Самые активные банки на рынке недвижимости

Ряд крупных банков отработали процедуру минимизации рисков и за последние годы предоставили значительные средства девелоперским компаниям. Журнал М2 попробовал выяснить, кто проявил наибольшую активность на этом поприще. Активность банков на рынке недвижимости было решено оценивать на основании объема финансирования, которое выделено девелоперским компаниям за последние три года. Строительная отрасль в России считается одной из наиболее высокорентабельных, но в то же время имеет пару глобальных недостатков: достаточно долгую окупаемость и высокую степень непрозрачности финансовых потоков. Поэтому банки относятся к предложениям профинансировать большинство предлагаемых им девелоперских проектов с позиции «и хочется, и колется».

Учитывались любые виды: прямое кредитование, проектное финансирование и другие варианты, например синдицированное кредитование или приобретение банком доли в уставном капитале инициатора проекта. Наиболее распространены два варианта кредитования девелоперских организаций. Компании с именем чаще используют финансирование в рамках пополнения оборотного капитала, которое не имеет жесткой привязки к конкретному проекту и ограничений по целевому использованию и источникам погашения. Второй вариант - привлечение средств, при котором целевое использование и источники погашения «замыкаются» на конкретный проект. Это так называемое проектное финансирование, которое подходит малым и средним девелоперским компаниям. Оно характеризуется большими сроками при высокой стоимости денежных ресурсов.

«Некоторые российские банки используют следующую схему взаимодействия с девелопером: банк входит в капитал проектной организации, специально созданной для финансирования проекта, - поясняет член правления инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Дмитрий Гринин. - Тем самым он обеспечивает себе контроль за денежными потоками, а по завершении выходит, продавая свою долю организации - инициатору проекта». При этом, как правило, банк получает не только проценты за пользование кредитными ресурсами, но и дополнительный инвестиционный доход, который служит компенсацией за рисковое вложение.

Самые скрытные

На рынке недвижимости наиболее активно действуют крупные банки, в первую очередь те, которые могут себе позволить «длинные» кредиты. Сроки финансирования девелоперских проектов составляют не менее трех-пяти лет. «Это предполагает наличие длинных и устойчивых пассивов либо возможности получить их достаточно оперативно. На сегодняшний день это банки первой двадцатки, в первую очередь Сбербанк и ВТБ», - комментирует финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Руслан Кондрашов.

По данным компании Knight Frank, в области финансирования на рынке недвижимости помимо Сбербанка и ВТБ в России заметнее всего себя проявляют Сити-банк, Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк, МДМ-банк, Юникредит. Из иностранцев, по словам генерального директора управляющей компании «Альянс континенталь» Алексея Чаленко, самый большой кредитный портфель по проектам в области недвижимости имеет швейцарский банк Credit Suisse. Активно действуют в этом направлении немецкие Deutsche bank и Hypo Real Estate International, американский банк JP Morgan.

Используя открытые источники, можно составить представление о деятельности Сбербанка и ВТБ на рынке недвижимости. Сбербанк, как водится, и в этой сфере - вне конкуренции: объем выданных кредитов компаниям-застройщикам, по сведениям РБК, превышает $10 млрд. Среди заемщиков Сбербанка числятся крупнейшие представители российского девелопмента - «Капитал груп», «МИЭЛЬ-Недвижимость», Coalco, «ДОН-Строй», «Крокус Интернешнл». Совокупный объем финансирования только компании «Инвест-Проект» и группы «Комплексные инвестиции» составляет $1,3 млрд.

Перечень объектов, строительство которых Сбербанк финансировал за последнее время, весьма разнообразен. Башня компании «Меркурий Сити Тауэр» в Московском международном деловом центре «Москва-Сити», проект «Тверская застава», включающий торгово-развлекательный комплекс, подземный паркинг и транспортную развязку компании AFI Development, проект А-101 компании «Масштаб», который предусматривает возведение 2,5 млн кв. м жилья на территории бывшего подмосковного совхоза «Коммунарка». Подразделение девелоперской компании RGI International «Центральный рынок» недавно привлекло обеспеченный кредит Сбербанка в размере $100 млн на строительство торгового центра в Москве на Цветном бульваре.

У ВТБ предпочтений нет: он одинаково положительно относится к строительству и жилья, и коммерческой недвижимости, причем регион также не имеет значения. К декабрю 2007 года на проекты в сфере недвижимости приходилось около 8% общего объема кредитного портфеля ВТБ. В денежном выражении это приблизительно 72 млрд руб. Последние два года журнал Euromoney в своем рейтинге признает ВТБ «ведущим российским банком в сфере инвестиций в коммерческую недвижимость».

В Петербурге ВТБ финансирует строительство жилья, офисов и гостиниц на территории Государственного института прикладной химии (проект «Набережная Европы»), строительство офисов площадью 400 тыс. кв. м, нового здания городской администрации (проект «Невская ратуша»). Общий объем инвестиций оценивается в $2 млрд. Кроме того, ВТБ вложил $520 млн в закрытый ПИФ недвижимости «Развитие юга России». Соинвесторами фонда выступают банк Уралсиб и МДМ-банк. Фонд реализует девелоперские проекты в жилом и коммерческом сегменте в Астраханской и Ростовской областях, Ставропольском и Краснодарском краях, республиках Северного Кавказа.

Недавно ВТБ подписал партнерское соглашение с канадской компанией SITQ о создании фонда прямых инвестиций объемом $200 млн для вложений в коммерческую недвижимость. «В настоящее время это одна из наиболее быстро развивающихся сфер, - отметил президент-председатель правления ВТБ Андрей Костин. - Это открывает для банка дополнительные возможности осуществлять высокоэффективные инвестиции».

Планы ВТБ впечатляют. В поселке Шушары под Петербургом он намерен возвести более 1,1 млн кв. м жилья и 300 тыс. кв. м офисных комплексов. По экспертной оценке, реализация проекта потребует $2,5 млрд. Этот проект будет финансироваться на средства, собранные специально созданным для этой цели закрытым ПИФом «Развитие территорий», которым управляет «ВТБ Управление активами».

В Москве ВТБ намеревается построить более 500 тыс. кв. м офисов, торговых и гостиничных площадей в Петровском парке около стадиона «Динамо», вложив около $1 млрд.

Крупнейший региональный банк в стране - Урса банк - недавно заявил, что начинает реализацию проекта «Гиперсеть». За пять лет в рамках этого проекта в разных городах страны должны появиться гипермаркеты площадью около 120 тыс. кв. м каждый. Требуемый объем инвестиций - $2 млрд.

Нежеланная популярность

В заключение следует объяснить, почему не упомянуты ВТБ, Уралсиб, НОМОС-банк, Газпромбанк, Альфа-банк и Промсвязьбанк, которые известны своей активной деятельностью в сфере кредитования девелоперских компаний. По различным причинам более 30 банков не пожелали предоставить данные для участия в рейтинге. Наиболее часто повторяющееся объяснение: «спикер отсутствует» или «мы не ведем отдельного учета по девелоперским проектам».

Из тех банков, которые согласились предоставить информацию о финансировании девелоперских проектов, только МДМ-банк считается серьезным игроком в этой сфере.

Вероятны самые разные причины отказа «светиться» в рейтинге. Поскольку сегодня строительство выглядит не слишком надежным источником прибыли, банки, у которых выданные строительным компаниям кредиты составляют значительную часть портфеля, не заинтересованы в том, чтобы афишировать этот факт. Мировой финансовый кризис не только спровоцировал рост процентной ставки на межбанковское кредитование, но и ужесточил требования к получателям заемных средств. Большая доля кредитов, которые рискуют расцениваться как не слишком качественные, неважно скажется на репутации банка. В результате для него поднимется стоимость заимствований на межбанковском рынке капитала.

Несколько банков объяснили свой отказ по-другому. Сегодня в банковском сообществе неоднозначно оценивают кредитоспособность компаний-застройщиков. Банковские аналитики склоняются к тому, что рынок недвижимости перегрет и кредитование новых проектов становится все более рискованным. Если недвижимость начнет дешеветь, это осложнит возврат задолженности. Поэтому некоторые банки, которые проявили себя в прошлом году активными игроками на рынке недвижимости, ныне взяли тайм-аут.

Возможно, повышенная скрытность банкиров объясняется требованиями норматива долгосрочной ликвидности. В соответствии с ним банку нужно иметь долгосрочные пассивы (собственные средства, депозиты), составляющие не менее 120% объема долгосрочных кредитов. А такими считаются все кредиты со сроком погашения свыше одного года. Публично банкиры сокрушаются по поводу того, что упомянутый норматив ограничивает их возможности по финансированию строительной отрасли. На практике же существует много уловок, чтобы обойти преграду такого рода. Понятно, что в подобной ситуации никто не хочет привлекать к себе излишнее внимание.

Ольга Сенаторова