Рынок дач в Подмосковье катится вниз
Специалисты подмосковной корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" выпустили пресс-релиз, в котором отмечают, что экономическая нестабильность, неопределенность внешнеполитической ситуации, снижение платежеспособности населения в значительной мере ослабили интерес потребителя к бюджетной загородной недвижимости в Московской области. "Дачи начали терять в цене, в прошлом году падение средней стоимости составило 30%, в этом году цены остались на прежнем уровне, но исключительно из-за аппетита продавцов, не желающих сдавать свои позиции, - комментирует Игорь Быковский, вице-президент "Мегаполис-Сервиса". - Объемы сделок с недорогими дачами также падают на протяжении последних лет. В частности, за апрель - сентябрь количество сделок с дешевыми дачами по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 8,5%".
Молодой конкурент
Помимо внешних факторов, дачи в Подмосковье в последнее время испытывают все более жесткую конкуренцию со стороны земельных участков без подряда (УБП) в поселках нового строительства. По данным подмосковных риэлторов, каждый пятый клиент принимает решение в пользу новостроя. Директор департамента продаж ГК "Астерра" Иван Матюшин добавляет, что конкуренция со стороны УБП в последнее время усилилась, кроме всего прочего, из-за вовлечения в оборот большого количества участков под дачное строительство в сельхозземлях.
Управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов соглашается, что УБП действительно пользуются популярностью. "Речь идет в основном об участках в районах нового строительства, расположенных на удалении 100 км от МКАД и более, - замечает специалист. - Тем более что ситуация с ценами, что называется, располагает - участок, который до кризиса 2008-го продавался больше чем за миллион, сегодня можно купить в три-четыре раза дешевле".
Руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость" Дмитрий Таганов говорит, что ситуацию с подмосковными дачами на вторичном загородном рынке в последние годы и сейчас можно охарактеризовать так: объекты сильно переоценены и очень сложно продаются. И пока продавцы не приведут цену в соответствие с реальной конъюнктурой рынка, "застой" будет продолжаться.
По мнению Дмитрия Талганова, вторичный рынок проигрывает конкуренцию первичному именно ввиду того, что на первичном - более адекватные цены. "Экономкласс здесь остается самым востребованным сегментом, и "на замену" дачам покупаются коттеджи, расположенные дальше второй бетонки", - говорит эксперт. Средняя цена на них сегодня 5,9 млн руб. Прирост с начала года составил 44%, что связано с уходом из экспозиции более дешевых объектов. Кроме того, многие покупатели приобретают участки без подряда, с тем чтобы в дальнейшем построить там дачи. С ними ситуация аналогичная: средняя цена составляет сейчас 1,2 млн руб. Здесь прирост за январь - сентябрь составляет около 14%".
Кроме этого, эксперты "Мегаполис-Сервиса" отмечают в Подмосковье и снижение покупательского спроса на самые дешевые объекты стоимостью до 1 млн руб. "В 2013г. было продано 29,6% таких дач от общего объема сделок. В 2014г. это показатель сократился почти в два раза - до 16,2%, - говорят в корпорации. - Многие клиенты сегодня предпочитают покупать чистые участки с прицелом на дальнейшее строительство, так как самые доступные дачи представляют собой ветхие строения, которые приходится впоследствии сносить за свой счет".
По мнению Ивана Матюшина, на низкую ликвидность влияет также то, что в советское время земля под дачи во многих случаях выделялась на заболоченных участках. В свою очередь Владимир Яхонтов призывает учитывать, что в нижнем ценовом сегменте (дачи до миллиона рублей) высок процент сделок, осуществляемых клиентами без привлечения риэлтора, то есть их реальное количество может быть выше зафиксированного.
Ложка меда
Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что драматизировать ситуацию для дачного сегмента не стоит. Стагнация сейчас наблюдается не только в сегменте бюджетных дач, но и на загородном рынке в целом, особенно в форматах, вписывающихся в понятие "второго дома", который расценивается как дополнительная покупка, а не как предмет первой необходимости. "О покупке дачи люди задумываются во времена экономического роста - когда доход стабилен и стремится к росту и не мучает квартирный вопрос", - объясняет Олег Репченко. Поэтому формат "второго дома" в числе первых страдает от снижения спроса во времена экономических спадов. В нынешней ситуации вполне естественно, что рынок дач несколько просел.
Между тем Владимир Яхонтов не смог подтвердить прогноз, по которому дачному рынку угрожает застой. "Учитывая, что в радиусе 40 км от МКАД можно купить вполне достойный дачный дом за полтора миллиона рублей, мы не ожидаем ни стагнации, ни тем более падения в данном сегменте, - говорит специалист. - Ажиотажа, конечно, нет, тем более в сравнении с докризисным рынком. Однако в этом году у нас было больше продаж, чем в предыдущем. Покупалось достаточное количество и дач, и УБП, без перевеса в ту или иную сторону".
Олег Репченко уверен, что спрос на советские дачи еще долго не пропадет, так как это самый бюджетный вариант загородной недвижимости. Однако он признает, что на данном этапе они в целом являются одним из наиболее низколиквидных форматов рынка.
В то же время Игорь Быковский допускает, что в случае наступления относительно благоприятной экономической и политической ситуации дачный рынок может одномоментно "прорвать" в результате того, что сейчас формируется довольно серьезный отложенный спрос. Естественно, это будет сопровождаться ростом цен.
Владимир Миронов