«Москва-Сити» — раз, «Москва-Сити» — два. Продано?

Столичные власти сделали удивительное открытие: дорожная ситуация вокруг ММДЦ близка к коллапсу. Выход нашелся быстро. «В окрестностях «Москва-Сити» я хотел бы видеть как можно больше жилья, любые формы недвижимости, кроме офисов. А то просто транспорт не справится», - заявил недавно глава Москомархитектуры Александр Кузьмин. Позвольте, но что значит «окрестности» и как быть с грандиозным проектом «Москва-Сити-2»?

Ведь уже не одна компания вложила в «московский Дефанс» силы и средства. А теперь правила меняются практически на ходу. Чем это может обернуться для одной из самых масштабных столичных затей в новейшей истории?

Проект этот известен под разными именами: на рынке его называют «Большой Сити» или «Москва-Сити-2», в официальных источниках обозначают как «Москва-Новый центр», а главный архитектор столицы дал ему определение «Новый Кремль». На самом деле технически правильно именовать этот проект все же «Москва-Сити-2». А сравнение потребовалось Александру Кузьмину в основном для того, чтобы оправдать следующую фразу - о переселении местных жителей из «Китай-города» (надо думать, из соседних с «Сити» микрорайонов).

Предсказанный апокалипсис и требования ограничить в районе ММДЦ офисное строительство в пользу жилищного звучат немного странно. Во-первых, подобные заявления сама мэрия обычно воспринимает как диверсию: ведь «Сити» заявляется именно как деловой центр. Во-вторых, к настоящему времени арендаторы и покупатели еще не заняли и трети площадей «Москва-Сити» - так что трафик тут пока далек от пикового значения.

Игра в камушки

Невзирая ни на какие противоречия, городские власти сразу обозначили смену курса, запретив Краснопресненскому сахарорафинадному заводу (КСРЗ), расположенному рядом с деловым центром, строить офисные помещения. При этом А. Кузьмин тут же рассказал, что реконструкция микрорайона Камушки, который также находится около «Москва-Сити», предполагает возведение 200 тыс. кв. м жилья и 300 тыс. кв. м общественных площадей.

Не странно ли? Количество и качество общественных площадей - от торговых до культурно-развлекательных - напрямую зависят от характеристик жилой застройки. Расположение микрорайона (фактически под развязкой третьего транспортного кольца и в тени небоскребов «Москва-Сити») позволит возводить здесь дома только эконом-класса. По мнению генерального директора компании Real Estate Consult Михаила Храмова, для 200 тыс. кв. м такого жилья вряд ли потребуется больше 120-150 тыс. кв. м общественных площадей: «Социальную инфраструктуру городского уровня в ближайшее время сюда не заманишь. К тому же отдельные общественные объекты уже есть в составе Экспоцентра или планируются в «Москва-Сити» (например, большой концертный комплекс)». Исходя из этого, Михаил Храмов полагает, что до 200 тыс. кв. м из построенных в Камушках нежилых зданий придется именно на офисы, по мнению Александра Кузьмина, совершенно не уместных здесь.

Вообще реконструкция этого микрорайона с его 24 «хрущевками» и детским садом подается как судьбоносное событие для «Большого Сити». Между тем 9 га Камушек составляют не более 1/20 будущей жилой застройки и менее 1/100 всего «Нового центра». Но уже здесь во всей красе проявились методы руководства московских властей.

Треугольник - фигура жесткая

Сахарорафинадный завод, на 7 га которого столичные власти запретили размещать офисы ввиду тяжелой транспортной обстановки, расположен на ул. Мантулинской, 7, напротив Экспоцентра. Справедливости ради отметим, что для возведения жилья вполне пригодны территории внутри квартала - с видом на Красногвардейские пруды и ПКиО «Красная Пресня». Но основная часть больше подходит для офисных объектов, и их намечалось построить столько же, сколько наверняка будет возведено в Камушках - около 200 тыс. кв. м.

Чем же владельцы завода не угодили московским властям? История в общем не секретная. Владельцы - группа компаний «ПИК», одна из крупнейших частных строительных компаний в России - выкупили к концу 2005 года свыше 70% акций КСРЗ.

Но блокирующий пакет принадлежал концерну «Объединенные кондитеры» - совместному предприятию правительства Москвы и группы «Гута». Между группой компаний «ПИК» и «Объединенными кондитерами» сразу возникли разногласия по ряду вопросов: от допэмиссии до планов будущей застройки территории. Сложилась патовая ситуация. И тут появился миротворец - компания «Нафта Москва», которая предложила себя в качестве третьего угла треугольника. Посредник потребовал от ПИК почти в три раза больше акций, чем уступят «кондитеры», последним это так понравилось, что они продали даже часть блокпакета. А вскоре «Нафта Москва»... уступила свой пакет ПИК и вышла из игры.

Что ж, обычная в мире бизнеса комбинация. Если и обидная, то только своей изумительной простотой. Вопрос в том, кто больше проиграет от задержки строительства. Очевидно, что не ПИК, если он начнет строительство позже других - когда вырастет капитализация проекта «Большого Сити» в целом.

Сага о «дохдоме»

Только не надо ставить под сомнение деловые навыки столичных властей. Не важно, что они заявляют перед строительством и на что похож возводимый объект. В результате получится то, что нужно. Поясняем на примере.

Москве жизненно необходимы дешевые гостиницы. Увы, окупаемость их слишком долгая. Отдавать чужим - глупо. Хорошо бы своим, да по госзаказу, да с последующей передачей в управление. Но разговоры о «Москве - туристической Мекке XXI века» и о «достойном быте рыночных торговцев» не позволяют выбить под эти сугубо коммерческие проекты федеральные деньги или оправдать финансирование из регионального бюджета. Другое дело - нацпроект «Доступное жилье» - в частности, поддержка молодых семей. На это никаких средств не жалко.

И вот озвучена программа строительства доходных домов для молодых семей. Идея - голый альтруизм: «Мы не собираемся наживаться на молодых», «Максимальный срок аренды - пять лет», «Не больше $200 в месяц». Удалось на днях задать вопрос депутату Мосгордумы, далеко не оппозиционному: «А не получится ли так, что через пять лет, когда съедут первые молодые семьи, следующих туда не вселят, а доходный дом превратится в гостиницу?» Ответ: «Будет политическая необходимость - останутся доходными домами, станут к тому времени выгодны гостиницы - превратятся в гостиницы, начнут быстро расти цены на жилье - пойдут на продажу. Даже раньше, чем через пять лет. Помяните мое слово».

Но ведь архитектура жилого дома и гостиницы - это «две большие разницы»! Вовсе нет. По словам сотрудника НИиПИ Генплана, отели эконом-класса будут представлять собой серийные жилые дома высотой от 17 до 22 этажей. Интересно, что в северной части «Большого Сити» вдоль Звенигородского проспекта предполагается массово строить как раз некие типовые «здания административного назначения высотой не менее 20 этажей», которые станут защитным экраном для жилых районов.

Это не пример «двойных технологий»: ведь «доходные дома-гостиницы-квартиры» еще не построены. Не считая одного дома в Марьине с арендной платой за «однушку» больше $1 тыс. в месяц. А ведь дом возводился по госзаказу.

Кто? Что? Когда?

Проще говоря, столичные власти все еще воспринимают «Большой Сити» как форму для пирога: границы есть, а о «начинке» еще поговорим.

Идеи озвучивались лишь в отношении так называемой первой очереди «Большого Сити». Это квартал Камушки, соседний общественно-жилой комплекс за улицей Антонова-Овсеенко (там, где расположен и КСРЗ), многофункциональная жилая зона к северу от этих кварталов до Звенигородского проспекта и общественно-коммунальный участок за проспектом у Ваганьковского кладбища - все на внутренней стороне третьего кольца. Это 1/5 «Большого Сити». Сроком реализации обычно называется 2010 год, но эксперты ставят его под сомнение. Конкретной информации о первой очереди (кто будет строить, когда и что именно) имеется немного. Более или менее уверенно к планированию и строительству приступили только две-три структуры.

Например, компания «ДС-Девелопмент» (входит в группу компаний «ДОН-Строй») возводит бизнес-центр Nordstar Tower (впрочем, вне официальной территории «Большого Сити» - на ул. Поликарпова). Та же «ДС-Девелопмент» в конце прошлого года анонсировала многофункциональный комплекс общей площадью 267 тыс. кв. м на западной окраине «Большого Сити», на пересечении 3-го Силикатного проезда и Звенигородского проспекта.

«Базовому элементу» принадлежит проект многофункционального комплекса общей площадью 42 тыс. кв. м на пересечении Шмитовского проезда и Шелепихинского шоссе.

Остальные владельцы участков, по мнению специалистов, скорее ждут удобного момента не для начала строительства, а для перепродажи.

Основы патологоанатомии

Одним из отцов идеи «Нового центра Москвы» на месте промзон «в двух излучинах от Кремля» был руководитель внешнеэкономического комплекса столицы Иосиф Орджоникидзе. Год назад он говорил, что при удачном раскладе проект удастся завершить к 2017 году, и убеждал инвесторов, что тут не будут допущены ошибки, затянувшие на десять лет создание ММДЦ «Москва-Сити». А ведь эти ошибки обернулись массовым офисным строительством в историческом центре города. Но Иосиф Орджоникидзе ушел, а вместе с ним ушли надежды инвесторов на быстрое урегулирование юридических проблем с участками и согласованием исходно-разрешительной документации.

Заместитель мэра, глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин придерживается более сдержанной позиции. «Если чрезмерно упрощать согласование, можно свести на нет весь проект, - заявил он на одной из пресс-конференций. - Женщине для того, чтобы родить ребенка, необходимо девять месяцев. Если же срок будет меньше, то получается самая настоящая патология. Нужна ли нам в «Большом Сити» патология?»

Московские власти - хорошие тактики. Когда среднюю часть Ленинградки закрывали на реконструкцию, на щитах, окружавших будущую красоту, бодро катили разноцветные трамваи. Ограждение и щиты разобрали, а рельсов за ними не оказалось. Когда члены садовых товариществ «Речник» и «Огородник» отказались отдавать свои дома, городские власти объявили эту полоску берега Москвы-реки «особо охраняемой природной территорией». Откройте карту Москвы 1939 года: ни деревца, а тем более парка на месте будущих товариществ нет.

Московские власти - плохие стратеги. Они всегда опаздывают. Готовы уступить то, что им уже не принадлежит. Не дадут и рубля за то, что им не нужно сегодня. Если «Большой Сити» и будет худо-бедно развиваться, то не благодаря им, а вопреки. Сложится удачное расположение офисов. Возникнет сносный жилой район. Но ничего действительно прорывного не получится. Жаль, лет 15 назад это была чудесная идея.

Альберт Акопян