Хостел в Москве: мини-гостиница как идея для бизнеса
Сдать в аренду многокомнатную квартиру, особенно в Москве, стало нелегко — спросом сейчас пользуются «однушки» и «двушки». Поэтому собственники ищут другие варианты заработка: кто-то нелегально сдает жилплощадь под офис, кто-то вполне легально переделывает ее в детский сад. Поскольку жилищный кодекс разрешает использовать квартиры и для временного проживания, многие владельцы дробят жилые помещения на мелкие «лоты» и сдают их посуточно. А некоторые, как Антон Басин, владелец хостела «Да!» на Арбате, сдают уже не квадратные метры, а спальные места.
Хозяин
Встречаемся с Антоном на Арбате. Он приводит в незаметный дворик, где оборудована велостоянка, стены дома украшены граффити, а над дверью подъезда висит яркая вывеска хостела. На тесном новом лифте (в этом дореволюционном арбатском доме лифт был установлен всего несколько лет назад) поднимаемся в холл одного из средних этажей. Открываем дверь в квартиру, которую хозяин превратил в хостел.
— Это ресепшен, — с порога начинает вести экскурсию Антон, — где происходит оформление, заселение, выписка. Здесь можно оставить вещи для прачечной, сумки на хранение, заказать экскурсии, купить напитки и снэки.
Заходим в большую кухню-гостиную.
— Здесь люди готовят, едят, отдыхают, сидят в Интернете. Это одна из самых больших общих зон среди московских хостелов — 40 кв. м. Вообще, общая зона — это главное отличие хостела от общежития. Здесь можно со всеми перезнакомиться, потусоваться.
В «тусовочной» вдоль стены установлено несколько моек, плит, холодильников — все новое, сверкает чистотой. Штук шесть столов, на некоторых — ноутбуки. Компьютеры и Wi-Fi для гостей предоставляются бесплатно. Настольные игры, бесформенные кресла-пуфы, в углу — импровизированная сцена.
— Некоторые приезжают с гитарами, — поясняет Басин. — Я предлагаю: «Поиграй нам вечерок, за это один-два дня поживешь бесплатно». Соглашаются. Такие домашние концерты создают атмосферу, за которую порой хостелы и ценятся.
Вообще, многое здесь сделано руками гостей — за возможность бесплатной ночевки. Например, стены разрисованы витиеватыми узорами граффити.
— Я зашел в сообщество граффити-художников на Facebook, — вспоминает Басин. — Написал: «Парни, есть хостел, хотите пожить в нем? Взамен разрисуйте голые стены». И понеслось — приезжали целые команды из разных городов. У нас уже несколько слоев настенной живописи.
— А дизайн для хостела важен? — уточняю у Антона.
— Для хостелов, рассчитанных на молодежь, это критично важно. На сайте booking.com среди оценок хостелов есть оценка «атмосфера». Она складывается как раз из дизайна интерьера и возможности для общения. Если же у вас хостел, рассчитанный на религиозных паломников или рабочих при крупном предприятии, то интерьер, конечно, не важен.
Площадь хостела «Да!» составляет около 480 кв. м. Он полностью занимает два этажа одного подъезда. На каждом этаже два блока — четыре бывшие квартиры. В каждом блоке — комнаты с двухъярусными кроватями, гостиная и душевые.
Гости
Гости хостела в среднем живут в нем три-четыре дня. Но бывают и «долгожители». «Три месяца у нас жил 60-летний француз — клетчатая рубашка, шарф, берет, — рассказывает Антон. — Снимал отдельный номер с видом на Арбат и писал картины, глядя в окно».
— А кто гости хостела?
— Летом это туристы, а в межсезонье — люди, чей приезд в Москву связан с бизнесом, конференциями, семинарами, выставками. Людям из бизнеса удобнее жить в хостеле, а не снимать номер в гостинице или квартиру. Квартиру если и найдешь за такую же цену, как у нас, то далеко от центра. Это заблуждение считать, что хостелами пользуются лишь те, у кого не хватает денег на отель. Бедняков среди наших гостей очень мало, в основном это молодые люди, у которых деньги есть, но тратить их они предпочитают на развлечения, а не на проживание. Они лучше в баре или на дискотеке спустят эти деньги, чем отдадут за большую гостиницу.
Экономика проекта
Хостел «Да!» на Арбате открылся в 2012 г. На тот момент в Москве у него было 75 конкурентов. Нынешней осенью квартирных мини-гостиниц насчитывается уже более 250. К 2018 г. хостелов будет еще больше — городские власти лоббируют этот формат, пытаясь пополнить гостиничный фонд Москвы предложением уровня одна-две звезды.
Формально арбатский хостел Басина — квартира. И таких в Москве большинство. «Когда мы сюда пришли, — рассказывает Басин, — здесь были голые стены. Под нами магазин, над нами частная бизнес-школа, поэтому проблем с жильцами дома у нас не возникало».
В 2012 г. бизнесмен с партнером вложили в создание мини-гостиницы на Арбате 10 млн руб. «Думали, окупится за два года, но пока не получилось, — признается он. — Появились непредсказуемые траты на согласования с органами — пожарными, санитарами и т. д. Это стоило нам еще 1,5 млн руб. Сейчас мы арендуем эти квартиры по 17 тыс. руб. за квадратный метр в год. Ежемесячная прибыль составляет в среднем 350-400 тыс. руб.».
В расходную часть проекта, помимо аренды, входят еще ФОТ персонала и такая важная статья для хостелов, как интернет-маркетинг.
«Но дело не в финансовых показателях, — рассуждает владелец хостела. — Не только в них. Меня часто спрашивают: открывать хостел или нет. Отвечаю: если ты собираешься заниматься этим делом как основным в жизни — работать администратором, вести маркетинг, хозяйство, то не вопрос — открывай, это твое. Но если кто-то думает, что он сюда вложит деньги, все настроит, а потом будет только получать дивиденды, то глубоко ошибается. Такого не будет. Хостел, как любой малый бизнес, требует постоянного внимания. Для этого бизнеса ты не можешь нанять хорошего управляющего менеджера — им должен быть ты сам. Этот бизнес во многом базируется на личных отношениях — с турагентствами, постоянными гостями, корпоративными клиентами, сотрудниками. Сотрудники, кстати, — очень важный элемент, именно они создают имидж хостела, который потом транслируется гостями в социальных сетях: «Съездили в Москву, жили в классном хостеле, нам помогала Маша, показала дискотеки, классные тусовки, было прикольно». Все лайкают, шарят. Вот за счет этого мы и получаем новых клиентов».
Прибыль и риски
Хостел в собственной квартире — дело довольно прибыльное. Например, средняя ставка аренды трехкомнатной квартиры экономкласса в Москве составляет 60-70 тыс. руб. в месяц. Если же сдавать в аренду 18 спальных мест по 700-800 руб. в сутки, то совокупная выручка превысит 300 тыс. руб. в месяц при условии 80-процентной загрузки и без учета эксплуатационных затрат. Таким образом, отмечает управляющий инвестициями в недвижимость компании «Лига инвесторов» Станислав Рождественский, доходность хостела, открытого в трехкомнатной квартире, окажется в три-четыре раза выше доходности классической аренды.
Но есть несколько подводных камней. Чтобы использовать квартиру в качестве хостела, владельцу не требуется переводить ее в жилой фонд. Однако, как предупреждает гендиректор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в большинстве случаев хозяевам многокомнатного жилья вряд ли удастся создать в нем привлекательный хостел. Например, организовать полноценную прачечную или столовую в обычной квартире не получится. Кроме того, если речь не идет о квартире, расположенной на первом этаже, собственник не сможет увеличить количество санузлов, поскольку размещение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями не допускается.
Да и ликвидных площадок, подходящих для создания мини-гостиницы, в Москве осталось не так много. Квартира должна быть большой площади и иметь как минимум два санузла. Кроме того, владельцы такого бизнеса, как правило, сталкиваются с недопониманием со стороны остальных жильцов дома, поскольку комфортность их проживания при открытии хостела неизбежно снижается. Если собственник не сообщит соседям об организации мини-гостиницы и не договорится с ними, то претензий от жильцов, а также пристального внимания со стороны правоохранительных органов ему вряд ли удастся избежать. Владельцу хостела необходимо получить одобрение на общем собрании собственников многоквартирного дома (две трети должны проголосовать «за»).
Следует помнить и о том, что владелец мини-гостиницы неизбежно столкнется со множеством дополнительных расходов (реклама, зарплата персоналу и т. д.), которые в итоге могут свести всю прибыль в ноль.
Игнат Бушухин