Как повлияет рекордный ввод торговых центров в Москве на ставки аренды

Фото: Depositphotos/Iryna_Rasko

Текущий год, несмотря на все макроэкономические и геополитические сложности первых двух кварталов, может стать рекордным для Москвы по вводу торговых центров. До конца 2014г. в столице заявлено к открытию 13 торговых центров, в том числе нескольких знаковых для рынка проектов.

Активное строительство и гигантомания

В соответствии с прогнозами игроков рынка торговой недвижимости совокупный объем предложения может увеличиться более чем на 1,3 млн кв. м (арендопригодной площади (GLA) - 0,7 млн кв. м). Стоит отметить, что к началу второго полугодия общая торговая площадь качественных ТЦ в Москве составила более 4,5 млн кв. м.

В первом полугодии 2014г. в столице открылось семь торговых центров суммарной торговой площадью 307 780 кв. м, что на 46% больше, чем за весь 2013г., и является наилучшим показателем за последние пять лет, отмечают в международной консалтинговой компании Colliers International.

Данный результат был достигнут благодаря открытию торгово-развлекательного центра "Вегас Крокус Сити" и двух региональных торговых центров GoodZone и "Весна" (см. таблицу).

Наиболее крупные торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2014г.

^{Источник: Knight Frank Research, 2014}

До конца 2014г. к открытию в Москве и ближайшем Подмосковье заявлено еще 13 качественных торговых центров общей арендуемой площадью примерно 750 тыс. кв. м. При этом почти половина этой площади приходится на два суперрегиональных ТРЦ: "Авиа Парк" и Columbus.

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014г.

^{Источник: Knight Frank Research, 2014}

Запуск крупнейшего в Европе ТРЦ "Авиа Парк", а также Columbus позволят Москве подняться на пятую строчку в рейтинге обеспеченности городов России торговыми площадями с текущего шестого места, отмечает региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International в России Анна Никандрова.

По мнению специалистов компании Colliers International, эти проекты начинают новый виток развития крупных ТРЦ в Москве, который продлится до конца 2015г.

Стоит отметить, что на данный момент из десяти крупнейших торгово-развлекательных центров Европы четыре расположены в Москве. По данным международной консалтинговой компании CBRE, самым крупным торговым центром Европы является ТРЦ "Мега Белая Дача", построенный в 2006г. Его арендопригодная площадь составляет 222 тыс. кв. м. На втором месте находится торговый центр Puerto Venecia в испанском городе Сарагоса. (GLA - 207 тыс. кв. м). Также в рейтинг попали такие российские ТРЦ, как "Мега Химки" (175 тыс. кв. м), ТРЦ "Золотой Вавилон Ростокино" (169 тыс. кв. м) и ТРЦ "Мега Теплый Стан" (155 тыс. кв. м). Стоит отметить, что в Европе нет ни одного строящегося торгового центра, сопоставимого по масштабам с теми, что планируются к вводу в Москве в 2014–2015 гг.

Москва догоняет Старый Свет

Эксперты прогнозируют, что при условии реализации всех объявленных проектов Москва может достичь европейского уровня обеспеченности качественными торговыми площадями в 445-450 кв. м на 1000 человек в 2016г. 

Управляющий директор отдела торговых помещений компании CBRE Михаил Рогожин ожидает, что обострение конкуренции наступит в период 2016г. или в случае, если текущая геополитическая ситуация продолжит двигаться по пути эскалации. В первом сценарии ожидается формирование волны реконцепций в устаревших ТЦ, доля которых, по оценкам CBRE, достигает около трети существующего предложения, говорит эксперт.

В международной консалтинговой компании C&W отмечают, что пока дефицит предложения в качественных ТЦ приводит к значительному количеству договоров предварительной аренды в строящихся торговых центрах, запланированных к вводу в 2014-2015 гг.

Однако, как прогнозирует директор по сдаче в аренду торговых центров международной консалтинговой компании Knight Frank Юлия Соколова, такие темпы строительства объектов уже в ближайшей перспективе приведут к увеличению доли вакантных помещений в торговых центрах до 5%.

Михаил Рогожин согласен с этим мнением. По его словам, роль экономической и тем более геополитической ситуации первой половины 2014г. пока оказывает относительно слабое влияние на заполняемость торговых центров. Существенно более сильное воздействие ожидается от рекордного ввода и большого количества проектов торговых центров на стадии строительства. Так, с текущих 2,9% средний уровень вакантности в столичных торговых центрах может вырасти до 5-6% к концу 2014г. и до 7-8% к концу 2015г., прогнозирует эксперт.

"Значительный объем ввода торговых центров в Москве, ожидающийся в 2014-2015 гг., не приведет к перенасыщению рынка. Покупательский спрос перераспределится в сторону более качественных объектов, тогда как менее качественные будут вынуждены искать новую нишу, например выходить в узкоспециализированный сегмент", - считает начальник департамента торговых площадей компании JLL Татьяна Ключинская.

Ставки аренды

Аналитики международной консалтинговой компании JLL отмечают, что в связи с макроэкономическими сложностями арендаторы настаивают на снижении ставок в региональных проектах и строящихся ТЦ в Москве. Девелоперы, в свою очередь, готовы рассматривать альтернативные компенсационные решения для арендаторов. По данным JLL, максимальная ставка по итогам квартала составляет 3-4,5 тыс. долл. за 1 кв. м в год, средняя ставка аренды находится в диапазоне 0,5-1,8 тыс. долл. за 1 кв. м в год.

По данным компании CBRE, ставки аренды на площади в 100-200 кв. м в наиболее успешных торговых центрах Москвы остаются стабильными на уровне 2060 долл. за 1 кв. м в год и останутся таковыми до конца года.

Арендные ставки в торговых центрах Москвы

 ^{Источник: СBRE}

"В 2015г. может быть незначительный рост арендных ставок на данный тип помещений, но он, вероятно, не превысит 1,5%. Видимое снижение ставок пока произошло только для якорных арендаторов (в пределах 10-15%), тогда как для арендаторов галереи ставки пока остаются стабильными", - говорит Михаил Рогожин.

"Наиболее качественные объекты по-прежнему пользуются повышенным спросом потенциальных арендаторов, вакантные помещения в таких комплексах отсутствуют. О снижении ставок можно говорить только в менее успешных новых торговых проектах или менее популярных функционирующих центрах, у арендаторов которых подошел срок пересмотра договорных обязательств. Торговые операторы, присутствующие в подобных объектах, стремятся минимизировать фиксированную ставку аренды, в том числе и за счет увеличения доли, уплачиваемой с оборота", - рассказала Юлия Соколова.

"В менее удачных проектах собственники проявляют гибкость в формате снижения средних арендных ставок, идут на фиксацию курса доллара при расчете арендной платы, в отдельных случаях наблюдается уменьшение или индексация ставок. Таким образом, определенные подвижки в арендных ставках есть, однако их пока нельзя назвать системными", - отметил Михаил Рогожин.

По оценке экспертов, в 2014г. нестабильность обменного курса валют усложнила процесс согласования долгосрочных договоров аренды (которые обычно номинируются в иностранной валюте). Все большее число собственников торговой недвижимости в Москве с начала текущего года стали устанавливать ставки аренды на свои помещения в рублях, не привязываясь напрямую к курсу доллара, отмечают брокеры консалтинговой компании DNA Realty. Впрочем, пока на столичном рынке эта практика не носит массовый характер. Чаще собственник и арендатор фиксируют верхнюю и нижнюю границы "валютного коридора".

Юлия Соколова отмечает, что в процессе согласования арендных договоров девелоперы в некоторых случаях предоставляют потенциальным арендаторам скидки (например, так называемый step-rent – дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим постепенным повышением), устанавливают минимальный процент заполняемости объекта, увеличивают сроки арендных каникул и т. д.

Сергей Велесевич