Выставка-продажа строительных долгов

В России появилась первая общедоступная информационно-аналитическая торговая система долговыми обязательствами предприятий строительной отрасли «Открытый рынок строительных инвестиций» (ОРСИ).

Кредитный кризис в России раньше всех и больнее всех ударил по строительной отрасли. Девелоперским компаниям, традиционно реализующим свои проекты за счет беспрерывного перекредитования, деньги сегодня дают под заоблачные проценты, да и то не всем. А надо не только достраивать начатые объекты, но и чем-то расплачиваться по существующим долгам.

Продажи новостроек тем временем замедляются, поскольку идет резкое снижение платежеспособного спроса. Во-первых, практически приказала долго жить ипотека, и во-вторых, плохо сказывается нестабильная обстановка на рынке труда - люди теряют работу, снижается уровень доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне заставляет беречь деньги, откладывая на потом такие крупные расходы, как приобретение жилья. Так что возможности финансирования за счет реализации жилья тоже сужаются.

Все это позволяет предположить, что в ближайшее время немалое количество предприятий строительной отрасли не сможет рассчитаться с кредиторами и будет вынуждено расплачиваться с ними своими объектами. С другой стороны, несложно догадаться, что кредитный кризис вынудит девелоперов замораживать стройки с малой степенью готовности, чтобы сэкономить средства на достройку тех объектов, которые близки к завершению. А дольщики и соинвесторы останутся ждать у моря погоды - что им еще остается делать со своими правами собственности на жилье или коммерческие здания на стадии котлована? В сложившейся ситуации появление торговой площадки долговыми обязательствами строителей выглядит весьма своевременным шагом.

Кто тут в кредиторы крайний?

По замыслу учредителей, торговая система ОРСИ предназначена для продажи долговых обязательств, основанных на инвестиционных контрактах, договорах долевого участия в строительстве, о совместной деятельности, соинвестирования; подряда, контрактах на поставку, векселях и прочих соглашений, заключенных со строительными компаниями Москвы и Московской области. В роли покупателей должны выступать инвесторы, заинтересованные войти в тот или иной проект или компанию. Торговая система действует через Интернет в круглосуточном режиме.

Хотя презентация торговой системы ОРСИ состоялась еще в середине октября, доступ к ее базе данных пока ограничен. На главной странице сайта ОРСИ представлены наиболее интересные и актуальные предложения за неделю. Полная база данных появится в свободном доступе с 2009 года.

Администрация системы сообщает, что в базе уже фигурируют 94 предложения на продажу на общую сумму $20 млн и поступило 40 заявок на покупку лотов суммарной стоимостью $138 млн. С момента запуска системы поступило 32 новых лота. Можно видеть, что на торги выставлены долговые обязательства компаний ПИК, СУ-155, Mirax Group, «ОСК-сервис», «М.О.Р.Е. - Плаза» и ряда других. Спросом пользуются договора подряда ДСК-2, любые виды обязательств «Моспромстройматериалов», договора хозяйственной деятельности «Искитимцемента», облигации «СУ-155 Капитал».

Подготовка проекта велась группой профессионалов в области управления инвестициями на основе опыта развитых стран и при поддержке учредителей, сообщает официальный сайт. Надо сказать, что учредители для проекта подобного рода выглядят колоритно. Помимо вполне уместного некоммерческого партнерства «Развитие рынка строительных инвестиций», управляющего торговой системой, в число основателей ОРСИ вошли журнал «Человек и закон» - издание Министерства юстиции РФ - и ООО «Проминвест» - дочерняя компания холдинговой госкорпорации «Российские технологии». Компания довольно странная, зато причастность государства к созданию торговой системы просматривается невооруженным взглядом.

Учитывая, что любое частное или юридическое лицо может выставить на продажу имеющиеся у него долговые обязательства совершенно бесплатно, ОРСИ действительно имеет неплохие перспективы стать витриной проблемных долгов строителей. По крайней мере, прозрачности это рынку, несомненно, прибавит: по количеству выставленных на реализацию долгов можно будет сразу понять, у кого дела действительно плохи. А величина дисконта, с которым будет идти реализация тех или иных обязательств, покажет уровень доверия к должнику. По словам руководителя аналитического департамента ОРСИ Инны Липушкиной, в роли продавцов будут выступать соинвесторы и подрядчики, которые хотят «выйти в деньги», не застревая в квадратных метрах. Помимо этого переуступкой долгов озабочены компании, которым необходимо улучшить структуру баланса.

Что касается покупателей, то им новоявленная торговая система теоретически должна помогать найти долговые обязательства по конкретному объекту или компании, наглядно показать, какие предложения имеются на рынке.

Торговая система функционирует следующим образом. Продавец - держатель того или иного обязательства оформляет заявку и договор оферты. Цену обязательства и уровень дисконта он определяет сам. После этого лот размещается на сайте. Покупатель подписывает с ОРСИ агентский договор, в котором конкретизируется объект, должник, интересующий объем долга. Его заявка также поступает в систему. При совпадении интересов двух сторон оформляется договор цессии - уступки права требования.

Если на одно долговое обязательство поступает больше одного предложения о покупке, предпочтение отдается тому, кто первым произведет оплату. С момента подтверждения перечисления денежных средств покупателем сведения о долговом обязательстве исключаются из базы данных предложений ОРСИ.

Покупатели платят комиссию, которая оговаривается в индивидуальном порядке. По словам заместителя генерального директора ОРСИ Зои Галеевой, она составляет не более 2% от суммы сделки. При этом клиент получает гарантию юридической состоятельности долговых обязательств, выставленных на торги. В договоре между ОРСИ и покупателем предусматривается выплата штрафа со стороны торговой системы, если обнаружится, что данные по объекту сделки неверны.

Суха теория, мой друг...

В следующем году руководство ОРСИ планирует реализовать долговых обязательств на $5 млрд. Пока сложно понять, насколько жизнеспособной окажется торговая составляющая проекта, будет ли серьезный спрос на такие сомнительные активы, как долги строителей и девелоперов, особенно если большая часть придется на долги компаний, чьи проекты изначально были неэффективными.

Еще один важный момент: сможет ли ОРСИ завоевать доверие среди потенциальных инвесторов. Руководство системы делает ставку на серьезную аналитическую базу, благодаря которой система ОРСИ должна служить не просто местом проведения торгов, а чем-то вроде консалтинговой компании. Покупателям предлагается аналитическая поддержка для более точной оценки рисков и экономической целесообразности приобретения лотов. При этом используются только реальные рыночные данные, никаких прогнозов, подчеркивает заместитель генерального директора ОРСИ Заали Цанава. В качестве доказательства серьезности профессиональной подготовки своих специалистов на сайте ОРСИ размещены результаты проведенных ими исследований разных аспектов столичного строительного рынка.

В частности, специалисты компании ОРСИ изучили деятельность пяти компаний, доминирующих в сфере строительства жилья эконом-класса: ОАО «ДСК-1», ЗАО «СУ-155», ОАО «Первая ипотечная компания» (ПИК), ОАО «Главмосстрой», ЗАО «Мосстроймеханизация-5» (МСМ-5). Положение дел на рынке массового жилищного строительства Москвы на основе данных официальной финансовой отчетности выглядит весьма показательно.

Анализ отчетности этих компаний показал, что их совокупная задолженность по итогам первого полугодия 2008 года (по СУ-155 доступны данные только по итогам 2007 года) составляла около 300 млрд рублей. Из них 260 млрд приходится на краткосрочную задолженность, которую требуется погасить в течение одного года.

При этом компании располагают средствами для погашения своих долговых обязательств в размере всего 30 млрд рублей. Как следует из открытых источников, погасить свои краткосрочные долги за счет ликвидных активов в состоянии только две компании - МСМ-5 и ДСК-1.

Впрочем, проведенный специалистами ОРСИ анализ хозяйственной деятельности той же ведущей пятерки в успешном для девелоперского бизнеса 2007 году показал, что формально ни одна из этих компаний не может считаться ни платежеспособной, ни ликвидной. Об этом говорят показатели отношения общего размера обязательств к прибыли до налогообложения, а также отношения краткосрочных обязательств к ликвидным активам или к размеру собственного капитала.

Анализ денежных потоков по итогам работы в 2007 году свидетельствует об убыточности четырех из пяти ведущих игроков московского рынка жилищного строительства эконом-класса. Единственной, кто получил положительный результат от текущей деятельности, стала компания МСМ-5. Стоит заметить, что ее объемы строительства приблизительно впятеро меньше, чем у остальных четырех компаний, ставших объектами исследования.

Конечно же, трудно поверить в хроническую убыточность жилищного строительства в Москве, хотя бы речь и шла о домах низшей ценовой категории. Такие дома могут называться дешевыми только по сравнению с жильем повышенной комфортности, но никак не по отношению к доходам населения. Из результатов исследования ОРСИ можно видеть, что себестоимость строительства домов эконом-класса в Москве, даже с учетом административных затрат, в 2007 году не превышала 66 тыс. рублей за квадратный метр. А его же рыночная цена в среднем равнялась 135 тыс. рублей.

Получившаяся картинка скорее лишний раз демонстрирует, насколько до сих пор закрыт и непрозрачен российский строительный рынок, несмотря на введение международных стандартов бухгалтерской отчетности и прочие поползновения регламентировать эту сферу.

Ольга Сенаторова