Рынок недвижимости зависит от макроэкономики

Основными факторами, влияющими на московский рынок недвижимости, являются цены на нефть, уровень роста ВВП и ставки инфляции. При этом себестоимость строительства прямого влияния на уровень цен на московском рынке не оказывает. К такому выводу пришли участники конференции "Недвижимость 2014: что нового предложит рынок?", организованной "Московским Бизнес Клубом".

По словам руководителя "Индикаторов рынка недвижимости" Олега Репченко, ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от регулирования и макроэкономических показателей. "Из-за конфликта на Ближнем Востоке цены на нефть продолжают держаться на высоком уровне. Развитие конфликта может загнать нефть до 200 долларов за баррель, когда приток нефтяных денег приведет к росту экономики и увеличению цен на рынке недвижимости. С другой стороны если таких процессов не произойдет, и нефть подешевеет, то ситуация на рынке недвижимости может оказаться печальной", - заявил эксперт в своем докладе. По его словам, цены могут подскочить как вверх, так и упасть вниз. Как отметил Олег Репченко, эти изменения никак не связаны с себестоимостью строительства. "Если у людей нет денег платить больше, они больше не платят. Затратная часть не является существенной. Более того, если власти сделают искусственно дешевой ипотеку, то цены взлетят на квартиры снова: удешевлением денег в России социальных проблем не решить", - добавил он. Впрочем, на рынок также может повлиять и введение налога на недвижимость, в основном за счет сокращения доли инвесторов на рынке. Именно государственное регулирование, по словам первого заместителя генерального директора Центра независимой экспертизы собственности Кирилла Кулакова, является последнее время одним из факторов, серьезно влияющих на рынок. В частности, речь идет об определении кадастровой оценки объекта, ее корректировке и изменении правил расчета в течение ближайших лет.

Как подтвердила директор департамента маркетинга "Интеко" Жанна Зиновьева, доля инвестиционных сделок продолжала уменьшаться, это связано с тем, что за последний год квартиры выходили на рынок в начальной стадии строительства с более высокими ценами. "В общем объеме рынка доля жилья бизнес-класса увеличивается до 30%, на текущий момент формат апартаментов занимает около 20%, при этом географическое присутствие таких объектов расширяется, и бизнес-класс сосредоточен уже не только в центре, но присутствует во всех округах", - объяснила эксперт. По ее данным, в этом году средневзвешенная цена предложения на рынке бизнес-класса выросла всего на 2% до 7468 долларов за кв.м.. Однако в сегменте апартаментов рост цен был гораздо более значительным. К примеру, по словам директора по продажам "KR Properties" Александра Подускова, на "Даниловской мануфактуре" в 2011 г. кв.м. стоил 153 370 руб., в 2013 г. фактически зафиксированы сделки на уровне 313 000 руб. за квадрат, в Manhattan House за тот же период стоимость кв. м. увеличилась с 156 500 руб. до 328 650 рублей. В будущем развитие рынка жилья бизнес-класса, по словам заместителя генерального директора Дон-Строй Инвест Ирины Постоваловой, может быть связано с освоением промзон. В частности, эта компания реализует масштабный проект на территории бывшего завода "Серп и Молот": на месте бывших заводских зданий должны появиться жилье и объекты коммерческой недвижимости. В свою очередь, по словам коммерческого директора Rose Group Натальи Саакянц, реализация таких проектов невозможна без продуманной квартальной застройки. Именно по такому принципу строится крупнейший объект компании - микрогород "В лесу".

Впрочем, на развитие ситуации на рынке, скорее всего, по-прежнему будут влиять в основном макроэкономические факторы, в том числе ожидания кризиса. Как пошутил в своем докладе партнер и руководитель отдела исследований Cushman&Wakefield Денис Соколов, из последних трех кризисов аналитики предсказали 68, однако рынок недвижимости напрямую связан с ключевыми макроэкономическими показателями. В частности, если ВВП снижается, то это означает, что представителям бизнеса оказывается не нужна коммерческая недвижимость. В настоящий момент прогноз Минэкономразвития говорит, что в 2013 г. рост ВВП в России составит 1,4%, соответственно это поддерживает рост спроса на объекты коммерческой недвижимости на стабильном, но достаточно невысоком уровне, считает докладчик. При этом, по его словам, гораздо большим потенциалом роста обладают объекты торговой недвижимости. "Недавно мы провели исследование, какую роль играют современные торговые центры: через них проходит лишь 12% товарооборота в стране при том, что европейский показатель - это 25%. В некоторых странах, как Бельгия и Италия, фокус был изначально сделан на уличную торговлю. Потенциал этих сегментов невероятно высок: к 2020 г. можно увидеть удвоение объема рынка, потому что для ритейлеров сейчас лучше работать в мультиканальном формате", - считает он. Более того, по словам эксперта, в Москве вместе с пешеходными зонами появляются непривычные форматы торговли: именно в формате уличной торговли мы отстаем от европейских стран.

Впрочем, отсутствие резкого роста цен еще не означает, что рынок находится в стагнации. "Несмотря на то, что нет роста цен, которые хотели бы видеть девелоперы в идеале, рынок недвижимости развивается. Основная проблема - мы далеки от насыщения этого рынка и конкуренции, и за это очень ярко говорит цена", - считает вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров. По его словам, в будущем цены на недвижимость будут расти на уровне инфляции, но коррекция будет происходить на уровне девелопмента с точки зрения стоимости площадок для реализации проектов, при этом покупатели снижения цен не заметят. Впрочем, по мнению генерального директора "Региондевелопмент" Ольги Вальчук, конкуренция на рынке недвижимости уже заставляет девелоперов придумывать новые форматы. Так, компания ОПИН, по словам руководителя департамента по связям с общественностью Анны Роговой, решил сосредоточиться на реализации проектов комплексной застройки. В числе флагманских проектов компании будут продолжение поселка "Павлово", масштабный жилок комплекс "Vesna" и реконструкция бывшего стадиона "Торпедо". В рамках последнего проекта компания планирует построить 430 тыс. кв. м недвижимости, из которых только 120 тыс. кв. м придется на стадион. Рассказывая о планах заместитель генерального директора по маркетингу и пиару компании "НДВ-Недвижимость", Ирина Наумова, рассказала об открытии масштабного и амбициозного собственного проекта компании - "Heliport Moscow".

"Последнее время очевиден курс на покупательские предпочтения, девелоперы могут выбрать самые разные форматы привлечения клиентов. Например, мы провели опрос среди клиентов нашей компании и выяснили, что наиболее привлекательной является ночная подсветка пешеходных зон и сад на крыше, при этом более 50% покупателей хотят видеть среди соседей именно семейные пары", - добавляет г-жа Вальчук. Компания "КРОСТ" представила инновации в девелопменте на примере своего флагманского проекта ЖК "ART". В жилом комплексе территория которого составляет 10 га, 7 га отдано под парки и общие зоны. Концерн "КРОСТ" всегда выбирает своим приоритетом удобство жителей. "Мы разработали несколько идей на тему комфортного проживания, в итоге в одном из наших проектов, например, будут лифты, которые двигаются со скоростью 4 м в секунду, сегодня такие лифты установлены только в "Москва-Сити", - рассказала заместитель генерального директора "КРОСТ" Марина Резвова. В свою очередь, по мнению коммерческого директора "Capital Group" Алексея Белоусова, такую функцию может выполнять инфраструктура проекта. А как заявил в своем докладе руководитель направления маркетинга "ГРАС" Петр Кирилловский, покупатель гораздо чаще стал предпочитать квартиры с отделкой, поэтому именно в этом направлении будут работать столичные девелоперы. По словам генерального директора "Магистрат" Алексея Болдина, девелоперы и риэлторы все чаще предлагают своим клиентам различные программы лояльности, так как 25% сделок совершается прошлыми клиентами компании. При этом каждый лояльный покупатель позволяет сэкономить до 1 000 000 рублей на каждой совершенной с ним сделке. Как добавила партнер, исполнительный директор Knight Frank Мария Котова, для продвижения объектов нужно использовать все возможные инструменты, включая наружную рекламу, радио и телевидение. В свою очередь тем, кто не может найти на российском рынке объект по вкусу, один из партнеров конференции - компания R.Evolution City предлагает обратить внимание на рынок Латвии. В частности, именно латышский рынок недвижимости, по словам управляющего партнера компании Юлии Царан, стабильно привлекает российских инвесторов, заинтересованных в покупке зарубежной резиденции в экологически чистом месте.

О том как сделать конфетку из загородного проекта имея минимальный бюджет рассказал в финале конференции управляющий партнер Интегра Consulting Андрей Соболев.

Конференция "Недвижимость 2014: что нового предложит рынок?" прошла 5 декабря 2013 г. в Москве в гостинице "Савой", в ней приняли участие 200 участников рынка недвижимости, а свои доклады представили 22 известных представителей рынка. В рамках конференции собственники и руководители ведущих строительных и риэлтерских компаний рассказали о своем опыте квартальной застройки, реализации масштабных проектов на территории промзон, а также создании новых концептов в девелопменте и перспективах нестандартных жилых проектов. Генеральным партнером конференции выступила компания "Галс Девелопмент", а модератором - Антон Хреков, много лет проработавший в медийном бизнесе и в настоящий момент возглавляющий компанию Finjecto.