Коттеджным поселкам в Московском регионе присвоят "знаки качества"
[FL]– Р[/FL]асскажите о московском отделении НАМИКС. Почему было принято решение о его создании? Какие цели вы ставите в ближайшей перспективе?
– Идея появилась уже достаточно давно, но мы никак не могли придать ей законченный вид. Начнем с предыстории создания. Рынок малоэтажного строительства в России, и частности в Московской области, хаотичен. Это выражается как в большом количестве проблемных проектов (недострой, суды и пр.), так и в отсутствии каких бы то ни было стандартов работы. Чтобы проводить нужные изменения, необходимо в первую очередь объединить усилия девелоперов. А на тот момент у нас не существовало ни одного профессионального объединения девелоперов, застройщиков и производителей Московского региона. Совершенно естественным представлялось создавать объединение на базе организации, имеющей репутацию и определенный вес на рынке. Такой организацией, а точнее сказать, партнерством, для нас стало Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства. НАМИКС – всероссийская организация, у которой до сих пор не было создано представительства в Московской области. Ну и, как вы догадались, так и сложилось наше сотрудничество – мне предложили возглавить московское региональное отделение НАМИКС. Как говорится, инициатива наказуема.
– Какие компании сейчас входят в столичное отделение НАМИКС?
– Идея была объединить компании разного профиля: девелоперские, строительные и компании, производящие материалы для малоэтажного строительства. Сейчас у нас явный перекос в сторону девелоперских компаний, поскольку они первые сталкиваются со всеми проблемами отрасли. Но если задуматься, то проблемы девелоперов влияют и на остальные компании, вовлеченные в процесс: поставщиков материалов и оборудования, компании по строительству домов и линейных объектов и прочие. Падение темпов роста рынка, падение продаж – все это будет напрямую сказываться на бизнесе компаний-поставщиков. Однако производители не всегда видят прямую связь между этими событиями. К счастью, не все производители так считают. Сейчас в МРО НАМИКС входят такие крупные компании, как Velux и деревообрабатывающий холдинг "Инвестлеспром".
– В материалах на вашей странице в интернете указано, что МРО будет оценивать работу компаний, занимающихся строительством коттеджных поселков и малоэтажным строительством, и оценка рынка будет производиться на добровольной основе. То есть вы собираетесь выступать в роли рейтингового агентства? А каковы шансы у ваших рейтингов, что к ним будут прислушиваться участники рынка и власти?
– Этот проект называется "Система сертификации проектов", или своего рода "знак качества". Это система оценки проектов по большому перечню параметров – их более 250, и это не предел. Сертификация проходит на исключительно добровольной основе, и мы не ставили целью ранжировать проекты. Основная задача – определить, кто создает продукт, отвечающий стандартам качества, а кто нет. Мы присваиваем баллы и звезды каждому проекту, но ключевое здесь – это единая система оценки для всех проектов, независимо от их статуса, готовности, удаленности и прочего. Перед стандартами все равны, и здесь нет субъективного видения. По мере развития системы мы планируем привлечь к сотрудничеству правительство Московской области и Минстрой РФ. Мы уже обсудили создание такой системы с правительством области на рабочей встрече, идея нашла поддержку.
– Какие критерии оценки будут в вашем рейтинге? Вы не боитесь, что после публикации рейтинга некоторые застройщики на вас могут подать в суд за нанесение ущерба их деловой репутации?
– Мы предлагаем систему оценки по стандарту, где есть набор параметров. Часть из них должна быть обязательно, часть по возможности, а часть – это уже, что называется, дополнительные опции и бонус к итоговой оценке, в частности, параметры экологичности и энергоэффективности. Наша ключевая задача – уберечь покупателей от недобросовестных игроков рынка и сделать так, чтобы все играли по одним правилам и на одном поле. Например, на рынке работает компания, которая продает размежеванные по 10-15 соток участки земли с разрешенным видом использования "для организации крестьянского-фермерского хозяйства" на землях сельскохозяйственного назначения. Я просто сомневаюсь в законности существования таких участков, ведь у нас есть минимальный размер для земель с таким разрешенным видом использования, который, как правило, не менее 1 га. Кроме того, строиться на таких участках также вряд ли возможно. Теперь представьте, что такой проект будет проходить систему сертификации. Ему будет отказано в сертификации, так как он не отвечает ключевым параметрам, а для покупателей это должно послужить тревожным сигналом. Мы хотим запустить механизм саморегулирования рынка, и пока только в Подмосковье и Новой Москве.
– Каково соотношение в Новой Москве и Подмосковье уже построенного много- и малоэтажного жилья? Каково соотношение на этих территориях строящегося жилья?
– Подмосковье впереди планеты всей по малоэтажке – это, прежде всего, коттеджи, таунхаусы и дачные дома, Новая Москва – это в первую очередь многоэтажные дома и многоквартирное малоэтажное жилье.
– Власти Москвы вас привлекают к решению вопроса о том, что делать с дачами и садоводческими товариществами (СНТ) на территории Новой Москвы? Как вы видите решение этой проблемы? Если не привлекают, то почему, и готовы ли вы сделать свои предложения?
– Власти Новой Москвы активно с нами сотрудничают, мы уже передавали все животрепещущие вопросы руководителю Департамента развития новых территорий Москвы, планируем в ближайшее время организовать рабочую встречу для обсуждения этих проблем.
– На ваш взгляд, какие самые острые проблемы стоят перед девелоперами, работающими в этих сегментах?
– В Новой Москве первая проблема – это отмена ранее полученных согласований проектов планировок и прочих документов после включения территорий в границы Новой Москвы.
Вторая – усложнение процесса получения разрешительной документации. Теперь это в ведении правительства Москвы, а здесь сложность получения разрешительной документации значительно выше, чем в Московской области.
Третья – колоссальная нагрузка на девелоперов по созданию инфраструктуры – школ и детских садов в первую очередь, причем даже в тех случаях, когда уже имеющиеся ДОУ (дошкольные образовательные учреждения) и школы не заполнены даже на 30–40%. Избыточные требования по созданию новых рабочих мест (мест применения труда) для проектов многоэтажного жилищного строительства.
Еще одна – отмена упрощенного порядка регистрации жилых домов на территории Новой Москвы. В результате жители не могут оформить собственность на свои дома. Ну, и общие проблемы для Подмосковья и Новой Москвы: сложный доступ к сетям естественных монополий, отсутствие механизмов ГЧП, высокая кадастровая стоимость земель "для дачного строительства", отказы в согласовании межевых дел по формальным признакам и многое другое.
– Рабочая группа МРО подготавливает проект обоснования создания инфраструктурных карт Московской области. Вы могли бы подробнее рассказать о проекте? Что он даст застройщикам?
– Инфраструктурная карта – это один из наших идейных проектов, который имеет значение абсолютно для всех участников рынка! На инфраструктурной карте будут обозначены все линии электропередач и все газопроводы, нанесены их охранные зоны и доступные лимиты мощностей на каждой ветке и линии, или, наоборот, недостаток мощностей или пропускной способности. Кроме того, важнейшим элементом такой карты станет актуальная информация по наличию мест в ДОУ и школах, а также обозначение ДОУ и школ на карте. Для чего мы это делаем? Это позволит правильно, комплексно и рационально подходить к освоению новых территорий, позволит не только бизнесу, но и правительству Московской области планировать развитие территорий. Сейчас зачастую выбор новых площадок происходит с большой долей допущения, это касается, прежде всего, сетей. Сколько раз мы сталкивались с ситуацией, когда при предварительной оценке ситуации есть и мощности и возможности подключения к сетям, а в реальности при получении ТУ нам либо отказывали, либо выдавали ТУ с существенными ограничениями или "нагрузкой", например в виде замены муниципального кабеля СИП на большее сечение. Справедливости ради, надо заметить, что это функция естественных монополий (МОЭСК, Мособлгаз и др.), а не девелоперов. В случае наличия такой карты можно выбирать участки для освоения в тех районах, где территория развита пока плохо и как следствие имеется профицит мощностей по электроэнергии и газу. Также это дает возможность до начала проекта точнее планировать затраты и корректировать финансовую модель. Ну и, конечно, мы предполагаем более активное развитие возможностей кооперации девелоперов, так как инфраструктурная карта наглядно покажет, где, как и кому лучше объединить усилия для решения инфраструктурных проблем.
– Будете ли вы участвовать в программе "Жилье для российской семьи", например, помогать реализовывать эту программу на территории Московского региона? Согласно программе, жилье экономкласса будет продаваться гражданам по цене, не превышающей 30 тыс. руб. за 1 кв. м и 80% от рыночной стоимости таких помещений в конкретном регионе. Возможна ли реализация этой госпрограммы в Московской области?
– Члены НАМИКС уже участвуют в этой программе. Сейчас мы активно прорабатываем этот вопрос с правительством Московской области, РЖС и АФЖС. Объединение усилий может выражаться в предоставлении девелоперам земельных участков для освоения, а также подведения к ним коммуникаций за счет государства, или при выделении кредитов на освоение таких проектов и субсидировании процентных ставок как для бизнеса, так и для покупателей. А саму задачу я бы поставил немного шире, она сформулирована в Указе № 600 президента РФ от 7 мая 2012 года, где сказано о необходимости снижения стоимости 1 кв. м жилья экономкласса на 20%, а также об обеспечении 60% российских семей таким жильем. Поэтому, я думаю, не стоит привязываться к конкретной цифре в 30 тыс. руб. за 1 кв. м, а нужно думать в первую очередь о снижении стоимости предложения, но только при поддержке государства, для бизнеса это непосильная задача. А в случае поддержки государства, при льготном предоставлении земельных участков и подведении коммуникаций, при реализации крупных проектов экономкласса можно выйти и ниже 30 тыс. руб. за 1 кв. м.
Игнат Бушухин, Елена Лыкова
