Одни ценят, другие — оценивают

Загородное жилье появилось на рынке недвижимости последним. Сначала оно было по карману только верхушке общества. Сегодня в пригородах обосновалось немало представителей среднего класса. Загородное жилье отличается от городского куда большей индивидуальностью, поэтому наработанные принципы оценки стоимости недвижимости пришлось приспосабливать к его специфике.

Оценка любой недвижимости заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта при его продаже на открытом рынке. Традиционно учитывается ряд факторов, формирующих эту стоимость: местоположение, наличие и качество инфраструктуры, транспортное сообщение, экологическая обстановка, состояние здания. Все это справедливо и для загородных домов. Помимо этого при оценке подобных объектов определяется и стоимость земельного участка.

Сравнение затрат

Профессиональные оценщики используют два подхода для расчета стоимости недвижимости. Первый способ - сравнительный. Как можно догадаться по названию, стоимость объекта выясняется путем его сопоставления с рыночной ценой сходных объектов. Оценить таким образом загородные дома довольно сложно: объекты могут быть приблизительно схожи по одному-трем параметрам, но принципиально отличаться по десяткам других потребительских свойств. Например, одинаковые по площади дома расположены в схожей местности, но на разных направлениях. При этом один из домов сделан из менее качественных материалов, чем другой, зато находится ближе к городу. Нюансов очень много - чаще всего подобрать объект, идентичный тому, который нужно оценить, невозможно. Поэтому принято считать, что каждый загородный объект недвижимости уникален.

«Отличительными особенностями загородного жилья является индивидуальность объектов, сравнительно низкая ликвидность (по сравнению с квартирами) и скрытые недостатки, которые не всегда отражаются при оценке, - перечисляет руководитель отдела продаж департамента инвестиций в загородное строительство компании «БЕСТ-Недвижимость» Андрей Яловенко. - В случае с землей, в частности, используют соотношение спроса и предложения, но эта информация искажена и не учитывает множество оттенков юридического, административного характера, а также человеческий фактор».

Управляющий директор Москоммерцбанка Татьяна Лозовская, курирующая розничный бизнес банка, полагает, что, несмотря на уникальность объектов загородной недвижимости, этот рынок можно достаточно четко сегментировать: «Это позволяет значительно сузить круг поисков аналога. Например, коттедж в охраняемом коттеджном поселке будет сравниваться с коттеджами в похожих поселках». Впрочем, стоимость и ликвидность одинаковых домов способна различаться даже по причине разного расположения в одном и том же поселке.

Второй способ оценки условно называют затратным - он больше подходит для загородной недвижимости. При его использовании подсчитывается совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства такого же объекта. «Здесь на выручку приходит проектно-сметная документация,   - отмечает заместитель генерального директора компании Interfinance Денис Шевчук. - В последнее время кустарное строительство исчезает с рынка, а новые дома обычно имеют все необходимые документы».

Однако стоимость произведенных затрат и их реальная ценность, с точки зрения рынка и потребителя, - далеко не одно и то же. По словам специалистов Юниаструм банка, необходимо определить, являются ли затраты оправданными. Иногда оценщик даже может снизить стоимость объекта, если, к примеру, на участке в 600 кв. м построен выложенный мрамором бассейн площадью 300 кв. м.

Типология и психология оценщиков

Развитие рынка жилья вызвало к жизни ряд совершенно новых профессий: риэлтор, брокер, оценщик. Учиться приходилось «на ходу», сообразно своим задачам и запросам потребителя. В результате сформировалось несколько разных типов оценщиков. Они конкурируют как между собой, так и внутри своего узкоспециального круга.

«Сегмент загородной недвижимости для независимых оценщиков привлекателен и с точки зрения прибыльности, и относительно перспективности развития, - уверена Татьяна Лозовская. - Понимание ограниченности рынка оценки городской недвижимости наступило не вчера, поэтому позиции многих компаний в данном сегменте очень серьезны».

Худо-бедно оценивать жилье умеют большинство риэлторов со стажем. Но их навыки основаны, как правило, на знании структуры спроса и предложения, сложившейся на рынке. Оценка такого рода удовлетворит лишь тех, кто не способен сам определить примерную стоимость объекта сделки.

«Важно уметь правильно читать документы по объекту загородной недвижимости - например, техпаспорт, где многие площади пересчитываются с коэффициентами», - объясняет директор департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Жанна Щербакова. Важность правовой подкованности оценщика подчеркивает и руководитель отдела оценки компании Vesco Consulting Надежда Редина: по ее данным, нередко загородные объекты имеют неправильно оформленные или даже сфальсифицированные правоустанавливающие документы.

Услуги по оценке самого разного имущества, и в том числе недвижимости, активно предлагают консалтинговые фирмы. Их штатные оценщики имеют специальное образование и, как правило, регулярно повышают свою квалификацию.

Консалтинговые компании охватывают более широкий круг вопросов, нежели риэлторские фирмы. Специалист по консалтингу обязан разбираться в технологиях строительства и архитектуре, уметь анализировать рынок, разрабатывать маркетинговую концепцию, составлять финансовый план и проводить экономический анализ. Все эти факторы влияют на цену недвижимости.

Самые крупные консалтинговые фирмы на частных клиентов не размениваются и предоставляют услуги исключительно застройщикам. Чаще всего именитые компании консультируют девелоперов относительно слабых и сильных сторон разработанных проектов, подсказывая, как добиться наибольшего эффекта от инвестиций.

Специализированные оценочные компании - это профессионалы «в чистом виде». Они работают и в банках - проверяют отчеты коллег из независимых компаний, когда их заключение требуется для оформления кредитов. Некоторые банки, не желая делиться доходами, через подставных лиц учреждают оценочные фирмы и начинают усиленно рекомендовать их своим клиентам.

Недолгая объективность

В какой бы сфере ни трудился специалист по оценке, он использует одни и те же критерии. Другой вопрос, как он трактует собранные сведения в зависимости от целей и пожеланий заказчика. «Результаты оценки могут отличаться в зависимости от характера определяемой стоимости, - констатируют в Юниаструм банке. - Рыночная стоимость объекта отличается от ликвидационной или инвестиционной. Если же определять рыночную стоимость, то она не должна зависеть от целей оценки».

При оценке для кредитования оценщик обычно применяет коэффициент 5% и более оценочной стоимости - «на торг». Для судебных разбирательств оценка специфична (может быть использован затратный метод). Вообще же результат оценки зависит от используемого метода - данные порой различаются в два и более раз. «Был случай, когда оценщик оценил новый коттедж вдвое дешевле, чем владелец купил его за пару месяцев до этого, - приводит пример Жанна  Щербакова. - Причем владелец ко времени проведения оценки сделал ландшафтный дизайн, построил гараж и обустроил участок, вложив еще $300 тыс.».

«Два разных покупателя готовы заплатить за один и тот же объект сильно различающиеся суммы, - объясняет Денис Шевчук. - Один покупатель готов переплатить за дом половину его стоимости за расположение на первой линии водоема, другой, наоборот, «скрипя зубами» согласится на среднюю рыночную стоимость».

Средняя стоимость услуг по оценке загородной недвижимости колеблется в пределах 10-30 тыс. руб. Поскольку каждый заказ носит индивидуальный характер, в разных ситуациях цена повышается или понижается. Если дом расположен за пределами Подмосковья, то для москвичей стоимость услуг резко возрастает. В этом случае клиенту целесообразнее заказать оценку непосредственно в районе, где объект расположен.

Стоимость объекта, указанная в отчете, признается действительной для совершения сделки на протяжении шести месяцев. Однако, по мнению экспертов, при нынешних темпах прироста цен (20-120% в год на землю и 25-50% - на домовладения) объективность результатов оценки держится не дольше двух-трех месяцев.

Залог - материя тонкая

Довольно часто к оценщикам обращаются, чтобы получить заключение эксперта о стоимости загородного дома для банка. Это делается при покупке дома в кредит либо когда дом закладывают, чтобы получить так называемый кредит на любые цели (если понадобилась большая сумма, выходящая за рамки потребительского кредитования). Допустим, квартиру ребенку прикупить или учебу ему оплатить, яхту сменить на более современную. Фантазия у всех разная, но денег всем не хватает одинаково.

Так вот, получив отчет о стоимости загородной недвижимости, не спешите строить планы. Приготовьтесь к тому, что банк эту сумму снизит на 10-15%, а то и больше - так происходит примерно в каждом втором случае.

Отчего это происходит? Из-за низкого качества работы оценщиков или патологической подозрительности банков? Видимо, всего понемногу. Ассоциация российских банков (АРБ) в конце прошлого года провела исследования на эту тему, опросив 145 оценочных компаний и 60 банков. Выяснилось, что 70% банков вообще и 90% крупных банков в частности отчеты любых оценщиков проверяют на корректность определенной ими стоимости имущества. И неважно, аккредитована эта компания банком или «на улице» нашлась.

«Свободной конкуренции на рынке оценки нет, - утверждает Жанна Щербакова. - Оценочные компании аккредитованы в банках. Хочешь оценить загородный дом для суда или ради получения кредита - идешь в одну из нескольких организаций, которую тебе укажут. В противном случае оценку не примут. Если заказчик не согласен с результатами оценки и прилагает отчет независимого специалиста, он рискует остаться без кредита».

Банков, которые доверяли бы оценщикам на 100%, судя по данным исследования, нет. Эти факты подтверждают и сами оценщики, несмотря на то, что это не украшает их репутацию. Придирчивость банков имеет под собой достаточно серьезные основания. Практика работы с задолженностями, по данным опроса АРБ, показывает, что лишь в 5% случаев продажная стоимость активов совпадает с первоначальной оценкой, проведенной оценщиком. Правда, речь идет не только о недвижимости, но и о других видах имущества, но, думается, показатели актуальны и в этом случае.

Проверяй, но доверяй

Претензии к качеству услуг оценщиков со стороны банковского сообщества связаны с тремя главными причинами. Наиболее болезненным считается нарушение принципа независимости в результате «мотивации» со стороны собственника объекта. Проще говоря, заказчик дает оценщику «на лапу», чтобы тот преднамеренно завысил стоимость имущества. Почти столь же сильно в банках возмущаются по поводу недостаточного уровня профессиональной компетенции и небрежности в ходе проведения оценки.

С другой стороны, хронический пересмотр стоимости, установленной оценщиком, связан скорее со стремлением банков снизить риски, чем с некачественно проведенной работой. Скажем, оценил независимый эксперт коттедж в 12 млн руб., а банк 1 млн на всякий случай скидывает: береженого бог бережет. Ведь сумма ипотечного кредита в первую очередь определяется стоимостью залога и только потом - платежеспособностью клиента. Вдруг заемщик по миру пойдет и придется реализовывать залог? И пусть рынок жилья пока растет, неизвестно, что с ним будет лет через пять. Да и продать загородный дом - не квартиру в спальном районе с молотка пустить: пока еще найдешь покупателя.

Вот и получается, что стоимость недвижимости, по расчетам независимого эксперта, - всего лишь база, на основании которой банки делают собственные выводы. Впрочем, ситуация развивается в благоприятную для оценщиков сторону. Данные АРБ свидетельствуют, что около половины банков корректируют стоимость, установленную оценщиком. Из них 15% занимается корректировкой в подавляющем числе случаев, еще 33% делают это систематически. Зато 42% банков пересматривают стоимость имущества, которое предлагается в залог, в исключительных случаях. Выходит, проверять - проверяют, но все же доверяют.

Ольга Кочетова

Руководитель отдела оценки Knight Frank Russia&CIS:

Если говорить об определении рыночной стоимости объекта, то она не должна варьироваться в зависимости от целей заказчика. Более того, приведение результата оценки в соответствие с требованиями заказчика противозаконно. Срок подготовки отчета по оценке загородного дома составляет ориентировочно 5-10 рабочих дней в зависимости от целей оценки и наличия у оценщика информации, необходимой для определения рыночной стоимости объекта.

В соответствии с законодательством РФ срок легитимности отчета об оценке составляет шесть месяцев с даты оценки. Но необходимо помнить о сезонных колебаниях рынка: заключение, сделанное по состоянию на 1 декабря, к маю следующего года будет неактуальным, так как в начале весны происходит рост цен на загородную недвижимость.

Любовь Мелешко

Специалист по оценке загородной недвижимости Центра независимой экспертизы собственности:

Определять рыночную стоимость городского жилья намного легче: предложений квартир больше, рынок сформирован. А качество, местоположение и юридический статус загородных домов имеют массу различий. Кроме того, городское жилье значительно легче продать: срок экспозиции в Москве составляет от двух недель, а за городом - от четырех до шести месяцев. Главным критерием оценки загородки является местоположение объекта. На рыночную стоимость дома влияют близость к МКАД, престижность направления, статус земли (сельскохозяйственного назначения, под индивидуальную застройку и т. п.), транспортная доступность, наличие коммуникаций и их качество, экология района, наличие леса и водоема. Средняя стоимость услуг по оценке загородного жилья составляет 12-23 тыс. руб. за объект. Срок изготовления отчета колеблется от трех до пяти дней в зависимости от сложности объекта оценки.

Ольга Сенаторова