Загородный дом кредит победит...
В ипотеку можно взять не только городскую квартиру, но и загородное жилье. Хотя оформление кредита на последнее будет для заемщика еще более хлопотным делом.
Доля займов на приобретение или строительство загородного дома в общей массе ипотечных кредитов растет, как и предсказывали эксперты. Однако этот рост не выглядит слишком активным. Если год назад жилье за городом служило объектом сделки по каждому десятому ипотечному договору, то сегодня кредитов такого рода выдают приблизительно 15% общего количества.
Несомненно, в медленном развитии ипотеки на рынке загородного жилья роль тормоза сыграло снижение темпов роста ипотечного рынка как такового и рост цен на недвижимость, хотя загородное жилье дорожало в меньшей степени, чем городское. К тому же открылись продажи в относительно дешевых поселках эконом-класса, которых в прошлом году практически не было. Тем не менее развитие рынка загородного жилья, как и российского рынка недвижимости в целом, сильнее всего тормозит ограниченность платежеспособного спроса. Помимо этой проблемы приобретение в кредит жилья на лоне природы тормозит недостаточная зрелость рынка загородной недвижимости. До сих пор единых стандартов ее оценки не сложилось, а для банка это большая проблема. Оценка залога краеугольный камень при расчете суммы кредита. В результате получение кредита в лучшем случае по-прежнему сопряжено с большими сложностями, в худшем оказывается невозможным.
Легче всего оценить дома в организованных поселках еще можно, отталкиваясь от расценок на аналогичные объекты и общих характеристик. Хотя при этом очень часто возникают разногласия по поводу рыночной стоимости того или иного объекта. Известны случаи, когда разница в ее оценке со стороны банка против мнения продавца достигала сотни тысяч долларов. Гораздо сложнее оценить дом где-нибудь в деревне или поселке. Приходится учитывать совокупность массы факторов, таких, как стоимость материалов, из которых построен дом, транспортную доступность, экологическую обстановку, уровень развития бытовой инфраструктуры в округе, живописность местности.
Поскольку жилье, купленное в кредит, будет многие годы служить залогом его возврата в случае кризиса платежеспособности заемщика, оно должно сохранять привлекательность для покупателей даже в отдаленной перспективе. Но загородные дома больше, чем городские, подвержены риску снижения ликвидности. Рядом с деревней, где расположен дом, могут устроить свалку или скотомогильник, и его привлекательность упадет ниже плинтуса. К тому же загородное жилье изначально менее ликвидно, чем городское, потому что спрос на него значительно ниже. Столкнувшись с необходимостью реализовать залог, чтобы погасить безнадежный долг по кредиту, банк может прождать реализации загородного дома не один год. Это, понятное дело, кредиторам не нравится. Дополнительным источником проблем служат страховые компании. Когда нужен кредит на строящийся дом, они предъявляют требования к объекту залога требования, которые нереально выполнить.
Другая проблема, мешающая развитию ипотеки на загородное жилье, это неразбериха, царящая на земельном рынке. Сегодня он практически полностью отдан на откуп местным чиновникам. Они могут по своему желанию пересматривать сделки, поскольку не существует полноценной базы данных по переходу права собственности в прошлые годы, как и правил оформления сделок или перевода земель из одной категории в другую. Очень многое держится на личных договоренностях. А при смене администрации прежние договоренности могут потерять свою силу, всплывут новые обстоятельства, на основании которых сделка купли-продажи земли будет признана недействительной. Тогда прости-прощай дом.
Поэтому ипотека на загородное жилье несет в себе довольно высокий риск и часть банков по этой причине выдают кредиты такого рода исключительно на приобретение или строительство домов в организованных поселках, построенных компаниями с хорошей репутацией.
Стимулы роста
Можно заметить, что большинство российских банков, сделавших ставку на ипотеку, несмотря на трудности, порожденные дефицитом ресурсов, стремятся предложить потребителю полную линейку программ. Кредиты на приобретение загородной недвижимости и земельных участков становятся обязательными составляющими. Их предлагают все ведущие ипотечные банки, например, Райффайзенбанк, Транскредитбанк, Московский кредитный банк, Банк Москвы, Русский ипотечный банк, банки Возрождение и Сосьете Женераль Восток. Недавно ипотечная линейка БТА банка пополнилась программами Частный дом и На покупку земли.
Еще в начале года известное столичное агентство недвижимости Vesco Realty объявило о переходе на новую стратегию продаж недвижимости в коттеджных поселках посредством ипотеки. В компании создали департамент, специализирующийся на ипотеке, использующий более 20 кредитных схем приобретения загородной недвижимости. В основу решения компании легли результаты исследования поведения покупателей загородной недвижимости и чисто рыночные расчеты. В компании посчитали, что выгода для клиента очевидна: динамика роста стоимости предложения на рынке загородной недвижимости составляет более 20% за год, в результате рост цен опережает годовые процентные ставки по кредиту.
В этом году, по оценкам брокерской компании Кредитмарт , по ипотеке приобретается около 20% загородных домов. А доля ипотечных продаж домов эконом-класса стоимостью до 10 млн руб. достигла почти половины общего объема сделок. Но среди заемщиков растет и число состоятельных людей, приобретающих дорогие дома, несмотря на то, что они могут оплатить покупку из собственных средств. Как отмечают специалисты, это мужчины с доходами от $5 тыс. на члена семьи. Поскольку среди таких покупателей много владельцев собственного бизнеса, они пользуются ипотекой для того, чтобы сохранить свои средства для развития бизнеса. Потому что, как известно, средняя доходность бизнеса в России выше, чем затраты на обслуживание ипотечного кредита, соответственно, можно выиграть на разнице.
В условиях нарастающего дефицита финансовых ресурсов ипотека приобретет все большую привлекательность. И даже рост процентных ставок по жилищным кредитам этому не помеха. Если разница между доходностью бизнеса и затратами на ипотеку в конечном счете будет не слишком велика, все равно большое значение будет иметь тот факт, что жилищный кредит получить гораздо проще, чем на развитие бизнеса. К тому же недвижимость будет расти в цене, обеспечивая рост вложенных средств.
Размышляя дальше, можно сделать вывод, что загородное жилье со временем практически полностью будет продаваться в кредит, так как одна часть покупателей такие расходы самостоятельно не потянет, а другая будет считать оплату приобретения из собственных средств невыгодным делом. Разве что самые богатые люди будут позволять себе платить за элитные особняки из своего кармана. Неудивительно, что сегодня застройщики уже на первых этапах строительства стараются договориться о партнерстве в сфере ипотеки хотя бы с одним банком. Активно действуют в этом направлении Сбербанк, ВТБ-24, Альфа-банк, НОМОС-банк, Московский банк реконструкции и развития, Юникредит банк, банк Возрождение, Росевробанк, банк Союз.
С прошлого года количество банков, заключивших соглашения с застройщиками, заметно выросло. И это закономерный процесс, поскольку оформление ипотечного кредита на загородный дом со стороны это процесс долгий, хлопотный и не гарантирующий результата. А если поселок аккредитован банком, оформление кредита практически ничем не будет отличаться от той же процедуры в отношении городской квартиры.
Ольга Сенаторова