-21%
|
| 17 | Уровень вакантных площадей офисов класса B, % |
10,9
|
11,8
|
-7%
|
| 18 | Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год |
789
|
800
|
-1%
|
| 19 | Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), долл./кв. м/год | 534 | 516 | 3% |
Проект "Консенсус-прогноз" - консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний, как RRG, JLL, "Ведис Групп", "Ритейл Консалтинг Групп" и др.
Подготовил Сергей Велесевич