Земные технологии в «заоблачных» стройках

«Небоскребы исключительно востребованы в Москве». «Жесткая законодательная база - залог их качественного строительства». Можно привести и другие бодрые лозунги. Но многих специалистов рынка активная пропаганда высоток настораживает, особенно когда в качестве бесспорных выдвигаются тезисы о том, что небоскребам нет альтернативы - они комфортны и очень выгодны.

Существуют ли проверенные высотные технологии, которые обеспечивали бы декларированное качество, в какой мере новые здания отвечают современным нормативам?

Ничто не настораживает так сильно, как бескомпромиссный оптимизм сторонников чего-нибудь нового. Именно такой настрой сопровождает многие российские начинания, которые очень быстро представляются в ином свете. Закономерно вызывает недоверие и активная кампания за высотное строительство в Москве.

Непростой норматив высоты

Какое строение называется высотным? В мировой практике не выработано единого критерия, а потому каждая конкретная страна устанавливает собственную, обусловленную традицией шкалу. Так, в Германии высотным считается здание более 22 м. Но для России такой масштаб явно несерьезен: даже типовые 12-этажки в полтора раза перекрывают этот показатель. Согласно отечественным нормативам, «рост» высотного здания - не менее 75 м. Технологии измерения тоже имеют национальные отличия. Во многих странах здания меряют от тротуара до крыши. В России высота дома равна длине пожарной лестницы, поставленной на тротуар и протянутой до подоконника последнего этажа.

Сегодня небоскребы строят во всем мире, причем их возведение нередко носит интернациональный характер. Как рассказал директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев, нормативная база у нас носит государственный характер, а на Западе - корпоративный. «Вместе с тем у нас на проектирование высотных зданий, как правило, привлекаются иностранные фирмы, российские организации лишь адаптируют их под нормативную базу России и согласовывают с государственными проектными организациями: ЦНИИПом «Жилище», Моспроектом и др. Решения продиктованы западными стандартами, приспособленными к российским условиям», - уточняет эксперт.

Такое объяснение вызывает закономерный вопрос: о каких западных стандартах идет речь, если они носят чисто корпоративный характер? И что означает загадочная формулировка «адаптация под нормативную базу России»? Руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борис Флексер объясняет это просто: в столице ограничения на высотное строительство менее жесткие, нежели в других городах и странах.

Специалисты, имеющие непосредственное отношение к созданию нормативов, комментируют ситуацию. Так, директор по научной деятельности ЦНИИП жилых и общественных зданий Юрий Граник отмечает, что в Европе стандарты существуют: без них невозможно продавать товары на международном рынке. Но они носят рекомендательный характер. На Западе действует так называемая система еврокодов, в которых прописаны как обязательные для исполнения правила, так и справочные материалы. В процессе утверждения проекта все тонкости, связанные с возведением объекта, согласовывает заказчик. Он вправе потребовать выполнения даже факультативных моментов, связанных со строительством. Это тоже не панацея от всех бед, но все-таки оно понятно. У нас такая практика пока не прижилась.

Технология «аквариума»

Один из самых интересных вопросов, связанных с высотным строительством, касается особых технологий, которые при этом применяются.

Важнейшая задача при проектировании небоскребов - придание конструкции устойчивости. В мировой практике успешно опробованы технологии, позволяющие справляться и со сложными грунтами, возводить высотные здания на известняках, карстовых разломах. Некоторые из известных технологических приемов в настоящее время используются в Москве при строительстве зданий ММДЦ «Москва-Сити». К примеру, для обеспечения повышенной ветровой и сейсмической устойчивости две стоящие рядом башни комплекса «Федерация» соединили между собой прочными горизонтальными конструкциями - своеобразными «ребрами» жесткости.

Похожее решение использовано и при возведении комплекса «Башня на набережной», в котором три здания вырастают из единого стилобата. Для комплекса «Город столиц» - творения голландского архитектора Эрика ван Эгераата - также найдена конструктивная идея, которая гарантирует устойчивость двух зданий в форме причудливо изломанных параллелепипедов. Здесь применены жесткие межэтажные перекрытия, благодаря которым перераспределяется нагрузка, и колонны, смещенные друг относительно друга.

Впрочем, практические, равно как и эстетические требования при строительстве отечественных высоток учитываются далеко не всегда. Например, в России получили широкое распространение фасады со сплошным остеклением - это модно, поэтому такое жилье активно и не без успеха рекламируется. Однако такое решение имеет множество уязвимых моментов. Не будем говорить о том, что жизнь в стенах из стекла не слишком комфортна - это дело вкуса и привычки. Важнее объективные недостатки.

Коэффициент теплоизоляции сплошь остекленных фасадов в несколько раз ниже, чем стен, выполненных по монолитной или панельной технологии. Это означает, что зимой отопление «аквариумных» домов будет крайне неэкономичным, а на плечи жильцов лягут немалые расходы по содержанию таких высоток.

С серьезными эксплуатационными проблемами столкнутся и коммунальные службы. Как известно, роскошный внешний вид стеклянного небоскреба требует постоянного ухода: здание придется мыть. Специалисты утверждают, что это непросто даже при наличии плоской кровли и традиционного фасада. Затруднения становятся еще серьезнее, если здание имеет нетрадиционную форму крыши и изогнутые поверхности. «Как организовать такие работы на высоте, учитывая огромные неудобства по перемещению рабочих на плоскости причудливой формы? Сегодня об этой прозе жизни никто не задумывается всерьез, а напрасно», - считает Юрий Граник.

Цена «заоблачных» метров

На практике проблем, возникающих при строительстве высотного здания, существенно больше. Как уточнил директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин, при возведении высотного дома приходится проектировать подземный паркинг с большим количеством уровней, чтобы обеспечить всех жителей машиноместами. Надо учитывать не только глубину котлована, но и окружение здания, поскольку строительство высоток приводит к деформации грунта.

Так как оценивают выгоды высотного строительства специалисты рынка? Борис Флексер уверен, что заоблачные цены на жилье и стоимость земли в Москве делают высотное строительство выгодным для девелопера. По данным Юрия Синяева, затраты на сложную инженерию высоток составляют порядка $2 тыс. за 1 кв. м. Конструктивные особенности высотных зданий требуют специальной системы водоснабжения, канализации, кондиционирования. Возведение небоскребов может быть инвестиционно привлекательным, но при условии, что доля города не превышает 30%. Это связано с тем, что при строительстве высотных зданий около 25% общей площади уходит под технические этажи, коммуникации, лифтовые шахты, лестницы и др. В результате продается не более 75% площадей здания.

Впрочем, все эксперты сходятся в одном: целесообразность возведения  определяется стоимостью земли. Высотные дома нерентабельно строить в удаленных или непрестижных районах, а на дорогой земле целесообразно возводить именно такие здания. Таким образом, все решает соотношение стоимости земли и строительных затрат.

Елена Вознесенская