Апартаменты не будут приравнивать к жилью

Фото: Depositphotos/pz.axe

Минстрой РФ не сможет приравнивать апартаменты к жилью, как было заявлено ранее, однако настаивает на обременении их социальной инфраструктурой.

В мае 2014г. заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Плутник заявил о необходимости пересмотра правового статуса апартаментов. По словам федерального чиновника, апартаменты относятся к нежилой недвижимости де-юре, хотя приобретаются де-факто для проживания. При этом апартаменты обходятся девелоперам без обременения социальной инфраструктурой, а значит, дешевле, что делает их более выгодными в сравнении с классическим жильем. "Сейчас эту проблему мы будем обсуждать. По факту это жилье. И, в принципе, в объемах ввода его нужно учитывать как жилье", - заявлял тогда замминистра.

После заявления замминстра "РБК-Недвижимость" обратилась в Минстрой с просьбой вновь прокомментировать статус "нежилого жилья". Как следует из ответа, который дала директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц, приравнять апартаменты к жилью будет не так легко: "Во-первых, важно понимать, что приравнять апартаменты к жилым помещениям не получится, - говорится в разъяснениях Минстроя. - Большая часть существующих апартаментов располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено и не может быть разрешено. При этом часть апартаментов уже находится в собственности и ликвидировать их нельзя. Поэтому компромисс предстоит найти. Во-вторых, необходимо решить еще один вопрос: обязать ли застройщиков апартаментов возводить необходимую инфраструктуру. Сейчас люди, проживающие в апартаментах, используют всю прилегающую социальную и транспортную инфраструктуру, в результате чего нагрузка ложится уже на сложившуюся застройку жилого фонда. Мы считаем, что справедливо будет обязать застройщиков любых объектов, в которых проживают люди, соблюдать одинаковые требования по оснащению транспортной и социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами). Перспективы изменения законодательства будут рассмотрены в осеннюю сессию".

На середину 2014г. в Москве насчитывается 2 млн кв. м апартаментов - так называемого "нежилого жилья". Предложение этого нестандартного формата составляет, по оценке риэлторов, от 30% до 50% от всего объема продаж на рынке новостроек столицы. По итогам 1-го полугодия 2014г. в продаже в Москве находится 600 тыс. кв. м (более 8 тыс. апартаментов).

Апартаменты - "головная боль" Москвы

В Москве первые апартаменты появились еще в начале 2000-х гг. Это были в основном единичные дорогие лофты - результат редевелопмента старых особняков. Реально говорить об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006г. после ввода первых высоток в "Москва-Сити".

Несмотря на то что в 2010-х гг. апартаменты "перешагнули" за МКАД (массовые проекты появились в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные - в Подмосковье и крупных городах-миллионниках), их неопределенный статус остается "головной болью", прежде всего, столичных властей из-за объемов (напомним, это 2 млн кв. м).

Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости", отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на строительство, пересмотр выданных инвестконтрактов, а также запрет на строительство офисов и торговых центров в центре столицы. В совокупности все эти меры заставили московских девелоперов решать свои проблемы по-своему: вместо офисов в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами.

Серьезную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них впервые заговорили и столичные власти, заметив этот сегмент недвижимости.

Тревогу забили уже в апреле 2013г., когда главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил о разработке нормативов по строительству апартаментов. "По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями. Хотя на самом деле - это скрытая форма жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть", - заявлял Сергей Кузнецов.

В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал "страшилку", предостерегающую граждан от покупки апартаментов. В "агитке" столичного департамента отмечалось, в частности, что покупатели апартаментов не попадают под защиту 214-го Федерального закона, они пригодны только для временного проживания, в них нет правовых оснований для постоянной регистрации и социального обслуживания.

Уже в феврале 2014г. в своем интервью заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отметил, что аналитики завышают статистику ввода апартаментов в Москве. Он пояснил, что столичные власти разрешили строить такие объекты, чтобы стимулировать появление цивилизованного рынка арендного жилья. "Учитывая, что теперь появились апартаменты экономкласса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой", - отмечал глава московского стройкомплекса.

Позже мэр Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам градоначальника, если объемы предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует получить целые районы без необходимой социальной инфраструктуры.

В августе этого года Марат Хуснуллин вновь уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. "Единственное - определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. Ведь есть апартаменты, куда люди приезжают на 2-3 месяца поработать, им не нужны ни детские сады, ни школы. Но есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания. Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения", - рассказал Марат Хуснуллин в интервью одной из московских газет.

Преимущества и недостатки апартаментов

Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктурой, обязательные для жилых объектов.

На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичными по качественным характеристикам классическими жилыми комплексами.

Сдерживающим фактором, ограничивающим рост спроса на апартаментную недвижимость, является невозможность получить постоянную регистрацию в таком жилье. Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать собственник апартаментов, - пять лет. При этом следует отметить, что большинство покупателей апартаментов в целом не нуждаются в прописке в приобретаемом объекте недвижимости, так как это не единственное их жилье. Основная причина, по оценкам экспертов, - недоверие к новому типу проживания. Апартаменты - западный формат жилья, а за рубежом нет института прописки: человек не привязан к своему адресу, он использует его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В РФ долгое время не было понятия собственности, поэтому прописка по месту жительства фактически заменяла институт собственности. В этом причина недоверия к апартаментам. Отметим, что данный фактор более существенно влияет на покупателей апартаментов экономкласса. Целевая аудитория апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов более лояльно относится к невозможности прописки.

Еще одним, сокращающим спрос на апартаменты, фактором является тот факт, что коммунальные платежи для жителей апартаментов будут выше, чем в обычной квартире. В зависимости от самого конкретного комплекса разница может составлять от 15% до 100% по сравнению с аналогичным жильем. Тем самым практически нивелируется преимущество более низкой рыночной цены на апартаменты по сравнению с квартирой.

Типы апартаментов

На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные апартаменты, сервисные апартаменты и жилые апартаменты.

Игнат Бушухин, Сергей Велесевич