Кредит без страха и упрека

Страхование является обязательным условием при оформлении ипотечного кредита. Какие риски в данном случае страхуются и кому это выгодно в первую очередь: банку или заемщику? Оказывается, обеим сторонам. Ипотечное страхование позволяет защитить интересы заемщика и гарантировать банку возврат денежных средств при возникновении страховых случаев.

Однако стоит помнить, что существуют случаи, когда страховые компании имеют право отказать в выплате.

В большинстве случаев комплексный договор ипотечного страхования включает три вида покрытия, т. е. три различных риска, объединенных одним юридическим документом.

Нам случайности вечно грозят

Первый из них - страхование жизни и здоровья заемщика (либо созаемщика) от рисков смерти или утраты трудоспособности (постоянной или временной). Страховой случай может произойти по причине несчастного случая (постороннее внешнее воздействие) и по болезни (заболевание, приведшее к инвалидности - например, инфаркт или инсульт). И в том и в другом случае необходимо подтвердить наступление страхового случая. В качестве подтверждения выступают свидетельство о смерти либо заключение медико-социальной экспертизы, а также предоставленные медицинскими учреждениями выписки, описывающие картину заболевания.

В случае смерти заемщика или потери им трудоспособности с присвоением инвалидности I или II группы страховая компания выплачивает 100% страховой суммы и таким образом погашает кредит за своего клиента.

Когда наступает временная потеря трудоспособности, размер страховки, как правило, соответствует объему платежей по кредиту за период нетрудоспособности. Скажем, если человек получил тяжелую травму, то ему выплатят возмещение в размере 1/30 ежемесячного платежа по кредиту за каждый день нетрудоспособности, начиная с 31-го (не более чем за 120 дней нетрудоспособности в течение года).

«В случае смерти или постоянной потери трудоспособности страховая компания должна выплатить необходимую сумму сразу после предоставления всех документов, - отмечает директор управления страхования ипотечных и финансовых рисков компании «Росгосстрах» Илья Метелкин. - При этом часть средств идет на полное погашение кредита, а оставшаяся - заемщику либо его наследникам. В случае временной нетрудоспособности страховщик осуществляет выплату после выздоровления клиента, то есть когда будет закрыт больничный».

Но в некоторых ситуациях смерть или потеря трудоспособности не считаются страховыми случаями. Например, если заемщик управлял транспортным средством, не имея на то полномочий (прав) либо в состоянии опьянения.

Страховым случаем не признают самоубийство либо попытку самоубийства, если договор страхования к времени смерти или потери трудоспособности действовал менее двух лет (если застрахованный не был умышленно доведен до самоубийства третьими лицами). О страховке придется забыть, если заемщик совершил или попытался совершить преступление.

Кроме того, страховые компании не отнесутся к клиенту с пониманием, если его здоровье пострадало в результате занятий опасными видами спорта (особенно если клиент не сообщил об этом при заключении договора). Исключениями из страхового покрытия считаются умышленное причинение телесных повреждений, участие в военных действиях и гражданских волнениях. Возможны исключения из-за онкологических заболеваний, наркомании, алкоголизма, туберкулеза, психических расстройств и т. п.

Выплата не будет произведена, если при заполнении заявления клиент не указал, что у него есть серьезное заболевание, а после наступления страхового случая выяснилось, что именно это заболевание и привело к наступлению страхового случая.

«В нашей страховке помимо других предусмотрен риск падения летательного аппарата, его частей, а также грузов. Покрывается как ущерб от непосредственного воздействия, так и ущерб от ударной волны», - отмечает директор центра ипотечного страхования компании РОСНО Арсен Широян.

Если заемщик пропал без вести, этот случай также считается страховым. «Напрямую договор ипотечного страхования не содержит статьи о действиях страховщика в таких ситуациях, - комментирует директор страховой компании «Пари» Ирина Двойникова. - Но, исходя из общей теории права, после решения суда о признании человека пропавшим без вести может последовать процедура признания человека умершим. Получив такое решение суда, родственники имеют право обратиться в страховую компанию за выплатой».

Второй вид покрытия при комплексном ипотечном страховании - страхование приобретаемой недвижимости от риска гибели или повреждения (пожар, залив и т. п.). Дополнительно страхуется риск разрушения здания в результате ошибок проектирования, монтажа и использования некачественных материалов.

Наконец, третий вид покрытия - так называемое титульное страхование - страхование риска утраты приобретаемого объекта недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него. «Страхование риска утраты права собственности - на тот случай, когда один из предшествующих собственников сохранил свои права и может предъявить их на законных основаниях, - поясняет Ирина Двойникова. - Далее вопрос о том, «кто больше собственник», решается в суде».

Справка от врача и записка от мамы

Набор предоставляемых в страховую компанию документов включает анкету-заявление и документы, характеризующие личность страхователя и приобретаемый объект недвижимости.

Анкета-заявление состоит из нескольких частей по каждому планируемому виду страхования. В ней содержатся вопросы, ответы на которые позволят страховщику определиться с тарифом в первом приближении. Перечень документов об объекте недвижимости в большинстве случаев соответствует документам, которые потенциальный заемщик должен представить в банк. Поэтому логично подготовить сразу два пакета - для обеих организаций.

Кроме того, надо предъявить медицинские справки о состоянии здоровья. Объем и содержание медицинской информации зависят от пола, возраста страхователя и размера кредита.

Для оценки риска повреждения (уничтожения) конструктивных элементов требуется отчет независимого оценщика, где указывается вся существенная информация о состоянии объекта.

Для оценки риска утраты права собственности понадобятся документы, подтверждающие наличие этого права у продавца, и документы, фиксирующие переходы прав по предыдущим сделкам: договоры купли-продажи, дарения и ренты, свидетельства о госрегистрации права собственности, разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, принадлежащего несовершеннолетним, и т. д. Кроме того, требуются выписка из домовой книги и с финансово-лицевого счета, справка БТИ (для Москвы и Подмосковья - техпаспорт) и копии паспортов продавцов. По результатам проведения юридической экспертизы могут быть запрошены иные документы.

По полной программе

Вопрос цены комплексного ипотечного страхования каждая страховая компания решает по-своему, поскольку у каждой своя тарифная политика и методы андеррайтинга. В среднем общая стоимость по указанным трем видам страхования сегодня составляет от 0,5 до 1% страховой суммы.

«Недвижимость, покупаемую по ипотеке, требуется застраховать на размер ссуды, - комментирует директор управления по развитию ипотечного страхования группы «Ренессанс-страхование» Надежда Грамотнева.  - Зачастую это не полная стоимость жилья, так как по условиям банка требуется внести первоначальный взнос. При наступлении страхового случая выплату произведут в размере остатка задолженности. Личные деньги, вложенные в покупку, будут при этом потеряны».

Поэтому большинство компаний рекомендуют оформить договор страхования на полную стоимость жилья. В данном случае в договоре страхования будет разделение по выгодоприобретателю. Страховая компания поможет не только расплатиться по обязательствам в банке, но и вернуть потраченные на первоначальный взнос деньги.

При этом отдельный договор заключать необязательно. Компания просто пропишет новые страховые суммы. Тариф может немного снизиться, но в целом страховая премия растет пропорционально страховой сумме. Ирина Двойникова советует в данном случае заключить второй договор - в свою пользу. Страховой суммой по нему будет являться разница между полной стоимостью и страховой суммой договора, заключенного в пользу банка. На размере платежа это отразится в сторону увеличения. Больше принимаемый риск - больше размер платежа.

Поскольку в ипотечном страховании страховая сумма чаще всего привязана к остатку задолженности, то с каждым годом по мере уменьшения долга перед банком сокращается и размер страховой премии. «Стоимость страховки по объекту недвижимости и титулу собственности с каждым годом падает, - рассказывает директор дирекции имущественного страхования компании «МАКС» Александр Агапов. - Но с каждым прожитым годом заемщик становится старше, вероятность страхового события увеличивается, значит, растет и тариф. Поэтому по страхованию жизни и утраты трудоспособности стоимость страховки способна некоторое время расти, несмотря на то, что страховая сумма уменьшается».

Вообще существует два варианта определения страховой суммы: она привязывается к остатку задолженности по кредиту и каждый год снижается либо приравнивается к размеру рыночной стоимости жилья. Во втором случае страховая сумма, как правило, не снижается в течение срока действия договора: если произойдет страховой случай, заемщик получит все, что он уже заплатил за имущество (первоначальный взнос и платежи по кредиту). Существует ряд страховых компаний, в которых размер ежегодного платежа будет постоянно расти, а в лучшем случае оставаться неизменным за счет ежегодного увеличения тарифа страхования.

Мария Макалкина