Как монетизировать свой дом
Как улучшить свои жилищные условия, не покупая новую квартиру? Как оплатить капитальный ремонт без значительного вложения собственных средств? Наконец, как, живя в многоквартирном доме, не только тратить на это деньги, но и зарабатывать? Такие вопросы волнуют всех жильцов, которым государство дало право распоряжаться общедомовой собственностью, переложив при этом все проблемы по содержанию домов на их плечи.
Инвестировать в свой многоквартирный дом - надстроить мансарду, увеличить площади квартир, переделать подвал под велостоянку, открыть магазин или построить гараж на придомовой территории - выгодно. Но даже в Москве такие действия пока не правило, а исключение из него. Тем не менее потенциал есть. По данным департамента градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов высотой 3-5 этажей, износ которых составляет не более 50%. А это - прямой заработок для самих жильцов.
Один из примеров грамотного управления многоквартирной собственностью - московский дом по улице Мишина, 32, одноименное ТСЖ которого было создано в 2004г. Все собственники этого двухподъездного дома, состоящего из 16 квартир, согласились на его расширение и надстройку. Участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, то есть те, кто пожелал улучшить свои жилищные условия. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Все инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга - это средства членов ТСЖ. Реконструкция дома проводилась без отселения. В итоге вокруг старого дома создан новый фундамент, на котором надстроены этажи и за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м.
Как рассказал председатель правления ТСЖ "Мишина, 32" Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов - около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения - около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договора с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб.
Помимо надстройки рядом с домом был выстроен подземный ИТП, куда из полуподвального помещения под лестничными клетями вынесено теплоснабжение и узел учета тепла всего дома. Из этого же полуподвала на пятый (технический) этаж перенесена техническая служба по электроснабжению и система диспетчеризации. В полуподвальном помещении остались только стояки канализации и вводное распределительное устройство электроснабжения.
Москомархитектура обязала ТСЖ построить также подземный паркинг с обитаемой крышей - 570 кв. м зеленого участка перед домом. Изначально в паркинге планировалось 46 машино-мест - по числу квартир, но на собрании собственники жилья приняли решение, что вполне достаточно будет и 20 мест.
По итогам реконструкции, строительства ИТП и подземного паркинга, замены труб, окон, установки дорогих лифтов, кованых ограждений и т. п. строительная смета, разработанная МНИИТЭП, увеличилась со 196 млн до 250 млн руб. "Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м, - говорит Гарри Куренков. - За счет новых членов ТСЖ, которые тоже принимают участие в строительстве, можем себе это удорожание позволить. Они все заинтересованы в том, чтобы проект был выполнен как можно лучше, поэтому платят на него". Сдача дома может состояться уже в конце сентября текущего года.
Еще один показательный пример надстройки мансарды в сталинском доме можно увидеть в Северо-Западном округе Москвы на улице маршала Новикова, 12 к1. Для реализации строительства двух мансардных этажей было создано ТСЖ. Особенную активность проявили собственники верхних этажей, пожелавшие купить дополнительную жилплощадь в своем доме и выступившие соинвесторами проекта. Компания "Мансарды Москвы" надстроила два этажа без отселения жильцов, сделала ремонт в подъезде и благоустроила придомовую территорию с организацией наземной парковки. Укреплять фундамент и фасады не пришлось, так как два новых этажа собраны из легких металлических конструкций. Добавочная нагрузка на конструкции дома и фундамент составляет не более 5-7%, тогда как сталинские дома строили с запасом прочности в 30-40%. Хотя конструкции легкие, они обеспечивают теплосбережение, поскольку собраны из сэндвич-панелей с утеплителем. Итоговая стоимость 1 кв. м с учетом всех преобразований и оформления документации составила примерно 5 тыс. долл. ("квадрат" в квартирах аналогичных домов стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл.).
Мансарда
 |
 |
Переоборудование чердака в мансарду (с капремонтом) по времени занимает около полутора лет, по затратам - 45-75 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от площади мансарды и дома. Полученные дополнительные квадратные метры можно сдавать в аренду и тратить вырученные деньги на эксплуатацию дома/квартир или продать. Все зависит от того, кто выступает инвестором проекта - сами собственники или внешний девелопер. Если инвестор внешний, собственники за его счет получают полный капремонт дома и повышение качества жизни. В монолитно-кирпичных домах бизнес-класса с плоской кровлей с соблюдением всех требований к безопасности можно на крыше устроить рекреационную зону и пускать в нее жителей соседних домов. В некоторых случаях особенности кровли позволяют даже установить на крыше бассейн.
Фасады
Капитализация дома складывается из нескольких факторов, среди которых, например, "тюнинг" дома - устройство симпатичных входных групп, ремонт фасадов. На этом, конечно, не заработаешь, зато можно повысить стоимость своей недвижимости. Такие виды работ не требуют сложных согласований. Ремонт фасада здания можно провести за счет организации, арендующей пустое помещение в доме, например подвал или полуподвал, даже если он находится в собственности города. Главная задача здесь - добиться положительного решения собственников дома и умело вести переговоры с префектурой и арендатором.
Подвалы
Переоборудование подвала под кладовки или велостоянки должно проходить с согласия 2/3 кворума собрания собственников жилья. Для этого надо отгородить коммуникации так, чтобы они не мешали велосипедистам, но к ним был доступ работников коммунальных служб. Согласование несложной перепланировки в Мосжилинспекции можно сделать постфактум, в уведомительном порядке.
Собственниками цокольных этажей и первых нежилых этажей жильцы дома автоматически не становятся. Собственник этих площадей либо застройщик, либо город. Если жильцы захотят использовать эти площади с выгодой для себя, им придется либо выкупать их, либо арендовать. Если ТСЖ удастся выкупить эти помещения или создать возможность для размещения в подвале магазина, то вырученные от сдачи в аренду средства можно использовать для капитального ремонта дома либо напрямую распределять дивиденды между жильцами. Однако нужно понимать, что срок окупаемости от переоборудования подвала, сдачи в аренду цоколя и первого этажа может составить 5-7 лет для ретейла и 10-15 лет для офисов.
Пристройка к дому
Кроме согласия всех собственников дома на пристройку к нему, нужно получить правоустанавливающие документы на земельный участок, заключения всех служб о том, что пристройка не ухудшит условий эксплуатации дома, не представляет опасности для коммуникаций и инженерных сетей и не нанесет дому вреда. При согласовании проекта Роспотребнадзор проверит проект на соответствие санитарным нормам, Госпожнадзор - на соответствие пожарным правилам. Затем проект следует согласовать в Комитете архитектуры и градостроительства. И только после этого можно подавать в местную администрацию заявление о проведении реконструкции.
Гаражи
Для использования части придомового участка под гаражное строительство необходимо провести межевание квартала, поставить придомовую территорию на кадастровый учет. После этого территория становится общедомовой собственностью. Эксплуатация и содержание участка и дома осуществляются из одного источника, то есть за счет собственников жилья. Для них она может стать не только статьей расходов, но возможностью получить дополнительные доходы, если построить гаражи специально для сдачи в аренду. На вырученные средства можно провести ремонт дома, купить детскую площадку и пр. Но помните, что строительство объектов, например гаражей, на придомовой территории можно вести только в соответствии с установленными градостроительными регламентами, а не по одному желанию собственников.
Открытый бассейн
В жилых комплексах бизнес-класса с собственной территорией жильцы могут использовать элементы инфраструктуры, созданные девелопером, для получения дохода. Например, открытый бассейн как часть общедолевой собственности может стать прибыльным бизнес-проектом для жильцов в летний сезон. Он окупится за 3‒5 лет и будет приносить в летние месяцы стабильный доход (вход на территорию бассейна, аренда шезлонга и пр.) Полученные средства за вычетом расходов могут стать монетарным доходом для всех собственников или пополнять фонд содержания общедомового имущества.
|
Эта статья была опубликована в приложении "РБК-Недвижимость" к газете "РБК Daily" от 19.09.2014
  |
При подготовке статьи использовались комментарии компаний KR Properties, "Химки Групп", "Миэль-Новостройки", Sminex, Sezar Group, Vesco Group, ТСЖ "Мишина, 32", "Мансарды Москвы".
Елена Лыкова