Московские промзоны возможно развивать с помощью ревитализации
Как в мировой, так и в российской практике подходы к развитию промышленных зон отличаются по степени изменения существующей застройки и назначения и включают:
- традиционный подход, предполагающий снос существующего и строительство нового объема, как правило, офисной, жилой или складской недвижимости;
- восстановление зданий и территории - реконструкция существующих объектов промышленной территории под цели коммерческой либо жилой недвижимости (например, лофты);
- альтернативный подход, который также можно назвать ревитализацией. Этот подход предполагает баланс между площадями коммерческого и жилого использования, а также общественными пространствами, и делает акцент на идентичности, дизайне и коммуникации пространства, ориентируясь в качестве результата на создание мультифункционального пространства, интегрированного в городское окружение.
Традиционный подход наиболее понятен инвестору и наиболее применим в условиях растущего рынка. Подходы, связанные с реконструкцией и сохранением существующей застройки, менее популярны на российском рынке, чем в зарубежных мегаполисах, перешедших на этап постиндустриального развития (Лондон, Барселона, Берлин, Нью-Йорк и т.д.), где они используются достаточно часто. При этом если проекты по восстановлению бывших промышленных зданий и их дальнейшему использованию под офисные пространства или лофты в Москве постепенно набирают обороты ("Красная роза", "Даниловские мануфактуры", "Новоспасский двор", проект Loft), то количество проектов ревитализации пока крайне невелико (среди наиболее известных - центр современного искусства "Винзавод", центр дизайна ARTPLAY, дизайн-завод "Флакон").
Между тем пока редкие для российских городов, и в том числе для Москвы, проекты по ревитализации могут представлять интерес для девелоперов по следующим причинам.
- Ревитализация предполагает относительно небольшие первоначальные инвестиции, направленные на "расчистку" территории и модернизацию ее инфраструктуры. Как правило, будущие арендаторы/пользователи пространства осуществляют ремонт занимаемых ими площадей за свой счет. Более того, пример старта проекта из Санкт-Петербурга "Красный треугольник" в 2012г. показывает, как сократить и эти расходы за счет привлечения волонтеров. Данный фактор играет важную роль в условиях нестабильной экономической ситуации, когда цена инвестиционного решения возрастает. В частности, собственники дизайн-завода "Флакон" после кризиса 2008г. принимали решение о развитии территории, отталкиваясь от суммы инвестиций в продолжение ее использования в прежнем ключе (офисы класса С), которая в три раза превышала инвестиции в создание арт-кластера.
- Ревитализация актуальна для "трудных детей" - объектов, которые используются в качестве коммерческой недвижимости под сдачу в аренду, но с учетом конкурентного окружения не имеют перспектив увеличения площадей или роста арендной ставки без существенных дополнительных инвестиций. В случае дизайн-завода "Флакон" изменение концепции развития территории на дизайн-кластер и последующая работа по созданию творческого пространства позволила увеличить не только площадь территорий, сдаваемых в аренду, но и ставку арендных платежей (рост в четыре раза за 5 лет).
- Проекты ревитализации являются хорошим дополнением к уже существующему портфелю недвижимости, помогая сбалансировать его по рискам и доходности. В условиях ограниченного предложения креативных пространств такие площади могут приносить 15-20% (экспертная оценка на основании интервью) операционной прибыли, не требуя дополнительных инвестиций.
Удачным зарубежным примером реализации описываемого подхода является развитие территории Salts Mill - бывшей шерстяной фабрики, расположенной в центре английского города Брэдфорда (население 300 тыс. человек), являющегося центром агломерации City of Bradford (1,5 млн человек). Территория фабрики за пять месяцев была преобразована в галерейный кластер площадью 90 тыс. кв. м, первая выставка прошла в 1987г. Проведение регулярных художественных мероприятий позволило быстро привлечь арендаторов не только из галерейного бизнеса, но и других отраслей, и превратить Salts Mill в одну из главных достопримечательностей Бреэфорда. В 2001г. Salts Mill был отмечен ЮНЕСКО как объект всемирного наследия.
На сегодняшний день Salts Mill успешно сочетает в себе культурно-развлекательный центр, где представлено множество выставок, ресторанов и ритейл-компаний, а также промышленный комплекс по производству элементов микроэлектроники. Ежегодно его посещают около 100 тыс. человек. Общий объем инвестиций на развитие Salts Mill составил около 24 млн фунтов и окупился арендой помещений в течение четырех-пяти лет.
Анализ московского опыта реализации аналогичных проектов позволяет выделить следующие факторы успеха:
- наличие профессиональной управляющей команды, способной разработать концепцию и программу развития территории, привлечь якорных арендаторов, рассказать о пространстве внешней среды;
- сбалансированное распределение площадей между офисами, ритейлом, арт-студиями и общественными пространствами, используемыми как арендаторами, так и посетителями, в частности, для проведения мероприятий;
- вовлечение резидентов в развитие территории, создание среды, которая поддерживает инициативы отдельных арендаторов и посетителей и таким образом стимулирует собственное развитие;
- вовлеченность собственника в процесс развития территории и соответствие его взглядов подходам управляющей команды;
- предложение арендаторам в дополнение к традиционному сервису по обслуживанию территории пакета услуг по поддержке офиса (юридические услуги, бухгалтерские, кол-центр и т.п.).
Опыт дизайн-завода "Флакон" показывает, что соблюдение указанных правил позволяет добиться трафика в 7 тыс. человек в дни проведения мероприятий и занятости помещений почти в 100%. В совокупности это позволило инвесторам окупить первоначальные инвестиции в течение нескольких лет.
В заключение отметим, что у проектов по ревитализации промышленных зон есть преимущества не только в связи с небольшими инвестициями, повышением эффективности использования пространства и балансированием портфеля недвижимости. Их социальная и культурная направленность позитивно влияет на облик и развитие города, способствует реализации творческих инициатив и узнаваемости бренда.
Авторы статьи: Елена Киселева, партнер, руководитель практики "Недвижимость и строительство", Strategy Partners Group; Глеб Корнеев, руководитель проектов Strategy Partners Group. Специально для "РБК-Недвижимости"
