В России снова будут строить доходные дома

Фото: Depositphotos/trans961

В Россию вернутся давно забытые доходные дома. Необходимое законодательное регулирование института найма жилья предполагается осуществить до конца 2014 г. Арендная плата в доходных домах может быть ниже на 20–30%, чем в среднем по рынку. По мнению авторов законопроекта, арендное жилье позволит решить сразу несколько проблем: снизить стоимость коммерческой недвижимости, повысить мобильность населения, обеспечить жильем граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Законопроект, предусматривающий условия долгосрочного (на срок от 1 года до 10 лет) найма жилья на доступных условиях, пройдет второе чтение в Госдуме в весеннюю сессию. При рассмотрении законопроекта возникло множество дискуссий, доработка законопроекта осуществлялась совместно с Общероссийским народным фронтом, с учетом предложений депутатского корпуса, а также заинтересованных ведомств.

Государство может поддержать строительство доходных домов

Доходный дом – это многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830-40-м гг. В России таких зданий особенно много в Санкт-Петербурге. До 1917 г. в Москве было 800 доходных домов

(Фото: Depositphotos/DoubleAlex)

Согласно проекту закона, доходные дома будут строить как субъекты и муниципалитеты, так и частные девелоперские компании. Предполагается, что застройщикам, которые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, будут без торгов предоставлять земельные участки для строительства, а также может быть оказана иная поддержка, в том числе в части предоставления долгосрочного финансирования АИЖК. В поправках учли мнение девелоперского сообщества: в одном доме можно будет совмещать коммерческое арендное жилье и жилье по социальному найму (но не менее 50% соцнайма).

Как отмечают в Минстрое, реализация государственной политики по развитию найма жилых помещений позволит создать легальный рынок найма жилья, увеличить объемы жилищного строительства, улучшить жилищные условия граждан, имеющих невысокий уровень дохода, повысить мобильность трудовых ресурсов.

Предполагается, что доля жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 3,8% в 2015 г., 7,4% в 2017 г. и 9,4% в 2020 г.

Доля жилья в аренде и собственности в разных странах мира

 ^{Таблица: по данным Росстата, Housing Statistics in the European Union 2010, US Census Bureau, Statistics Canada}

Сколько должна стоить аренда

По данным Минстроя, средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в России составляет 13,5 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 17,5 тыс. руб. в месяц.

В Москве и Московской области ставки намного выше. В Подмосковье средняя ставка аренды однокомнатной квартиры составляет уже 24 тыс. руб., а в Москве – 32 тыс. руб. в месяц.

В соответствии с планами властей, арендная плата в доходных домах должна быть ниже рыночной ставки в соответствующем регионе на 20%.

Средняя стоимость аренды квартир в европейских странах

^{Таблица: Мистрой}

Пилотные проекты

Приоритетными регионами для строительства наемных домов являются крупные города и городские агломерации, территории, нуждающиеся в притоке квалифицированных трудовых ресурсов.

По состоянию на начало июня АИЖК уже реализованы пилотные проекты арендного жилья в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях и Республике Алтай. "Кроме того, у нас подписаны соглашения о намерениях по развитию рынка арендного жилья с 17 субъектами РФ. Всего по заявкам, которые находятся в проработке, нас запрашивают о финансировании на 20 млрд руб., причем где-то 60% приходится на градообразующие предприятия и новые производства, например, в области ВПК, а остальное – на муниципалитеты", – рассказал "РБК-Недвижимости" генеральный директор Агентства финансирования жилищного строительства (ОАО "АФЖС") Андрей Шелковый.

Размер арендной платы в пилотных проектах

^{Таблица: АФЖС}

Меры поддержки

Законопроектом предполагается, что господдержка при строительстве арендного жилья  будет осуществляться дифференцированно в отношении двух сегментов: строительство наемных домов коммерческого использования (для найма жилых помещений в жилищном фонде коммерческого использования) и строительство наемных домов социального использования (для найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования). Акцент будет, конечно, поставлен на строительство наемных домов социального использования.

В Минстрое отмечают, что в рамках государственной и муниципальной поддержки развития наемного жилищного фонда будут установлены законодательные преференции по доступу к земельным участкам под строительство арендных домов. Застройщики не будут конкурировать с бизнесом, нацеленным на проекты строительства многоквартирных домов "на продажу", которые быстрее окупаются, пояснили "РБК-Недвижимости" в ведомстве.

Для этого планируется ввести специальные виды аукционов на право заключения договоров на строительство и эксплуатацию наемных домов коммерческого или социального использования. Застройщикам, которые предложат на аукционах более низкие ставки найма жилья, земельные участки для строительства будут предоставляться без торгов.

Кроме того, строительство арендных домов  может быть субсидировано субъектами Российской Федерации, муниципалитетами или иными лицами. Также, могут быть предоставлены государственные (муниципальные) гарантии при получении целевого кредита и иная поддержка в соответствии с законодательством.

В целях повышения доступности строительства или приобретения наемных домов (всех жилых и нежилых помещений в таких домах) юридическим лицам, заинтересованным в создании наемного жилищного фонда, ОАО "АИЖК" сможет предложить новый ипотечный продукт. Возврат такого кредита будет осуществляться компанией-заемщиком за счет поступающей платы за наем жилых помещений.

"Для поддержки проектов строительства арендного жилья в рамках программы "Стимул" мы предоставляем целевые средства банку, непосредственно кредитующему застройщика либо инвестора, строящего жилье, при этом конечная стоимость кредита для застройщика оказывается существенно ниже текущих рыночных ставок, – рассказывает Андрей Шелковый. – Мы предоставляем целевые займы банку в среднем по ставке от 6,75–8,5% годовых, при этом маржа банка не может превышать 3,5%, возможные сроки до конца 2017 г.  Если говорить об инициаторах этих проектов, то для них разработан и запущен продукт "Арендное жилье", который позволяет получить юридическому лицу – будущему владельцу арендного дома долгосрочный – до 20 лет ипотечный кредит под залог этого объекта. Основная особенность заключается в том, что процентная ставка по этому кредиту зависит от инфляции, что позволит на 20–40% снизить платежи по такому кредиту по сравнению с обычным аннуитетным графиком погашения, в начале проекта, индексируя их в дальнейшем".

По словам главы АФЖС, все это долгосрочные проекты со сроками окупаемости от 10 лет. При этом не надо забывать, что после погашения кредита у инвестора остается в собственности ничем не обремененный объект, стоимость которого выросла по сравнению с первоначальной как минимум по инфляции, подчеркнул эксперт.

В Минстрое сообщили, что предполагается также участие фонда "РЖС" в предоставлении земельных участков для строительства наемных домов и создании условий подключения построенных объектов к коммунальной инфраструктуре.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar:

Наталья Скаландис

 – На мой взгляд, на сегодняшний день существует лишь одна сложность, препятствующая развитию сегмента арендного жилья, – отсутствие соответствующего законодательства. А в остальном, если инвестор заранее проанализирует сроки окупаемости своего проекта и разработает правильную концепцию, никаких барьеров быть не должно. Данный рынок в России начал развивается не так давно, поэтому пока правила игры диктуют арендодатели, а не арендаторы. Свою нишу в этом сегменте можно занять пока достаточно просто, но если объем предложения будет и дальше возрастать столь стремительно, совсем скоро может возникнуть перенасыщение рынка.

Я считаю, что развитие данного сегмента будет идти от крупных городов-миллионников к меньшим по численности населения. Разумеется, власти должны способствовать развитию бизнеса, поэтому первостепенная задача для них – создать законодательство, которое будет регулировать отрасль. С одной стороны появление четких правил игры может приостановить девелоперов, но с другой – некоторые барьеры могут исчезнуть, отчего появится больше возможностей.

Олег Сорока, генеральный директор генеральный директор ГК "Пионер", направление Москва: 

Олег Сорока

Даже при самых грубых подсчетах видно, что инвестору гораздо выгоднее строить и продавать жилье, чем строить и сдавать в аренду. Мало кто может позволить себе войти в проект с такими длительными сроками окупаемости:  доля собственных средств девелопера в проекте, как правило, меньше, чем заемных;  сдавать построенное жилье (особенно по ставкам ниже рыночных) и платить одновременно по кредиту -  нереально, слишком большая нагрузка.

Законопроект, принятый в первом чтении, регулирует отношения по некоммерческому найму жилых помещений. Предполагается, что размер платы за такую квартиру будет привязан к ставкам по договорам социального найма. В Москве социальное жилье на таких условиях представляется только очередникам и льготникам. Эта законодательная инициатива, может быть, поможет государству исполнить свои обязательства перед определенными категориями граждан, но созданию цивилизованного рынка арендного жилья (а это – гораздо более широкое понятие) – вряд ли. Ведь он не застрагивает интересы целой армии специалистов, приехавших в Москву работать и учиться и уже снимающих жилье.

По большому счету, рынок арендного жилья уже есть. Его нужно только вывести из тени и развить за счет строительства доходных домов коммерческого найма.  Вот в этом можно попытаться заинтересовать инвесторов.

Инициатива  Минстроя разрешить сдавать половину дома по рыночным ценам не даст ожидаемого эффекта, а лишь поможет  вывести  безнадежные, с  точки зрения экономики, проекты  на уровень рентабельности.

Сергей Велесевич