Недвижимость остается традиционным способом сохранения денежных средств — анализ
Приобретение квартиры с целью перепродажи представляет интерес с конца 2000 - начала 2001 гг., когда после преодоления кризиса 1998 года цены на жилье начали стабильно расти. Однако тогда число инвестиционных покупок было крайне мало и составляло не более 1-2% от общего количества приобретаемых квартир. На этом уровне оно оставалось вплоть до начала 2003 года.
Существенные изменения произошли вследствие снижения курса доллара, ранее считавшегося основным инструментом сбережений большинства россиян. В период с 2003 по 2007 гг. американская валюта подешевела более чем на 23%, что вызвало необходимость использования иного способа для сохранения и увеличения финансовых накоплений, и заставило российских граждан обратить свое внимание на рынок недвижимости.
В период с 2004 по 2006 гг. накопление квартир шло довольно быстрыми темпами. Однако, окончательное осознание того, что на рынке присутствует группа так называемых «инвестиционных» покупателей наступило лишь в 2006 году. Тогда же аналитики озвучили и ее приблизительный размер - от 30% до 40% от общего числа сделок, а в периоды наивысшего покупательского ажиотажа - все 60%. Общий объем денежных средств, инвестированных частными лицами в жилую недвижимость Москвы в 2006 году, оценивается нами в $10 млрд., примерно столько же на эти цели было потрачено и годом ранее.
Начиная с 2007 года, инвестиционный спрос на московское жилье резко снизился. Основная причина - невысокая с точки зрения краткосрочных инвестиций динамика цен на жилую недвижимость: против 60-100% в 2006 году, в 2007 - рынок прирос «всего» на 10-15% в зависимости от сегмента. Таким образом, в 2007 году доля инвестиционных покупок сократилась до 5-7%, а общий объем вложенных средств составил не более $1-2 млрд.
Однако те 5-7% покупателей, которые рискнули на условно стагнирующем рынке, не прогадали: как минимум они смогли сохранить свои сбережения от инфляции в течение года, а если успели продать приобретенную в 2007 году недвижимость на пике спроса и цен в 2008 году, то смогли и заработать, ведь только за первые 6 месяцев рост цен в зависимости от сегмента составил от 20 до 30%. «Инвестиционный» доход в 2008 году в зависимости от класса жилья, приобретенного в 2007 году, выглядит следующим образом:
* По данным цен сделок купли-продажи агентства недвижимости МИАН
** до сентября 2008 года
В 2008 году активность инвестиционных покупателей по сравнению с 2007 годом не изменилась, и их доля в общем объеме сделок оценивалась также на уровне 5-7% (при этом в начале года, когда цены начали демонстрировать повышенную динамику, их доля доходила до 20-30%). Отчасти в столь низкой доле «инвестиционщиков» виноват и информационный фон: с конца 2007 года. СМИ акцентировали внимание на том, что в 2008 года недвижимость вряд ли будет перспективным инструментом инвестиций для частных лиц. Однако по факту масштабного опроса Фонда общественного мнения, проведенного в декабре 2008 года, по мнению 41% россиян, недвижимость считалась наиболее надежным способом вложения денег. И это несмотря на то, что в августе намечавшийся вектор изменения цен на жилье был уже очевиден. Из этого можно сделать вывод, что на фоне уменьшения количества инвестиционных инструментов, недвижимость, по-прежнему, для значительной части населения остается одним из самых надежных. Для сравнения: открытию банковского счета доверяют 16% опрошенных, а покупке и хранению иностранной валюты - 6%.
Прогноз
Попробуем оценить будущее перечисленных видов инвестиций, обратившись к ретроспективным данным с момента кризиса 1998 г. В таблице ниже наглядно представлен сравнительный анализ инвестиционной привлекательности трех наиболее распространенных финансовых инструментов сохранения и возможного приумножения денежных средств:
- покупка жилой недвижимости (на примере Москвы);
- приобретение и накопление валюты (в данном случае - долларовой массы);
- счет в банке (на примере Сбербанка).
Сравнив данные по динамике стоимости кв. м и курса доллара за период 1997-2000 гг., аналогия с текущим моментом становится очевидна - и падение цен на жилье, и рост доллара, примерно соответствуют границам, зафиксированным в 1998-1999 гг. В итоге, по окончанию кризиса (т.е. в краткосрочном периоде), все три рассматриваемых инструмента принесли своим «вкладчикам» примерно равный доход:
- недвижимость, приобретенную в период кризиса, уже через год можно было продать на 14,2% дороже;
- долларовые запасы их владельцам удалось за этот период увеличить на 15,8%;
- доходы банковских вкладчиков выросли соответственно депозитной ставке ЦБ РФ - на 13,5%.
Противоположные результаты показывают эти типы вложений в среднесрочном периоде (3 года), где выгода от купленной в 1999 году недвижимости становится очевидна, а результаты, полученные в долгосрочном периоде, этот факт только подтверждают и усиливают.
Безусловно, что как и 10 лет назад, в условиях нынешнего кризиса некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилья неизбежно. Однако, как показывает опыт (подтвержденный данными таблицы), это касается только краткосрочных вложений. Уже очевидно, что к концу следующего года, т.е. в краткосрочном периоде, в выигрыше останется тот, кто сейчас «вложился» в доллары.
Что касается среднесрочных и долгосрочных инвестиций, московская недвижимость всегда была, есть и будет востребована, и если даже предположить, что до середины следующего года она будет терять в цене, то уже через 2-3 года (2010-2011 гг.) цены как минимум вернутся на докризисный уровень, а позже начнут «отыгрывать потерянное» с темпом от 20% до 40% в год (т.е. соразмерно среднегодовым темпам роста цен в посткризисные 2001-2006 гг.). Примерно в это же время (по оптимистичному прогнозу) вновь появятся и качественные новостройки, т.к. сейчас многие девелоперы «заморозили» разрабатываемые проекты и, вероятнее всего, продолжат их реализацию лишь по окончании кризисной ситуации (т.е. не ранее, чем через год).
Когда темпы роста цен снижаются или вектор их изменения имеет отрицательную направленность, для максимизации прибыли нужно адекватно оценивать объекты инвестирования. Классическая схема инвестирования - объекты на начальном этапе строительства с целью последующей перепродажи на более поздней стадии - сегодня становится достаточно рисковой. Однако существенный дисконт, который получают покупатели таких объектов, особенно в случае оптового выкупа, делает этот сегмент очень высокодоходным. Разумеется, такой вариант инвестирования сейчас мы рекомендуем только профессиональным корпоративным инвесторам.
Для частных инвесторов в сегменте новостроек наименее рисковыми являются максимально достроенные объекты - у них меньше шансов быть замороженными даже в период кризиса. Оптимальная степень готовности объекта - 75-80%. Очень важно также, чтобы квартиры продавались в соответствии с законом 214-ФЗ о долевом строительстве. Только в этом случае договор долевого участия регистрируется в Федеральной регистрационной службе, где он проходит экспертизу.
В Подмосковье с точки зрения инвестиций достаточно привлекательны объекты среднего и нижнего ценовых сегментов, к каковым сегодня относятся типовые панельные новостройки, особенно улучшенных серий, и современные монолитно-кирпичные дома. Последние даже превалируют, поскольку их, так называемый «срок службы», гораздо выше, чем у панельных зданий, что обеспечивает им дополнительную потребительскую ценность. Регулярные исследования специфики спроса у частных инвесторов показывают, что наиболее привлекательными для вложений в новостройки являются города близлежащего Подмосковья, где, начиная с 2007 года, идет активное строительство - Апрелевка, Балашиха, Подольск, Пушкино и Люберцы.
По-прежнему, несмотря ни на что, перспективным с точки зрения инвестиций остается и элитная недвижимость. Такой объект, если он объективно соответствует статусу элитного, - уникален, и поэтому в перспективе найдет «своего» покупателя по любой цене.
После преодоления кризиса экономику ожидает интенсивное развитие, и весь отложенный спрос, который накопился за это время, начнет реализовываться. Очевидно, что в отличие от фондового рынка, недвижимость имеет осязаемую себестоимость, а также пользуется реальным спросом, как необходимый для жизни товар. При этом покупатели и арендаторы столкнутся с нехваткой предложений по причине остановки строительства многих объектов. Именно тогда вложенный капитал тех, кто приобретает недвижимость сейчас и сумеет удержать ее, преодолевая различного рода финансовые трудности, увеличится в разы.
Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу агентства недвижимости «МИАН»