«Дешевые квартиры снова появились На рынке»

Сезон аренды - понятие круглогодичное: особенно высокая активность на рынке аренды городского жилья наблюдается летом и сохраняется вплоть до ноября. Не говоря уже о том, что для жителей Москвы тема поиска жилья или, наоборот, сдачи квартир внаем никогда не перестает быть актуальной. Поэтому беседа с первым заместителем генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Марией Жуковой касалась как теории, так и практики.

О том, что происходит с арендными ставками, какие квартиры сегодня сдаются в аренду, куда обращаться по вопросам заключения договора, и о многом другом Мария Жукова рассказывает в интервью М2.

Считается, что направление аренды в любой компании - это «нелюбимый ребенок». Вы с этим согласны?

Аренда - высокозатратное и малоприбыльное направление по сравнению с другими видами риэлторской деятельности. Кроме того, аренда жилья - весьма специфичный бизнес: агенты вынуждены, как муравьи, постоянно сновать из офиса на просмотр квартиры, с просмотра - в офис и снова из офиса на сделку. Для агента по аренде в среднем две-три сделки в месяц - норма, но есть сотрудники (не только в нашей компании), которые умудряются заключать по пять-десять сделок в месяц.

Бизнес есть бизнес, в любом случае аренда приносит прибыль, и компания вкладывает средства в развитие данного направления, поэтому говорить о нелюбви не приходится. Рынок найма квартир существовал всегда, даже в те времена, когда не было рынка купли-продажи. Люди приезжали в Москву, искали временное жилье - этот процесс бесконечен. Всегда существовали и будут существовать маклеры, оказывающие услуги по аренде квартир.

Рынок аренды квартир можно назвать цивилизованным?

У него слишком короткая история. В России этот рынок сформировался максимум лет 15 назад, когда начали появляться компании, оказывающие услуги по поиску жилья в аренду. К тому же цивилизованность рынка определяется не только взаимодействием компании и клиента. Она также зависит от взаимоотношений нанимателя и наймодателя, государства и нанимателя, государства и наймодателя. Законодательная база, которая регламентирует все это, к настоящему времени подготовлена довольно плохо. Насколько я знаю, ни один документ, кроме Гражданского кодекса, не регулирует отношения нанимателя и наймодателя. Есть еще маленькие подзаконные акты, но они, как правило, касаются вопросов регистрации. Жилищный кодекс, даже дополненный и модифицированный, в основном оговаривает условия социального найма (когда человек снимает жилье у государства), а не коммерческого.

Достаточно четко прописана процедура налогообложения, но она касается не аренды как таковой, а любого вида деятельности, приносящего доход. В этом смысле сдача квартиры ничем не отличается, скажем, от частных уроков музыки, поскольку тоже предполагает заработную плату за не основной вид деятельности. Согласно Налоговому кодексу, любой доход подлежит налогообложению в размере 13%. Не секрет, что не все владельцы платят налоги с дохода, полученного от сдачи квартиры, но в данном случае дело уже не в несовершенстве законодательной базы, а исключительно в сознательности граждан.

В этом году компании «МИЭЛЬ-Аренда» исполняется 15 лет. Изменились ли за этот срок технологии работы с клиентами?

В общем и целом они практически остались прежними. Клиент точно так же обращается в компанию, для него делается подборка из базы данных, предлагаются различные варианты квартир, затем организуется показ, проводятся переговоры, заключается договор и т. д. Что касается изменений технического характера, то улучшились условия работы агентов. Раньше база данных представляла собой картотеку - ящички с карточками, как в библиотеке. Теперь компании стараются максимально оптимизировать рабочий процесс. В частности, у нас существует единая компьютерная база данных: информация о квартире, поступающая в один из отделов компании, через две минуты оказывается доступна агентам других отделов.

Сегодня особое внимание уделяется качеству обслуживания клиента - это тщательная проработка пакета документов, необходимых для сделки, обучение сотрудников, совершенствование технологии работы с клиентами и т. д. В частности, очень тщательно проверяются документы, которые подтверждают право владельца сдавать квартиру. Хочу отметить, что за последний год у нас не было ни одного случая мошенничества.

Но в принципе даже опытный агент может попасться на удочку мошенникам?

Мошенничество в чистом виде - когда квартира сдается по поддельным документам (паспорт, свидетельство на право собственности). Не секрет, что современные технологии позволяют сделать очень многое. Но случаев сдачи квартиры по поддельным документам в моей практике не было. Чаще возникают ситуации, когда владелец квартиры не соблюдает условий им же подписанного договора. Например, сдает квартиру, берет деньги, условившись, что ключи будут переданы нанимателям на следующий день, а в итоге куда-то внезапно исчезает, и наниматели остаются без денег и без квартиры. В данном случае ничего сделать нельзя, только обращаться в суд. И в таких делах суд обычно выносит решение в пользу нанимателя.

Необходимо ли заключать договор при найме квартиры?

Договор - это письменно зафиксированные условия передачи квартиры от одного человека к другому. Если такого документа нет, то конфликтные ситуации, которые теоретически могут возникнуть, будут неразрешимы. Устные договоренности никакой силы не имеют. Поэтому большинство владельцев и нанимателей все-таки предпочитают заключать договоры. Часты случаи, когда наниматели и хозяева, нашедшие друг друга без участия агентства, все равно обращаются в риэлтерскую компанию с просьбой помочь им оформить договорные отношения. Такая услуга стоит от $300.

Какова сейчас ценовая ситуация на рынке аренды квартир?

Весь прошлый год ставки постоянно повышались: для однокомнатных квартир эконом-класса рост составил 23,8%, для двухкомнатных - 24,3%, для трехкомнатных - 25%.

Кроме того, в 2007 году отмечалась устойчивая тенденция к уменьшению количества предложений стоимостью до $750-800 в месяц. С каждым месяцем их поступало в базу все меньше, и в декабре квартиры в этом ценовом диапазоне можно было буквально по пальцам пересчитать. В январе 2008 года ситуация не слишком изменилась, что было связано с новогодними праздниками. А в феврале, как ни странно, опять начало появляться дешевое жилье - попадались даже предложения по $650 в месяц. Средняя стоимость квартир в феврале оказалась почти на 4% ниже, чем в январе.

Сейчас активного роста цен на рынке не наблюдается, и подобное положение, видимо, сохранится до середины июля. Во второй половине лета арендные ставки, как правило, начинают увеличиваться, а количество предложений существенно сокращается.

Тем не менее стоимость найма жилья в Москве остается очень высокой. Не выгоднее ли взять, например, ипотечный кредит и ежемесячно выплачивать определенную сумму уже за собственную квартиру?

Ипотечный кредит стоит брать, если есть приличный начальный капитал. Думаю, что первоначальный взнос за квартиру должен составлять не менее 50% или даже больше, иначе проценты будут очень высоки. Конечно, лучше платить за собственное жилье, чем ежемесячно отдавать внушительную сумму за проживание в чужой квартире. Но если нет начального капитала - не поможет никакая ипотека.

Поэтому я не стала бы утверждать, что ипотека начинает конкурировать с арендой. Несмотря на повышение ставок, они еще ниже ежемесячных выплат банку с учетом нынешних условий кредитования.

Если у человека есть какой-то начальный капитал ($50-60 тыс.), то целесообразно, например, приобрести комнату, сдавать ее или даже жить в ней и постепенно накопить оставшуюся сумму для покупки квартиры - это один из способов экономии на процентах.

Изменились ли за последние несколько лет запросы потенциальных арендаторов?

По-прежнему самыми популярными остаются квартиры эконом-класса - в этом сегменте решающим фактором для нанимателей является стоимость. Но изменились требования в отношении более дорогого жилья. Поэтому несколько трансформировалась и классификация квартир. Еще лет пять назад к элитным относились квартиры с хорошей отделкой в «сталинках» и домах бывшей партийной номенклатуры. Сейчас они опустились на ступень ниже, поскольку перестали соответствовать требованиям состоятельных нанимателей. Люди, желающие снять элитное жилье и готовые платить за это большие деньги, хотят, чтобы к дому имелся удобный подъезд, территория была огорожена, а дом охранялся. И конечно, основным требованием является наличие подземного паркинга или хорошей стоянки. Такие характеристики сегодня имеют только новые дома соответствующего уровня.

Элитной сегодня вправе считаться, например, квартира в клубном доме, а также квартира с эксклюзивной отделкой в новостройке бизнес-класса. Чем лучше дом, тем выше ставка. Если в комплексе бизнес-класса, например, квартира обойдется в $6-7 тыс. в месяц, то за похожее жилье в элитном доме придется ежемесячно платить около $20 тыс. Цена в данном случае увеличивается за счет престижности дома и района.

Разнятся по цене и коттеджи: отдельно стоящие и в поселках, в обычных поселках и элитных загородных комплексах. Например, по Казанскому направлению отдельно стоящий коттедж площадью 350-500 кв. м с евроремонтом, большим участком, ландшафтным дизайном и хорошей мебелью стоит $4-5 тыc. в месяц, в коттеджном поселке - $6-8 тыс., а в элитном поселке на Рублевке или Новой Риге - от $15 тыс.

Когда лучше начинать поиски дома для летнего отдыха?

Спрос на загородное жилье, как правило, появляется в феврале. До конца марта на рынке еще много предложений, но и цены достаточно высоки. К маю ставки на коттеджи падают, поэтому немногочисленные оставшиеся на рынке варианты предлагаются уже за несколько меньшую цену. Владельцы понимают, что если до начала лета они дом не сдадут, то потом он может никому и не понадобиться. Так что если человек ищет дом с определенными характеристиками, по конкретному направлению, то лучше начинать поиски в феврале, пока есть выбор. А если требуется любой загородный дом, стоимость аренды которого не превышает определенную сумму, - можно подождать и до мая, а то и до июня. Но нельзя забывать, что летом хороших предложений на рынке остается очень мало.

Мария Макалкина