Рынок загородного жилья подсчитывает прибыли

Полноценность рынка аренды загородной недвижимости сегодня вызывает серьезные сомнения. Cудите сами: в открытой базе единовременно находится не более 300-500 предложений. По нескольку десятков адресов дополнительно предложат три-четыре крупные риэлторские компании. Есть еще коттеджи и особняки, которые сдаются знакомым или через знакомых, но это уже не совсем рынок.

Ситуация наводит на мысли о дефиците, и, возможно, вы уже задумывались о том, чтобы войти на этот рынок со своим домиком. Стоит ли игра свеч? Недвижимость обладает таким несомненным достоинством, как способность приносить постоянный и устойчивый доход при минимальных рисках. Конечно, просчеты возможны, но нужно очень постараться, чтобы допустить непоправимую ошибку. Стоимость загородной недвижимости, и особенно подмосковной земли, за последние десять лет выросла по разным направлениям в 20-40 и более раз. И в обозримом будущем стагнации не предвидится.

Жадничайте - сдавайте в аренду

Предположим, загородный дом у вас есть, посещаете вы его все реже, но не собираетесь продавать без крайней необходимости. И верно - не стоит. Есть и вполне конкретные данные: продажная стоимость объектов на подмосковном рынке даже в очень неоднозначном 2007 году возросла на 15-17%, а стоимость аренды - более чем на 20%.

Какова доходность сдачи загородной недвижимости внаем? Откройте базы предложений по продаже и аренде загородной недвижимости и сравните цены объектов, схожих по местоположению, площади дома и участка. Особенно ценны для сравнения «близнецы» - дом на продажу и арендный дом внаем, расположенные в одном поселке. Учтите цену эксплуатации, оснащения и обстановки дома, а также стоимость услуг риэлторов в том и другом случаях.

Не претендуя на научность исследования, отметим, что владельцы арендных домов в Малаховке за год получают около 8-9% той суммы, которую выручили бы единовременно при продаже. В коттеджных поселках на Новорижском шоссе попавшие под наши расчеты хозяева оказались не слишком «жадными»: разброс доходности варьировался от 5 до 8%, а вот в одном из коттеджных поселков на Осташковском шоссе арендодатель заработал все 10%.

Прибавьте к этому рост цен на саму недвижимость - о лучших условиях человеку, слишком занятому по основному месту работы, мечтать и не приходится.

В российском законодательстве все еще не определено понятие «доходного дома». Очевидно, это одна из причин, тормозящих рынок аренды в городах. Но в Москве и без того немало частников, которые сдают свою собственность внаем подъездами и этажами. То же произошло и за городом.

Об интересе инвесторов к рынку аренды загородной недвижимости свидетельствует появление коттеджных поселков, предназначенных именно для сдачи в аренду. Процесс их появления шел стихийно: сначала выросло число предложений найма в «кластерах», включающих два-три, пять-шесть, а то и более домов в деревнях и поселках. Затем появились и целые поселки в аренду.

Этого следовало ожидать: в ближнем Подмосковье, особенно на западных направлениях, осталось слишком мало участков, пригодных для строительства ликвидного поселка на продажу. Аренда - совсем другое дело. Мало кто решится купить дорогой особняк в километре от МКАД. Конечно, если между ними сплошной лес, то это не самый худший случай, но где найдешь такой дом? И даже если лес есть, никто не даст гарантий, что он сохранится через год-другой.

Поэтому покупать коттедж многие поостереглись бы, тогда как встречать Новый год, проводить выходные или несколько месяцев в съемном доме - вполне подходящий для них вариант.

Осторожно, там приступочек!

Коттедж, специально построенный под аренду, будет более успешным с точки зрения эксплуатационных расходов, чем обычный дом. Ведь квартира или коттедж, сдаваемые внаем, - своего рода «производство». Это не значит, что вместо бытовой посудомоечной машины или пылесоса следует обзавестись небольшими профессиональными, гостиничными, хотя иногда и такая мысль приходит в голову. Но все - отделочные материалы, сантехнику, мебель, посуду - следует подбирать, ориентируясь не на дешевизну, а на прочность конструкции и особенно покрытия. Одним словом, бухарским коврам и коллекционным вазам здесь не место.

Строители домов под аренду учитывают назначение объекта также при выборе архитектурных решений и ландшафтного дизайна. Любой дом должен быть максимально простым и безопасным. Но там, где каждые выходные меняются «хозяева», не стоит размещать ничего, к чему человек быстро привыкает, ничего слишком характерного. Учтите также, что уже к вечеру компания, мягко говоря, теряет трезвость.

В саду недопустимы растения, которые ядовиты или привлекают насекомых, например, пчел. Следует подбирать деревья, устойчивые к привычкам собак, и защищать посадки оградками, камнями и т. п.

Кстати, в случае целенаправленного строительства под аренду доходность, по разным оценкам, повышается до 15-20%.

Вопрос того, какой вид найма более выгоден, остается открытым. Большая часть предложений предусматривает долгосрочную аренду. Это прямо указано в объявлениях или сразу выясняется при обзвоне: кому из соседей по коттеджному поселку понравится, если один из жильцов будет сдавать свой дом шумным компаниям или для корпоративных мероприятий? Есть и другие причины для осторожности.

«Владельцы элитных коттеджей предпочитают заключать долгосрочные договоры аренды - на срок не менее года, - говорит руководитель отдела маркетинга и PR компании Renaissance Realty Наталия Курашова. - Многие собственники не без оснований опасаются за сохранность своей собственности в надлежащем состоянии по окончании праздников. Поэтому, несмотря на то, что клиенты, желающие арендовать элитный коттедж на праздники или выходные, готовы заплатить двухмесячную ставку, спрос по-прежнему в разы превышает предложение».

Тем не менее, указывает Наталия Курашова, есть ряд собственников, которые рассматривают краткосрочную аренду как более выгодный бизнес. Они целенаправленно сдают свои коттеджи на выходные и праздники для проведения корпоративов, дней рождения, юбилеев, свадеб. Как правило, одновременно приглашаются специализированные компании, в частности кейтеринговые службы, которые помогают в организации подобных мероприятий. Некоторые арендодатели предлагают свои дома для видео- и киносъемок.

Три дня год кормят

«Краткосрочная аренда всегда обходится дорого, поскольку расчет стоимости ведется посуточно, - говорит первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. - Сегодня минимальная цена за сутки в загородном коттедже - $1 тыс. Получается, что аренда коттеджа на четыре-семь праздничных дней обойдется арендатору в месячную стоимость аренды данного коттеджа ($4-7 тыс.)».

Желающих снимать загородные дома на праздники много. По словам Марии Жуковой, в основном это молодежь до 30 лет - компании, включающие от 6 до 20 человек. Предпочтения отдаются домам, расположенным в поселках с развитой инфраструктурой. Наиболее ликвидны дома площадью от 300 кв. м, в которых не менее трех спален. Коттеджи должны быть оснащены качественной мебелью, равно как и полным комплектом бытовой техники. Варианты домов, не оборудованных таким образом, как правило, сдаются на 20-30% дешевле. Часто обязательным условием является наличие бани, сауны, бассейна. Различные комнаты отдыха (бильярд, настольный теннис) тоже пользуются спросом.

Особенно выгодно сдавать коттедж на новогодние праздники. «Выставлять объект можно уже с ноября, - считает руководитель направления аренды «МИАН-агентства недвижимости» Наталья Сивко. - Именно с этого момента желающие арендовать коттедж начинают поиски. Если цена соответствует качеству, то срок экспозиции коттеджа не превысит одной-двух недель».

По расчетам Натальи Сивко, стоимость аренды коттеджа на Новый год часто устанавливается таким образом, что три новогодних дня - 31 декабря, 1 и 2 января - стоят столько же, сколько все остальные дни года, вместе взятые.

Правда, этой зимой, как замечали многие риэлторы, малое количество осадков не оправдало ожиданий хозяев: без заснеженных елей Новый год на природе не в радость.

Не следует забывать об элементарных принципах безопасности. Аксиома: если вы пьете кофе, работая за компьютером, то вопрос не в том, зальете ли вы клавиатуру. Вопрос в том, когда это произойдет. Со сдачей недвижимости внаем без договора действует примерно та же закономерность. Поэтому искать клиентов и отвечать за них должна риэлторская компания.

В договоре следует привести описание коттеджа, личные данные нанимателя и тех, кто будет жить вместе с ним, а также срок сдачи в аренду. «Помимо этого к договору надо приложить опись имущества, в которой указать не только его количество, но и состояние, в котором оно находится, - перечисляет Наталья Сивко. - Обязательно включите в договор размер арендной платы, сроки (иногда вплоть до часа передачи денег). Бывают случаи, когда стороны оговаривают и то, кто должен получать деньги - хозяин или его доверенное лицо, либо они будут переводиться через банк».

«Если дому наносится какой-либо ущерб, возмещает его страховая компания или (что бывает чаще) сам арендатор, - говорит Наталия Курашова. - Как правило, люди, у которых достаточно средств снять элитный коттедж, в состоянии покрыть и расходы по возмещению ущерба».

Мария Жукова подчеркивает, что документы при краткосрочной аренде оформляются стандартно - как при долгосрочной, и напоминает об обязательном условии: залог должен быть не меньше стоимости найма.

Будьте проще, и люди к вам потянутся

И немного о приличиях. Как и в случае показа квартиры, арендодателю надо подготовиться к визитам потенциальных клиентов: навести порядок в коттедже и на территории, проветрить комнаты. В доме не должно быть личных вещей собственника, в холодильнике - испорченных продуктов. Все эти мелочи отрицательно влияют на впечатление о вашей собственности. Естественно, проигрывают те хозяева, которые показывают объект, в котором сами живут. Видеть, как варится борщ, а по дому разбросаны детские игрушки, а то и взрослые вещи, согласитесь, менее приятно, чем лицезреть чистое «обезличенное» помещение, ждущее нового хозяина. Наконец, следует усвоить, что человек, снимающий ваш дом на два дня, - это «владелец на правах аренды».

«Заблуждение, что показать - означает просто открыть дверь и впустить клиента внутрь, - объясняет Наталья Сивко. - Хозяину надо подготовить документы на собственность (паспорт, правоустанавливающие документы, доверенности и т. д.), он должен быть готов ответить на различные вопросы потенциального арендатора. Собственник имеет право задать интересующие его вопросы, например о роде деятельности нанимателя, составе его семьи и т. п.».

Как человек приходит к мысли сдавать коттедж? По-разному. Один мой знакомый в будние дни работает почти круглосуточно: от открытия токийской биржи до закрытия нью-йоркской. Не выходя из загородного дома. А на выходные едет в Москву проведать мать, сына, встретиться с друзьями. Больше года другой знакомый, риэлтор, пытался объяснить ему, что коттедж, пустующий в выходные, - проявление идиотизма. Не действовало. Пока что-то на лондонской бирже не расстроило моего знакомого на сумму, которую мы называть не станем. Подготовить дом и участок к краткосрочной сдаче стоило намного дешевле. Борщей он не варит, все личные вещи умещаются в одном шкафу, а с ноутбуком не расстается даже в пивной.

Сейчас развлекается тем, что по разным признакам составляет портреты тех, кто хозяйничал в доме в его отсутствие. Все чаще угадывает, а с ошибками примиряет пухлый конвертик. Чем не хэппи-энд?

Альберт Акопян