Кадастр в новинку
С 1 марта 2008 года вступил в силу Федеральный закон года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Согласно ранее действовавшему закону, в кадастр вписывались только земельные участки, а стоящие на них здания учитывались отдельно. Часто это сильно запутывало земельно-имущественные отношения. Юрист М2 рассказывает о том, как грядущие изменения скажутся на собственниках и покупателях недвижимости.
По новым правилам в единый кадастр попадут все виды недвижимости: земля, здания, строения, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства. Исключение составляют недра, воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания, космические объекты и предприятия. После создания государственного кадастра недвижимости все строения будут четко «привязаны» к земле, на которой находятся.
Из кадастра можно будет почерпнуть разнообразные данные о том или ином объекте недвижимости, поскольку одним из главных принципов ведения кадастра является общедоступность сведений, в нем содержащихся. Это означает, что у потенциального покупателя всегда есть возможность узнать максимум информации об объекте недвижимости из единого государственного источника. Ранее сведения о правах на жилье хранились в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), кадастр нежилых объектов вела Роснедвижимость, а обмер зданий и помещений осуществляло БТИ.
Кроме того, ранее БТИ предоставляло данные ограниченному числу лиц (собственнику, наследникам, а также правоохранительным органам и судам). Новый закон о кадастре позволяет получить сведения об объектах недвижимости любому заинтересованному лицу.
Что это за зверь
Закон позволяет собственникам, права которых были зарегистрированы ранее, не проходить кадастровый учет. Все подобные объекты считаются уже зарегистрированными. Даже если сведения о каком-либо объекте отсутствуют в кадастре, госорганы не имеют права отказать в выдаче кадастрового паспорта или регистрации сделки.
Но если объект недвижимости только создан или, наоборот, прекратил свое существование либо изменил какие-либо характеристики, это является основанием для кадастрового учета. Объекты намечено регистрировать в кадастре по заявлению собственников или их представителей в связи с одним из этих оснований. Согласно ст. 7 закона, в кадастр включаются следующие сведения:
- вид объекта (земля, здание и пр.);
- его кадастровый номер (с датой внесения этого номера в кадастр) и ранее присвоенный номер (инвентарный и пр.), если такой номер присваивался ранее;
- адрес объекта;
- сведения о правах на объект и имеющихся ограничениях таких прав, которые содержатся в ЕГРП;
- площадь объекта и его стоимость;
- почтовый или электронный адрес собственника;
- сведения о кадастровом инженере, выполнявшем работы.
В случае со зданиями кадастр содержит сведения о материале наружных стен; для помещений - кадастровый номер здания (сооружения), в котором они находятся, этаж и расположение на нем; для комнат - кадастровый номер квартиры, где комната расположена. Если ваша недвижимость является жилым помещением в жилом доме, необходимо указать вид этого помещения (комната или квартира).
Если объектом является земельный участок, в кадастр также вносятся описание границ участка; сведения о находящихся на его территории природных объектах (озера, реки, леса и пр.); категория земли и ее разрешенное использование; кадастровые номера объектов недвижимости, которые находятся на участке.
В кадастре также указывают описание местоположения зданий и сооружений на земельном участке и его кадастровый номер; назначение недвижимости; количество этажей и год сдачи в эксплуатацию (или год окончания строительства).
Бумажная работа
Закон содержит подробные инструкции по порядку прохождения кадастрового учета. Он осуществляется в том кадастровом округе, где расположена недвижимость. Правда, в законе не указано, где регистрировать недвижимость, которая находится на границах округов. Решение этого вопроса отдано на откуп госорганам.
Как и прочие регистрации, кадастровый учет осуществляется на основании заявления, которое подает собственник, владелец (пожизненное наследуемое владение), пользователь (постоянное пользование), лица, в пользу которых установлены какие-либо обременения, связанные с недвижимостью, или их представители, действующие на основании доверенности.
Когда заявление сдается лично, достаточно обычной подписи. Если в силу каких-либо причин вы решите отправить такое заявление по почте, тогда вашу подпись необходимо заверить у нотариуса. Кроме того, само письмо должно быть направлено с уведомлением о вручении и описью вложения. При получении заявления регистрирующий орган выдает (или направляет по указанному в заявлении адресу) расписку в получении (по аналогии с распиской Федеральной регистрационной службы).
К заявлению помимо доверенности на представителя (при его наличии) прикладывают:
- оригинал документа об уплате госпошлины (или копия документа, подтверждающего право на освобождение от этой обязанности);
- межевой план (а при необходимости и документы о согласовании местоположения участка);
- технический план здания, сооружения и пр. (или разрешение на его ввод в эксплуатацию, если оно выдано после вступления закона в силу);
- акт обследования (при снятии недвижимости с учета он подтверждает факт ее отсутствия);
- копия документа, подтверждающего права заявителя на недвижимость.
В случае изменения категории или назначения земли, а также назначения недвижимости понадобится предоставить документы, подтверждающие такие изменения.
После получения документов от заявителя у госоргана есть 20 дней для регистрации данных, т. е. для внесения соответствующей записи в кадастр. Как и в случае с регистрацией прав на недвижимость, кадастровый учет может быть приостановлен при выявлении каких-либо неточностей в представленных документах или их нехватке. Решение о приостановлении является основанием для прерывания 20-дневного срока (после устранения недостатков он начинает отсчитываться заново), а также содержит причины приостановления и рекомендации по их устранению. Постановка на кадастровый учет может быть приостановлена на три месяца. Но если до истечения этого срока недостатки не устранены, принимается решение об отказе в постановке на кадастровый учет.
Законодательством установлены некоторые особые случаи кадастрового учета недвижимости. Например, земельный участок может быть снят с учета только в том случае, если он каким-либо образом преобразуется (например, объединяется с другим участком, и образуется новый объект недвижимости).
Отказ по всем правилам
По результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему документов вам могут отказать в кадастровом учете. Отказ правомерен в следующих случаях:
- имущество не является недвижимостью;
- заявление или приложенные к нему документы не соответствуют требованиям закона;
- объект, в отношении которого направлено заявление, создан в результате преобразования, которое запрещено законом;
- заявитель не имел права обращаться с заявлением;
- помещение, в отношении которого подано заявление о постановке на кадастровый учет, не изолировано или не обособлено от других помещений в здании;
- размер земельного участка не соответствует требованиям законодательства к предельным (минимальным или максимальным) размерам участка;
- прямой доступ (в том числе и путем установления права прохода - сервитута) к земельному участку невозможен;
- одна из границ участка пересекает границу муниципального образования и (или) населенного пункта;
- земельный участок образуется в результате преобразования нескольких участков, которые относятся к разным категориям.
Само решение об отказе в обязательном порядке должно содержать не только причину отказа, но и ссылку на соответствующий пункт закона. Если вам отказали из-за неправильно оформленных документов (или неполного пакета документов), то обязаны дать рекомендации по доработке. Независимо от причин отказа заявитель вправе обжаловать его в суде.
Кадастровые работы выполняются на основании договора подряда. Стоимость услуг определяется сметой, которая согласовывается с заказчиком и является приложением к договору. Сам договор определяет объем необходимых работ. По завершении кадастровых работ инженер должен передать заказчику межевой план, технический план и акт обследования. Каждый из этих документов заверяется подписью и печатью инженера.
До сих пор граждане, регистрировавшие права на недвижимость, получали на руки кадастровый план, если дело касалось земельного участка, или технический паспорт БТИ, если речь шла о жилом помещении. Согласно новому закону, органы кадастрового учета выдают заявителям один из следующих документов:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости - при постановке объекта на учет;
- кадастровую выписку, содержащую новые сведения об объекте, - при учете происшедших изменений;
- кадастровую выписку, где указаны данные о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, - при учете части объекта недвижимости;
- кадастровую выписку, содержащую информацию о прекращении существования объекта недвижимости - при снятии его с учета. Если заявитель не явился за этими документами в течение 30 рабочих дней, их отправят по почте.
Кадастр недвижимости является открытой базой. Сведения из него доступны любому лицу при условии уплаты госпошлины. Запрошенные сведения выдаются в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте внесены в кадастр, кадастровой выписки, паспорта, плана территории или справки.
Создание нового единого государственного кадастра будет происходить постепенно: вначале формирование кадастра пройдет на территории нескольких субъектов РФ, затем их число расширят. Завершить создание государственного кадастра недвижимости планируется в 2011 году. До этого срока установлен «переходный период», во время которого кадастровые документы могут, как и прежде, выдавать БТИ. Кроме того, вплоть до 1 января 2011 года кадастровые работы могут осуществлять не только инженеры, но и иные лица, которые в настоящее время имеют на это право. Но кадастровый учет зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства до окончания переходного периода не ведется.
Иван Куприянов