Заработать на жилье? Реально в Подмосковье

С точки зрения частных инвесторов, у подмосковного рынка жилой недвижимости есть неоспоримые преимущества. Порог вхождения здесь гораздо ниже, чем в Москве, и той суммы, которой едва хватит для вложения в один столичный объект бизнес-класса, вполне достаточно для того, чтобы в Подмосковье наполнить «инвестиционный портфель». Подмосковный рынок «под рукой»: можно постоянно держать руку на пульсе проекта.

Осталось определиться, какие именно инвестиции - в недвижимость каких городов и районов, каких классов и типов жилья - сулят надежную и наибольшую отдачу.

«Если говорить о рядовом инвесторе, то при желании вложиться в недвижимость Подмосковья ему следует выбрать одну из нескольких стратегий, которые основаны на географическом принципе», - предлагает исполнительный директор компании ЗАО «РДР-Холдинг» Георгий Кузин. Эксперт определяет три типа городов Подмосковья и выводит три основные стратегии спекуляций.

Три стратегии спекулянта

Первый тип - ближайшие к МКАД города, преимущественно в западной части области - например, Красногорск и Химки. Это наиболее развитые населенные пункты, где активно возводится коммерческая недвижимость. После реконструкции Звенигородского и Ленинградского шоссе улучшится транспортная доступность. В результате этих преобразований цены на жилье в Красногорске и Химках вырастут и приблизятся к стоимости квартир в близлежащих московских районах. Процесс «подтягивания» цен уже идет, но еще не закончен. На этом, по мнению Г. Кузина, пока еще можно заработать.

Второй тип - города, окружающие Москву с севера, востока и юга на расстоянии не более 20 км: Лобня, Мытищи, Королев, Щелково, Реутов, Люберцы, Подольск и др. Здесь также реально найти объекты, у которых есть перспектива подняться в цене. Возьмем, к примеру, Щелково или Котельники. Стоимость жилья в них очень низкая по причине масштабного строительства в относительно непопулярных местах. Для реализации максимального объема площадей застройщики вынуждены продавать квартиры с более низкой маржой, чем в других районах.

Третий тип - города в 50 км от МКАД и далее. В этом случае риски инвестирования выше: эти места находятся вне зоны притяжения Москвы. В каждом городе сформировались свои особенности спроса и предложения, которые сложно анализировать со стороны. Кроме того, в дальнем Подмосковье работает множество мелких, мало кому известных компаний-застройщиков. Поэтому осторожные инвесторы предпочитают крупных московских и федеральных девелоперов. Но при хорошем знании местных условий и наличии связей прибыль может оказаться вполне приемлемой.

Как выяснилось при опросе специалистов рынка недвижимости, однозначного ответа на вопрос, какая из трех стратегий лучше, не существует. Эксперты на этот счет придерживаются самых различных точек зрения.

Руководитель департамента консалтинга аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова считает более перспективным дальнее Подмосковье: «Города-сателлиты по качеству жизни не уступают спальным районам столицы, но и цены в ближайшем Подмосковье достаточно высоки. Поэтому частным инвесторам стоит обратить внимание на дальние города области - более 40 км от МКАД. В 2007 году максимальный прирост цен показали именно отдаленные части Подмосковья».

Где эта улица, где этот дом?

Что касается выбора между новостройкой и готовым жильем, то в данном случае решение зависит от приоритетов частного инвестора. Доходность вложений в возводимые дома выше, поскольку они дорожают не только благодаря ситуации на рынке в целом, но и за счет повышения стоимости объекта по мере его готовности. С начала реализации проекта до сдачи дома госкомиссии цена увеличивается на 20-30%. Но приобретение квартиры в новостройке несет с собой определенные сложности: нет никаких гарантий, что объект сдадут в заявленные сроки и что он вообще будет завершен. Соответственно, вложения в квартиры вторичного рынка менее доходны, но и подвержены меньшим рискам.

Руководитель аналитической службы «МИАН-агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев, напротив, однозначно советует инвестировать в ближнее Подмосковье: «Результаты наших исследований показывают, что наиболее привлекательными городами для вложений являются Балашиха, Красногорск и Домодедово. Стоимость новостроек в этих городах в 2007 году повышалась гораздо быстрее, чем в среднем по Подмосковью: рост составил 10, 8 и 7% соответственно».

Красногорск - один из немногих городов ближнего Подмосковья, который не испытывает проблем с мощностью инженерных коммуникаций. Все это формирует стабильно высокий спрос на жилье в этом городе и определяет высокую привлекательность нового строительства. Сейчас на первичном рынке Красногорска в активной продаже находятся квартиры в 47 объектах, что занимает более 10% всех предлагаемых к продаже адресов в Московской области. Стоимость 1 кв. м жилья в городе на 10-20% выше, чем в среднем по ближайшему Подмосковью. Несмотря на это, специалисты компании МИАН убеждены, что запас для дальнейшего роста цен здесь не только не исчерпан, но и превышает потенциал других городов.

Заместитель коммерческого директора по новостройкам компании «Сити-XXI век» Дмитрий Дементьев к приведенному выше списку наиболее привлекательных для инвестиций городов ближнего Подмосковья добавляет Видное: «Только по объектам мкр. 5 рост стоимости с марта 2007 по март 2008 года составил 25-30%. Вообще инвестирование средств в новостройку способно дать от 50 до 100% прибыли, особенно при невысокой стартовой цене объекта. Но следует понимать, что поиск самых дешевых предложений для инвестиций грозит вылиться в убытки».

Работа и отдых под боком

«Сегодня недооценены населенные пункты среднего Подмосковья: Дмитров, Сергиев Посад, Истра, - уверен генеральный директор компании «Century 21 Запад» Александр Мальцев. - К ним также можно условно отнести города восточного и южного ближнего Подмосковья от Мытищ до Подольска, цены в которых по-прежнему ощутимо ниже, чем внутри МКАД».

Подобное жилье, по словам эксперта, востребовано как москвичами, которые готовы уехать из города ради решения жилищных проблем, так и представителями других регионов, стремящимися перебраться поближе к столице. Наиболее ликвидным является жилье рядом с новыми деловыми кластерами Подмосковья, где расположены офисы, отели, логистические центры, торгово-развлекательные комплексы и сопутствующая инфраструктура. У покупателя жилья в таком районе появляется возможность не только пользоваться социальными и бытовыми объектами, но и найти работу или вести собственный бизнес в непосредственной близости от дома. Следовательно, все это формирует инвестиционную привлекательность района.

Достаточно выгодными должны быть вложения в квартиры в микрорайоне Юбилейный города Химки, поскольку объектов-конкурентов у него крайне мало, а спрос на квартиры эконом-класса в непосредственной близости от Москвы высок. Выгодны инвестиции в недвижимость в микрорайоне Центральный в Долгопрудном. Квартиры в нем дешевле, чем в Химках, при этом, по словам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Оксаны Каармы, они недооценены, и их стоимость в этом году заметно вырастет.

Высоко оценивая ликвидность квартир в городах Подмосковья, директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев лучшими объектами для инвестирования считает коттеджи. Об устойчивости этого сектора, в частности, свидетельствует то, что имеет место интерес покупателей не только к старым форматам - коттеджам и таунхаусам, но и к непривычным для России: лэйнхаусам, дуплексам, квадрохаусам и другим. В 2007 году по сравнению с 2006-м прирост числа сделок с объектами этих категорий превысил 60%.

Первая очередь не начата, вторая продана

Общие принципы инвестирования в коттедж во многом те же, что и в городскую новостройку. «В подобные проекты инвестору стоит вкладываться на начальных этапах строительства, - полагает заместитель генерального директора компании Vesco Consulting Олег Разин. - Речь идет не только о ближнем Подмосковье. Удачным может оказаться вложение средств и в дальние поселки по любым направлениям. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «Велегож-парк» в 100 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, где рост цен по итогам 2007 года составил порядка 70%».

Наиболее выгодными для частного инвестирования эксперт считает проекты эконом-класса: в этом сегменте спрос превышает предложение более чем в три раза. В качестве примера Олег Разин называет поселок «Мечта» на 23-м км от МКАД по Ленинградскому направлению: «Купить таунхаусы небольших площадей здесь получится только в третьей и четвертой очередях поселка, в то время как строительство еще не началось. Вместе с тем динамика роста цен в данном поселке - 2-3% ежемесячно».

225%, но вчера

Директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков уточняет, что самым высоким потенциалом роста стоимости обладают дома или таунхаусы, расположенные на наиболее популярных направлениях - Рублево-Успенском, Новорижском, Киевском и Калужском. При этом проект должен обладать высоким уровнем девелопмента - грамотно разработанной концепцией и высоким качеством строительства.

Инвестирование в проект профессионального девелопера способно принести, по мнению эксперта, от 40% годовых. Данный прирост будет складываться из двух составляющих. Не менее 20% роста обусловит изменение стадии строительства, столько же - общерыночный рост. Последняя составляющая варьируется в зависимости от направления, по которому расположен поселок.

Для входа на коттеджный рынок не существует препятствий, но вот выход, как предупреждает Иван Шульков, целесообразен только после завершения полного спектра работ по проекту: «Во-первых, если инвестор выставляет дом на продажу во время строительства и активной реализации жилья в поселке, он конкурирует с отделом продаж девелопера, занимающегося данным проектом. Во-вторых, продажа дома при полной готовности проекта позволяет реализовать максимум его инвестиционного потенциала».

В качестве примера эксперт привел «крупный загородный жилой комплекс с развитой инфраструктурой на Новорижском шоссе». Инвесторы, вложив средства в коттеджи в конце 2004 года на начальной стадии строительства, к концу 2007 года увеличили стоимость актива на 210-225%, т. е. средняя доходность составила 70-75% в год.

Сегодня, по расчетам аналитиков компании, максимальный рост обещает жилье, расположенное по Киевскому шоссе.

Инвестируйте в Носовиху

В оценках потенциала коттеджных поселков разных типов специалисты тоже не единодушны.

«Если говорить о недвижимости Московского региона, то частному инвестору я бы порекомендовал купить коттедж в дальнем Подмосковье, - говорит генеральный директор компании «Элит Строй» Сергей Гоз. - Вариантов много, и с каждым месяцем предложений становится все больше. Причем сейчас наметилась новая тенденция: девелоперы стали активно осваивать направления, которые до недавнего времени считались невостребованными. Это Щелковское, Рязанское, Горьковское, Волгоградское, Носовихинское шоссе».

Из интересных новых проектов можно отметить поселок Papillon в 23 км от МКАД по Горьковскому шоссе (стоимость домов $380-760 тыс.) и «Пестовские дачи» на Ярославке ($270-580 тыс.), а также «Маренкино» и «Маренкино-2», «Татьянино», «Наумово», «Новый мир». В них предлагаются дома ценой от $100 тыс. до $300 тыс. По расчетам специалистов, в среднем коттеджи в дачных поселках по указанным направлениям дорожают на 30-40% ежегодно, и такое положение вещей в ближайшие годы сохранится.

Как и в предыдущие два года, продолжит развиваться сегмент дачного строительства в 70-100 км от Москвы. Средние темпы роста цен останутся на уровне прежних лет - около 25%, а самые ликвидные объекты (особенно в эконом - и бизнес-классе) дадут прибыль до 40%. В бизнес-классе в связи с перегревом рынка увеличится срок экспозиции, но объекты все равно продолжат дорожать на уровне 10-15% в год.

По словам Сергея Гоза, имея $300-500 тыс., вполне реально найти достойные предложения на популярных направлениях: «Поселок «Монастырское озеро» на Новой Риге (55 км) стартовал осенью 2006 года, и за год цены выросли на 35-50%. Сейчас дом здесь стоит $400-480 тыс. Другой пример - поселок «Загорское» на 56-м км Дмитровского шоссе. Диапазон цен - от $300 тыс. до $500 тыс. За полгода с момента старта рост составил 10%. Если учесть, что поселок находится в начальной стадии, уверен, что годовой рост достигнет как минимум тех же 30%».

Ложка дегтя на десерт

«Как известно, цены на недвижимость подвержены циклам: после периода роста происходит затоваривание рынка, падение и стагнация, - предупреждает Г. Кузин. - Правильные инвесторы покупают после периода падения («внизу») и продают после роста («наверху»). При разговоре об инвестициях в Подмосковье надо отдавать себе отчет, что в данный момент цены в Московском регионе находятся наверху цикла. То есть по законам рынка скоро должна наступить коррекция и стагнация, а значит, сейчас «время продавать». Конечно, внутри общих тенденций разные объекты могут вести себя по-разному, но точно спрогнозировать, чтобы успешно работать в противофазе рынка, способны немногие даже среди профессионалов».

Впрочем, другие эксперты пока оценивают ситуацию в Подмосковье как благоприятную для инвестиций. «По многим причинам область подтягивается к городу, и эта тенденция на годы, - объясняет независимый эксперт рынка недвижимости Василий Греков. - Она же будет поддерживать ценность и городской недвижимости, и коттеджных поселков».

Конечно, рано или поздно ситуация изменится. Приобретая недвижимость в инвестиционных целях, имеет смысл заранее представлять, какого плана объекты будут обладать наибольшей ликвидностью в «трудные» времена.

Александр Крапин

Генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY:

Когда цены предложений на рынке существенно превышают значения справедливой цены (она рассчитывается исходя из средних значений существующего платежеспособного спроса), инвестиции в жилье становятся крайне рискованными. Это связано со временем осуществления сделок на этом рынке, которое исчисляется месяцами в отличие от минут или дней для совершения сделок на других рынках. Цены на подмосковное жилье, с большой степенью вероятности, начнут снижаться уже в ближайшие месяцы. Вместе с тем до сих пор существуют объекты рынка, инвестиции в которые потенциально принесут прибыль инвестору, но надо рассматривать каждый конкретный случай отдельно.

Аркадий Литовский

Генеральный директор Национальной риэлторской группы (NRG):

Интересными для инвестиций в загородную недвижимость представляются три сегмента. Первый вариант подойдет тем, кто ограничен в ресурсах, - это квартиры площадью до 100 кв. м в малоэтажных жилых комплексах, но не далее 20 км от Москвы, на ранних стадиях строительства. Но прежде убедитесь, что застройщик - крупная компания. Доходность на 2008-2009 годы - в пределах 20-30% годовых. Во-вторых, советуем присмотреться к таунхаусам и дюплексам (от 120 до 200 кв. м) не далее 30 км от Москвы. Обратите внимание на плотность застройки (чем она выше, тем ниже ликвидность), наличие архитектурной концепции и инфраструктуры. Приобретать их желательно на второй-третьей очереди строительства - тогда в ближайшие два года удастся получить те же 20-30% годовых. Наиболее перспективный сегмент - дома для постоянного проживания в коттеджных поселках эконом-класса в зоне до 40 км от МКАД. Площадь дома 100-200 кв. м, участка - 8-10 соток. Спрос на такие объекты превышает предложение в 1,5-1,8 раза. В этом сегменте прибыль способна составить 30-40%.

Альберт Акопян