Сколько стоят здания Госдумы и Совета Федерации
Комиссия по строительству парламентского центра во главе с Владимиром Ресиным, курировавшим стройкомплекс столицы в правительстве Москвы, назвала очередное место, куда может переехать Госдума и Совет Федерации. На этот раз новый дом для парламентариев могут построить на западе Москвы в районе Мневниковской поймы Москвы-реки, в 5 км от Кремля.
Ранее РБК сказали в Кремле, что не знают о таком решении, а опрошенным изданием депутатам идея комиссии Ресина не нравится.
Тем не менее строительство парламентского центра в Нижних Мневниках планируется без использования бюджетных средств, а все расходы возьмет на себя инвестор, которым скорее всего будет Сбербанк, сообщили "Известиям" источники в Госдуме и правительстве России. За финансирование проекта парламентского центра Сбербанк получит старые здания Государственной Думы и Совета Федерации.
"Речь идет о привлечении крупных инвестиций. Может быть, в итоге это будет коалиция российских банков совместно со "Сбербанком" Ведутся предварительные переговоры. Проект планируется осуществить под залог недвижимости. Стоимость проекта пока не установлена", - сказал источник в правительстве.
Сколько стоят Госдума и Совфед
Эксперты рынка коммерческой недвижимости Москвы отмечают, что основным фактором привлекательности данных объектов является их премиальное расположение в центре Москвы вблизи Кремля. Стоимость такого рода активов сильно зависит от того, какой объем редевелопмента или реновации там разрешат сделать. Это связано с тем, что в текущем формате здания не совсем эффективны с точки зрения использования в виде коммерческой недвижимости. Соответственно, разброс цен может быть весьма значительным, отмечает генеральный директор CBRE Владимир Пинаев.
По его мнению, в здании Госдумы арендная ставка на офисы может составить свыше 1100 долл. за 1 кв. м в год. Но это только в случае разрешения провести полный спектр работ по реновации или редевелопменту объекта, поясняет эксперт. В текущем состоянии здания неинтересны для инвесторов офисной недвижимости в связи с тем, что там слишком много общих площадей, отмечает Владимир Пинаев.
По оценке специалистов компании Colliers International, здание Госдумы общей площадью 43 356 кв. м может быть оценено инвесторами приблизительно в 300-400 млн долл. Несмотря на его премиальное расположение, объект является морально и физически устаревшим и потребует существенных капиталовложений для того, чтобы довести его до уровня современных качественных объектов недвижимости, считает директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов.
В Colliers International считают, что здание Совета Федерации на Большой Дмитровке при продаже может быть оценено инвесторами в 200-250 млн долл.
Однако, по мнению Владимира Пинаева, текущая и перспективная вакансия (объемы незанятых арендаторами площадей. - Прим. "РБК-Недвижимость") на офисном рынке Москвы будут усложнять экономику проекта. Все эти сложности могут заставить цену объектов колебаться в достаточно больших пределах: от 7-8 до 10-12 тыс. долл. за 1 кв. м площади. Таким образом, здания могут вызвать интерес у инвесторов, готовых к редевелопменту. При этом компании, которые, возможно, захотят приобрести эти здания, будут стремиться дисконтировать текущую стоимость с учетом последующих вложений в строительство", - рассказал Владимир Пинаев.
Новый парламентский центр
По оценке экспертов, строительство нового парламентского центра в Мневниках может обойтись в 600-800 млн долл. для федерального бюджета или Сбербанка. Для Госдумы и Совфеда в этом районе будет построен комплекс зданий площадью 266 тыс. кв. м. Рядом с правительственным центром могут быть построены объекты сопутствующей инфраструктуры, спортивные площадки и жилье.
Учитывая заявленный объем нового парламентского комплекса (около 250 тыс. кв. м), стоимость строительства может достигать 1,5-2 тыс. долл. за 1 кв. м, в связи с этим комплекс в состоянии "под чистовую отделку" будет стоить порядка 375-500 млн долл., подсчитал Саян Цыренов.
По его оценке, стоимость отделки может стоить 1-1,5 тыс. долл. за 1 кв. м, но будет зависеть от требований госслужащих. Таким образом, общая стоимость актива "под ключ" может составить порядка 600-800 млн долл.
Что можно построить вместо Госдумы и Совфеда
У экспертов нет единого мнения, что можно разместить в зданиях Государственной Думы и Совета Федерации, а также что можно построить на их месте. В то же время специалисты считают, что здания с таким расположением будут иметь высокий спрос среди инвесторов, специализирующихся на редевелопменте.
Так, например, декан Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ Александр Высоковский считает, что центр Москвы нужно "оживить", наполнить людьми. "Все эти здания в будущем должны быть связаны с обслуживанием населения. Там могут расположиться гостиницы и офисы, например, компаний, связанных с туризмом или продажами партий товаров. Но это не должны быть офисы одной крупной компании или торговые центры, которые вызывают разовый приток населения", - считает урбанист.
Максим Перов
Руководитель Центра региональных исследований НИИПИ Генплана Москвы
В рамках общего представления о столичных функциях Москвы вопрос о размещении парламентского центра нужно решать комплексно в рамках документов территориального планирования. Что касается будущей судьбы существующих зданий Совета Федерации и Государственной Думы, то они имеют совершенно разные возможности. Если говорить очень приблизительно, то в брежневской постройке на Большой Дмитровке можно было бы разместить культурный центр. В старом здании Госдумы в Охотном ряду при аккуратном отношении к нему можно было бы разместить гостиницу, а новое, выходящее на Георгиевский переулок, проще снести. Никакой особой архитектурной ценности оно не имеет, а перестройка будет на грани рентабельности. Офисы же на этом месте городу не нужны.
Партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman&Wakefield Евгений Попов, считает, что наименьший объем инвестиций потребуется для организации в стенах этих зданий бизнес-центров - ведь, по сути, в настоящее время это и есть офисы для депутатов и сенаторов.
"Залы заседаний могли бы использоваться в качестве конгресс-центров. Также обе локации прекрасно подходят для размещения гостиниц. Однако такой функционал потребует практически полной реконструкции зданий, с полной перепланировкой внутреннего пространства. Это будет более затратным вариантом использования рассматриваемой недвижимости. Какой вариант наиболее прибыльный - ответ на этот вопрос может дать только полноценное исследование и финансовые расчеты", - резюмирует Евгений Попов.
Данил Куров
Управляющий партнер Civil Architects
- Если по "фану", то в здании Совфеда можно разместить музейно-выставочное пространство, например "Музей политической борьбы" или "Русской демократии", где центральным элементов перед входом будет являться колонна - "вертикаль власти", слепленная из четырех ветвей в одну.
Что касается Госдумы, то это должен быть тематический отель, где можно снять премиум-номер "Депутатский" в 400 кв. м с баней, баром, рабочим кабинетом. В качестве развлекательной инфраструктуры необходимо использовать зал заседаний, там можно показывать советские и российские патриотические фильмы и проводить концерты классической музыки.
А если серьезно, то я бы не менял назначение этих зданий, внес бы только строгие правила парковки, ограничивающие количество машино-мест в три раза меньше существующего. Добавил бы смотровую площадку на крышу здания Госдумы и в целом сделал бы эти объекты более доступными для простых смертных.
История переезда
Идея переезда периодически витает в умах депутатов и чиновников с самого начало существования Госдумы - с 1993г. Вновь эту тему поднял в апреле 2012г. занимавший в то время пост президента Дмитрий Медведев. Тогда он поручил правительству, Госдуме и Совфеду составить свои предложения по вопросу переезда на территорию Новой Москвы. Кластер правительственных зданий предполагалось разместить в поселке Коммунарка в 5 км от МКАД. Помимо парламентариев, на земли компании "Масштаб" сенатора Владимира Мошковича должны были переехать в том числе федеральные министерства, Администрация Президента, аппарат правительства, Генпрокуратура, Следственный комитет и Счетная палата.
В то же время предприниматель Василий Анисимов предлагал правительству РФ расселить органы федеральной власти на принадлежащих ему землях в районе Домодедова (земли трех хозяйств - Барыбино, Повадино и "Заря Подмосковья").
Однако осенью 2013г. Минэкономразвития только приступило к оценке рыночной стоимости всех объектов, принадлежащих федеральным ведомствам на территории Старой Москвы, перед тем как переместить их из центра Москвы в поселок Коммунарка. Потихоньку федеральные чиновники и депутаты стали отказываться от идеи переезда за МКАД. Вместо этого появились предложения по размещению парламентского центра на свободных участках в самом центре столицы, например на Софийской набережной. В 2013г. для этих целей власти Москвы в лице ОАО "Центральная топливная компания" выкупили акции ОАО "Каменный мост" и ОАО "Кремлин Сайт" у компании А1, инвестиционного подразделения консорциума "Альфа-групп". Но и этому проекту не суждено было сбыться. Теперь столичные власти пытаются продать его на аукционе.
Сергей Велесевич, Елена Лыкова