В Подмосковье две беды: лендлорды и дороги

На первой в этом году презентации нового коттеджного поселка гендиректору компании-девелопера задали вопрос: «Кому из землевладельцев ранее принадлежал участок?» Ответ вызвал оживление в зале: «Князю Юрию Долгорукому».

Вопрос можно было и не задавать: в последние два года лендлорды ускоренно превращаются в девелоперов, строя поселки на своих землях. И наоборот, некоторые девелоперы консолидировали столько земли, что вполне заслуживают титула лендлордов. Им теперь обеспечена серьезная головная боль: ведь предстоит решать другие вопросы - со строителями новых дорог в Подмосковье.

Существует интересная теория предельной компетенции. Суть ее проста: подавляющее большинство людей в стремлении к карьерному росту не способно оценить свои действительные возможности. Однажды человек занимает должность, которая кажется всего лишь очередной карьерной ступенькой. Но вдруг на производстве возникает нестандартная ситуация или появляется способный претендент на ту же должность. И только тогда выясняется, что человек уже вышел за пределы своей компетенции. Проблема в том, что, оказавшись «неудачником» («попав под раздачу», «не оправдав высокого доверия» и т. п.), он в большинстве случаев уже не может просто откатиться на предыдущую должность, где ему нет равных. Он вылетает за пределы структуры, а то и дальше. А ученые гадают, в какой сфере следует искать объяснение этой закономерности: социологии, психологии, зоологии. И как научиться определять свой предел.

За бесценок?

Ни один бизнесмен не упустит возможности намекнуть на плодотворные связи своей компании с серьезными покровителями. Это в полной мере относится и к так называемым лендлордам Подмосковья. Нет смысла перечислять эти компании. Достоверной информации о них мало: названия да районы Подмосковья, в которых находятся основные активы. Одну из компаний связывают с ветеранской организацией силовых ведомств, другую - непосредственно с ведомством, третью - с неоднозначным уральским сообществом. Большинство остальных довольствуется «дружбой» с первыми лицами области. Проблема в том, что владельцы компаний склонны отождествлять компанию со своей личностью. Но история не знает случаев, когда в условиях непрозрачной экономики «капитализация личности» могла бы угнаться за капитализацией собственности.

В последние два года руководители Подмосковья и некоторых федеральных ведомств неоднократно требовали массово проверить легитимность земельных сделок 1990-х и начала 2000-х годов. Идея спорная, особенно в той части, которая касается скупки земель «за бесценок». В частности, без таких упреков не обходятся заявления, касающиеся группы компаний «Вашъ финансовый попечитель» и ее руководителя Василия Бойко. Напомним, что председатель совета директоров группы компаний Василий Бойко был обвинен в мошенничестве и легализации похищенного имущества, что связывалось с предполагаемыми противозаконными действиями при покупке земельных паев, принадлежащих совхозу им. Льва Доватора в Рузском районе Подмосковья.

Согласно доводам защиты, процесс инициировали структуры, заинтересованные в получении подрядов при строительстве Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). «В реализации этого гигантского проекта заинтересованы организации, связанные с правительством области, и я не исключаю, что они стоят за возбуждением уголовного дела», - заявлял адвокат Василия Бойко.

Стоит отметить, что система перевода участков сельхозназначения в категорию земель поселений построена так, что абсолютно некоррупционной процедуры просто не существует. В зависимости от ценности и размеров надела, а также от сроков решения проблемы перевод подчас обходится в четыре-десять раз дороже сельскохозяйственной стоимости участка. Очевидно, именно эти $50-100 за сотку следует считать ценой «спекулятивной» покупки. Причем речь идет о чистом поле в 60-100 км от Москвы, без дорог, электричества, газа, воды.

Эх, дороги, пыль да туман

Сегодня в это трудно поверить, но еще пять-шесть лет назад считалось, что цивилизованный земельный рынок распространяется не далее 35-40 км от столицы. Помните? «За 30-километровой отметкой престижные и непрестижные направления стоят одинаково», «в 50 км от МКАД продавцы предпочитают рассчитываться в рублях: многие просто не видели долларов», «цена одинаковых участков в границах одного населенного пункта отличается в разы в зависимости от аппетитов продавца». Напомним и то, что в деревне или поселке в 40 км от МКАД участок с коммуникациями по $250-300 за сотку долго искать не приходилось.

За последующие годы стоимость подмосковной земли по всем направлениям выросла в десятки раз (30-40 и более) для самых удачных мест. То есть во столько же раз выросла капитализация земельных владений. Карл Маркс сказал, что нет такого преступления, на которое не пошел бы капиталист ради 400% прибыли. Перефразируя классика, добавим, что нет такой дружбы, которая устояла бы перед 4000% выгоды.

Но почему первым под раздачу попал «Вашъ финансовый попечитель»? Разумеется, это вызвано целым комплексом причин. В первую очередь - соседством Рузского района с престижнейшим Одинцовским, а также перестановками в силовом ведомстве, будто бы благоволившем компании. Но несомненно, что одной из причин атаки на «Попечителя» стали планы дорожного строительства, которые обеспечат рузской земле 100-кратный рост цен менее чем за десять лет.

С середины 2000-х годов российское правительство анонсирует амбициозные планы по развитию транспортной сферы страны, в частности автодорожной. В планах властей - увеличение объемов финансирования дорожно-строительной отрасли с 223 млрд руб. в 2007 году и 330 млрд в 2008-м и до 1,5 трлн - в 2010-м. Свыше трети этих сумм получает столичный регион.

В последние дни 2007 года Владимир Путин одобрил предложение Минтранса о создании очередной госкорпорации - автодорожной. Именно «Автодор» будет проводить конкурсы на строительство, реконструкцию и управление платными магистралями, заключать концессионные соглашения, предусматривающие строительство трассы с последующим управлением ею, а также согласовывать доступ девелоперов к автодорожной сети.

Одной из первых одобренных заявок на средства из Инвестфонда оказался платный участок дороги для дополнительного выхода на МКАД с федеральной трассы М-1 «Беларусь» (Москва-Минск).

Дорогу называют также «платным обходом вокруг Одинцова». Бюджет проекта оценен в 17,3 млрд руб., из которых 10 млрд руб. (58%) выделяет Инвестфонд. Строительство должно завершиться к концу 2009 года - таким образом, одинцовская трасса станет первой готовой платной дорогой.

Заявленная цель - разгрузить напряженный участок Минского шоссе, которое является частью международного транспортного коридора. Но не все понятно. Той же цели служит проект Центральной кольцевой автодороги. Да и сейчас значительная часть транзитного грузопотока идет там, где будет проложена ЦКАД, - по шоссе А-107. Наконец, на международном шоссе «Берлин-Москва-Екатеринбург» есть участки (в восточной его части), которые гораздо больше нуждаются в срочной помощи.

Предполагается, что новая дорога с количеством полос движения от шести до восьми и длиной 19,5 км начнется от МКАД в районе развязки с Молодогвардейской улицей. Она пройдет между населенными пунктами Немчиновка и Ромашково, а после пересечения с Подушкинским и Красногорским шоссе обойдет Одинцово с севера и примкнет к Минскому шоссе в районе Ликино.

Хитрость в том, что, обогнув Одинцово, трасса раздваивается, и в то время, когда один отрезок соединяет ее с Минским шоссе, другой направляется к Рублево-Успенскому. То есть за счет Инвестфонда получается долгожданное шоссе-дублер для жителей самого престижного района Подмосковья. Это крайне важно лично для них, но не имеет никакого отношения к экономическому развитию Подмосковья, Поволжья и Урала.

Интересно, что именно этот проект продвинулся дальше всего. Здесь уже прошла волна земельных спекуляций. Весной прошлого года министр транспорта Игорь Левитин жаловался, что земельные спекулянты каким-то образом узнали о планах прокладки дороги и скупили землю, а строителям пришлось выкупать ее втридорога. Это не фигура речи: по словам министра, стоимость проекта в результате аферы выросла почти втрое. В данный момент заканчивается проектирование трассы.

Из пункта «X» в пункт «У» и далее

У обходной Одинцовской трассы есть еще две хитрости - непосредственно по нашей теме. Мы получим не только первоклассную развязку Молодогвардейской улицы с МКАД, но и выезды на четвертое кольцо, Кутузовский проспект и - главное - на его платный дублер (улица Ивана Франко-Славянский бульвар-улица Братьев Фонченко-территория ж/д отвода-третье кольцо). Рассматриваются и идеи прорыва к Садовому кольцу через промзону Киевского вокзала, но приемлемого варианта пока не найдено. Итого 11 км платной трассы от МКАД до ТТК. Пять-десять минут езды.

А теперь - на запад, уже за Одинцово. Есть серьезные основания полагать, что уже в этом году или в начале следующего будет объявлено о третьем отрезке платного шоссе. В обход Звенигорода с юга и Колюбакино (это уже Рузский район) - с севера. Далее - сама Руза (и в перспективе - Поречье на трассе Р-90 в Можайском районе). Вряд ли Рузу когда-нибудь назовут «Нью-Рублевкой», а Рублевку переименуют в «Старую Рузу». Но согласитесь, что 60 км от ТТК до владений Василия Бойко по скоростной платной дороге с беспроблемным проездом через МКАД - это совсем не дальнее Подмосковье. «Рузская Швейцария» была обречена на смену собственника.

Возможно, «дорожная подоплека» передела собственности на подмосковные земли попахивает конспирологией. Но обратите внимание на проблемы еще одного лендлорда - компании «Ведомство» Ильи Дыскина, важнейшие активы которой находились в Химкинском районе. Атака началась как раз тогда, когда было принято окончательное решение о строительстве платного участка автодороги «Москва-Санкт-Петербург» в обход Химок. Трудно представить, сколько заломят «проклятые спекулянты» за эти земли и насколько вырастет бюджет проекта. А тут - Илья Дыскин. Право, не по чину... Лендлорд «малую родину» продал, а большую - покинул. Чтобы не плодить слухи, скажем так: наметились проблемы еще у одного лендлорда, по несчастливой случайности владеющего помимо прочих активами в Рузском и Солнечногорском районах.

Остальные идеи платных дорог на стадию проектирования еще не вышли. У других землевладельцев проблемы пока не возникли.

Кому «стоять, бояться»?

Многие считают, что бояться следует тем, кто прикупил земли в зоне Центральной кольцевой. Самостоятельно. Тут, правда, следует иметь в виду, что ЦКАД имеет «две разные ценности». Первая «ценность» огромна - это бюджет проекта, оцениваемый в 350 млрд руб. Плюс еще около 520 млрд, запланированных на подготовку территории - в первую очередь выкуп земли у владельцев. По словам министра транспорта Московской области Петра Кацыва, точное прохождение трассы станет достоверно известно не раньше середины 2009 года, когда утвердят инженерный проект ЦКАД.

Другая «ценность» - сама новая дорога - вызывает сомнения. Вряд ли она будет чем-то действительно новым и нужным. И вряд ли создание ЦКАД справедливо называть «строительством» в полном смысле этого слова. По некоторым данным, до сих пор не решен вопрос того, что делать с существующим бетонным покрытием дорог А-107 и А-108, по которым пройдет большая часть ЦКАД. Они проложены в советское время как военные трассы и даже не наносились на карты. Но въезд на них был всегда открыт, они поражали непривычно высоким качеством дорожного покрытия и получили названия «первая бетонка» и «вторая бетонка». Утилизация такого количества бетона способна стать непосильной задачей для проекта. Сохранение же покрытия порождает еще более интересный вопрос: стоит ли тратить без малого триллион рублей на фактическое переименование части существующих А-107 и А-108 в ЦКАД? Тем более что на этих дорогах никогда не образовывались пробки.

Дырка от бублика

Реконструкция А-107 и А-108 (т. е. строительство ЦКАД) будет оправдана, если внутрь кольца перестанут пускать большегрузный и транзитный транспорт и ему придется объезжать Москву стороной. Это позволило бы разгрузить МКАД и радиальные выезды из столицы. Но это невозможно, поскольку у платной ЦКАД не окажется бесплатного дублера.

Анонсировано возведение вдоль этой трассы логистических центров, промышленных предприятий и даже новых «городов» (например, «Большое Домодедово»). Но прямую связь между этими проектами и строительством Центральной кольцевой автодороги проследить трудно. Девелоперы и сегодня ведут проекты там, где это позволяет сочетание развитой дорожной инфраструктуры и относительно дешевой земли. Так, недавно объявлено о возведении крупного логистического центра в южной части Подольского района у города Климовска на А-107 - никто не ждет появления ЦКАД.

К тому времени, когда на ЦКАД появятся первые «города», обеспечить их скоростным железнодорожным и автомобильным сообщением с Москвой станет абсолютно невозможно. Уже сегодня строительство пары таких трасс и полотен от границы Домодедовского и Ступинского районов («Большое Домодедово») до центра Москвы обошлось бы дороже строительства всей ЦКАД. Возможно, областные власти верят и надеются уверить других в том, что гораздо важнее хорошее сообщение между самими городами кольца - между какими-нибудь «Большими Бронницами» и «Большой Электросталью». Но мир примеров таких агломераций-«бубликов» не знает.

Складывается впечатление, что в будущую ценность «цкадовской» земли никто особенно не верит.

Какое-то время у лендлордов, очевидно, есть. Но вряд ли много. Особенно учитывая близость темы доступного жилья избранному президенту России. Хотя понятно, что концентрация земли в руках одного из нынешних землевладельцев создает лучшие условия для планового освоения этого участка, нежели его расчленение или новый цикл передела собственности. Стоит поторопиться.

Савелий Орбант

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ - Загородная недвижимость»:

Покупать участки было выгодно всегда, тем более что землю, как говорится, больше не производят, а ее цена в Подмосковье постоянно растет, даже оптовая (правда, ликвидность слабая). Вопрос в другом. Многие лендлорды «сидят» на своих земельных наделах и подолгу думают, как ими распорядиться. Участки есть даже в пределах 30 км от МКАД, но почти все они лежат мертвым грузом. Большинство из крупных земельных наделов, находящихся в собственности лендлордов, безусловно, подходят для малоэтажного строительства и комплексного освоения, но предложения о продаже таких участков исчисляются единицами. Земля - очень надежный актив, и расставаться с нею крайне нежелательно.

Евгений Скоморовский

Управляющий директор компании «Century 21 Запад»:

Ситуация в стране такова, что после консолидации активов, как правило, наступает период их передела, и только после этого происходит реализация проектов. Так происходило в финансовой сфере, так происходит в нефтегазовой сфере, те же процессы не обходят стороной земельный рынок. Поэтому мы можем стать свидетелями не только сокращения числа крупнейших землевладельцев, но и появления новых имен. Особенно после выборов, когда у властей дойдут руки до воплощения в жизнь ранее заявленных национальных проектов. Оснований для возвращения государственного контроля над большей частью скупленных земельных активов при желании найдется немало. В этих условиях латифундисты спешат объявить о своих «супермегапроектах», которые будто бы вписываются в идею строительства доступного жилья. Однако время идет, а воз и ныне там: подмосковное малоэтажное строительство по-прежнему хаотично: отсутствуют единая структура, общее планирование; доступность же не просматривается даже на горизонте.

Альберт Акопян