Цены на жилье: стагнация от Москвы до окраин

Фото: Depositphotos/SimpleFoto

Традиционного октябрьского роста цен и спроса в этом году не произошло. Покупатели заняли выжидательную позицию, цены в рублях подвергались незначительной корректировке, причем разнонаправленной - в зависимости от локальных нюансов, например выхода на рынок новых объектов. Долларовые цены, по словам специалистов SRG, снизились вслед за падающим курсом рубля.

Представители агентств недвижимости признают, что спрос на недвижимость в российских регионах сейчас переориентировался главным образом на дешевый вторичный рынок. При этом сроки экспозиции квартир на "вторичке" сейчас дольше, чем в кризисном 2008г. При такой ситуации одни продавцы готовы идти на 7%-ный дисконт от первоначально заявленной стоимости жилья. Другие ждут, что цены вследствие вероятного, на их взгляд, оздоровления экономической ситуации начнут расти. Покупатели, в свою очередь, надеются на еще более значительное снижение цен.

Цены на недвижимость в регионах будут медленно ползти вниз, как это уже происходит в Москве и области. Темпы этого падения будут зависеть в числе прочего от степени развития местных рынков. "Тенденции на региональных рынках жилья с разным временным гандикапом во многом повторяют тренды в Московском регионе, – говорит управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Роман Мурадян. – При этом, скажем, в Екатеринбурге, где развитие рынка недвижимости значительно меньше, чем большинстве российских городов, уступает столичному, рынок этот будет значительно быстрее реагировать на перемены, на колебания валютного курса". А, например, до Читы, где рынка недвижимости пока практически нет как такового, изменения "докатятся" значительно позднее, считает он. 

Ценовые горки

Надо сказать, что в зависимости от региона оправдываются ожидания то одной, то другой стороны. Так, по итогам октября некоторые города, например Архангельск, Тверь, Барнаул, Хабаровск, Томск и Волгоград, "просевшие" по результатам первого полугодия, восстановили и увеличили цены. Однако в большинстве городов, где недвижимость, наоборот, подорожала в первой половине года, квартиры стали дешеветь. К примеру, в Сочи, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Краснодаре и многих других. Если давать обобщенную характеристику, то растущий тренд первого полугодия, вызванный ажиотажем покупок в I квартале, сменился нисходящим.

По итогам десяти месяцев 2014г. Москва, Сочи и Петербург оказались (главным образом за счет рывка в начале года) в лидерах среди самых подорожавших городов - они прибавили 13,5%, 11% и 9,2% соответственно. Однако темпы роста ближе к концу года заметно снизились. Так, столичная недвижимость, прибавившая за первое полугодие 10,5%, за прошедший период второй половины года показала рост всего на 2,8%. В Санкт-Петербурге в начале года цены на "квадрат" подскочили на целых 13,5%, однако с июля по октябрь снизились на 3,8%.

В Сочи, после подъема на олимпийской волне в первом полугодии на 11%, уже с весны цены перестали расти, а с июля по октябрь стали снижаться, пока несущественно. Дело в том, как объясняют в SRG, что предложение на первичном рынке курорта, сильно увеличившееся за счет олимпийских объектов, превращенных в квартиры и апартаменты, "подвинуло" вторичный рынок в цене и "рассеяло" спрос. По прогнозам специалистов, цены в Сочи продолжат падение, учитывая как вышесказанное, так и окончание высокого сезона.

Краснодар в первом полугодии, как и большинство крупных российских городов, собрал инвестиционный спрос, поднявшись на 5,4 п.п., но затем, к октябрю, "расплатился" снижением на целых 7,3%. Итог отрицательный - минус 2,4%. "Казалось бы, город, где кипит деловая активность, должен только расти в цене, - говорят риэлторы. - Однако и активность может оказать "остужающее" влияние на рынок - если эта активность девелоперская. В последние годы Краснодар застраивался жильем так интенсивно, что не заметил, что спрос уже не поспевает за вводом новых площадей".

Октябрьские взлеты и падения

Одним из лидеров среди крупных городов России по росту средней стоимости жилья в многоквартирных домах массовой застройки в октябре 2014г. стала Уфа, квартиры в этом городе подорожали в октябре на 2,6% - до 64 тыс. руб. за 1 кв. м. В Нижнем Новгороде аналогичного уровня достигла средняя стоимость "квадрата" на вторичном рынке. Она выросла на 3,8 тыс. руб. по сравнению с прошлым годом. Средняя цена 1 кв. м общей площади жилья на первичном рынке Нижнего в октябре 2014г. составила 58,3 тыс. руб. против 55,1 тыс. в соответствующем периоде 2013г.

Равномерно дорожает жилье и в Самаре, где цена уже уверенно "пробивает" 60-тысячную отметку, еще недостижимую для нее в начале года. По словам специалистов, ситуация в этом городе складывается таким образом за счет существенных инвестиций, которые были привлечены в последнее время, и заметного улучшения городской среды.

В Кемерово изменение стоимости квадратного метра в III квартале 2014г. составило плюс 2%. Средняя удельная цена предложения в сегменте массового жилья в октябре достигла 41,83 тыс. руб. Общий объем предложения новостроек Кемерова за октябрь уменьшился на 6,2% и составил 61 объект. По оценкам специалистов, в городе возможен дефицит готового жилья, который усугубится, если не будет освоения новых площадок.

Рост в октябре наблюдался и в Иркутске, где на "вторичке" цены увеличились на 0,3% (отыграв сезонное летнее падение), а в новостройках - на 0,7%.

В то же время наибольшее снижение стоимости жилой недвижимости в октябре продемонстрировали Киров (на 2,3%), Тольятти (на 2%) и Набережные Челны (на 1,1%) - до 50,2 тыс. руб., 45,7 тыс. и 47,2 тыс. руб. за "квадрат" соответственно. За десять прошедших месяцев сильнее всех "просели" Ставрополь, не попавший даже в общий повышательный тренд в начале года, а также Орел и Владимир, где жилье в течение этого года медленно дешевело.

Что касается ценовой динамики, то по итогам осени цены в ряде городов, конечно, подвергнутся корректировке, но вряд ли существенной. "Изменение средних цен, как в большую, так и в меньшую сторону, главным образом обусловлено изменением структуры предложения за счет выхода на рынок новых проектов, а также вымывания дешевых предложений, - говорится в отчете SRG. - Однако кардинальных изменений на российском рынке недвижимости в ближайшее время не предвидится. Рост стоимости квадратного метра сохранится в пределах инфляции, а по наиболее ликвидным проектам на активной стадии строительства рост цен может достигнуть 10% в год".

Методология

Индекс цен недвижимости - показатель, отражающий средние цены на рынке недвижимости города / субъекта Федерации / Российской Федерации.

Индекс цен недвижимости для города равен средней цене квадратного метра, деленной на 100. Для расчета средней цены квадратного метра используются данные объявлений о продаже квартир в данном городе за последний месяц и актуальные на дату расчета индекса. Актуальными считаются объявления, актуализированные продавцом или его представителем не ранее чем за месяц до даты расчета индекса.

Индекс цен недвижимости для области равен средневзвешенному значению индексов по городам. Вес каждого города равен количеству жителей согласно данным переписи населения.

Индекс цен недвижимости для Российской Федерации равен средневзвешенному значению индексов по областям. Вес каждой области равен количеству жителей согласно данным переписи населения.

Подготовил Владимир Миронов