Бороться и искать, найти и не сдаваться

Суматохи добавили цены на жилье, которые принялись расти ускоренными темпами. Но с весны рынок пребывает в равновесии. Негатив и позитив проявляются какими-то несерьезными порциями и в целом уравновешивают друг друга. Отката к прошлому не произошло, но и развитие затормозилось. Это стагнация, говорят специалисты.

Битва слона с китом

Еще весной два ведущих ипотечных банка страны озадачили остальных игроков рынка своей противофазной политикой. ВТБ 24 объявил о повышении процентов по кредитам, а спустя пару месяцев Сбербанк чуть снизил ставки на всю линейку своих ипотечных продуктов. В результате условия предоставления самых популярных кредитов (на приобретение жилья на вторичном рынке под залог покупаемого объекта на 15-20 лет с первоначальным взносом от 10 до 20% в рублях) практически сравнялись, а валютные займы Сбербанка стали выгоднее, чем у ВТБ 24. Внедрение аннуитетной схемы погашения кредитов, которая до недавних пор отсутствовала в Сбербанке, думается, еще больше повысит его привлекательность.

Неизвестно, как дальше сложится ситуация у Сбербанка, но объем ипотечного портфеля ВТБ 24 по итогам первого полугодия вырос всего на 64%. Это меньше, чем в среднем составил рост российской ипотеки, - 75%. При этом больше половины кредитов банк не выдал, а перекупил у других игроков. Кстати, «бронзовый» ипотечный лидер 2007 года - банк «КИТ Финанс» показал еще более скромный рост: за первые шесть месяцев 2008 года объем выданных им ипотечных кредитов вырос только на 28%.

В то же время ДельтаКредит банк за первое полугодие добился увеличения своего ипотечного портфеля на 104%. «Несмотря на непростую ситуацию на финансовом рынке, мы удвоили объемы выдачи ипотечных займов благодаря бесперебойному кредитованию и ставкам на уровне ниже среднерыночного», - объясняет председатель правления ДельтаКредита Игорь Кузин.

ВТБ 24 ставки не снижает, а стремится набрать очки за счет расширения перечня и качества услуг. В этом году в его ипотечной сети прибавилось 20 новых подразделений, открытых в Москве и регионах. Кроме того, в московских центрах ипотечного кредитования ВТБ 24 по субботам теперь можно не только получить консультацию по ипотеке или подать заявку на получение кредита, но и оформить ипотечную сделку. ВТБ 24 остается единственным крупным ипотечным банком, который выдает кредиты без первоначального взноса.

Среди других банков единства тоже нет. К примеру, БТА-банк отказался кредитовать покупку загородного жилья, а Банк Москвы, КИТ-Финанс, Оргрэсбанк и Райффайзенбанк, напротив, выравняли ставки по ссудам на приобретение квартир и домов.

Не успели Городской ипотечный банк и Альфа-банк по весне повысить ставки по ипотеке, как в июле оба пошли на попятный. Хотя июль - это уже второе полугодие, ясно, что решение о снижении ставок было принято раньше. В Городском ипотечном банке не стали осторожничать и снизили ставки до уровня самых низких на рынке. Особенно ощутимо уменьшились проценты по нецелевому ипотечному кредиту на капитальный ремонт и неотделимые улучшения жилья. Хотя не всем понравится довольно суровое ограничение: в течение пяти лет с момента получения кредита действует комиссия на досрочное погашение в размере 5% его стоимости.

Обходные пути

Новые предложения Альфа-банка пока не вернулись даже к уровню зимних расценок и выглядят не особенно привлекательными. Например, кредит на приобретение квартиры с первоначальным взносом 10% на 10-20 лет в долларах выдадут под 11,95-12,5% годовых, в рублях - под 13,2-13,7%. Не спасает положение и предусмотренное понижение ставки на 0,4-0,7% к тому моменту, когда долг сократится до 80% стоимости квартиры. Все равно подобные ставки остаются выше среднерыночных.

Более удачным ходом стало повышение максимальной суммы кредитов на приобретение готовых квартир с $270 тыс. до $750 тыс. для Москвы, с $225 тыс. до $500 тыс. для Петербурга, со $150 тыс. до $250 тыс. - для других регионов (при условии внесения первоначального взноса в размере 10%).

В то же время еще один крупный игрок - Русский ипотечный банк ставки к лету поднял. После довольно длительного ипотечного тайм-аута Промсвязьбанк также пересмотрел проценты в сторону повышения. А банк «Глобэкс», не прекращая обслуживания выданных кредитов, с зимы приостановил выдачу ипотечных займов для пересмотра своих программ.

«Ключевой тенденцией на российском рынке ипотеки сегодня является равновесное состояние, под прикрытием которого происходит перегруппировка сил, - полагает управляющий директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков. - В результате часть игроков уйдет по причине отсутствия средств, необходимых для продолжения деятельности. Но им на смену появятся свежие силы».

В целом за первое полугодие радикального ухудшения условий для российских заемщиков не произошло. Изменения к худшему претерпели в основном самые дешевые программы, которые не особенно востребованы (с первоначальным взносом более 50% или на срок до пяти лет). «Коррекции процентов по кредитам на приобретение жилья - это объективный рыночный процесс, - комментирует член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская. - Насколько изменятся ставки в будущем, зависит от состояния внешних и внутренних финансовых рынков».

Директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош настроен пессимистично: «С началом кредитного кризиса летом прошлого года завершился период низких ставок. Это относится не только к нашей стране, США или Европе, но и ко всей мировой финансовой системе. Свидетельства тому - рост инфляции, который наблюдается на всех континентах, и неутешительные прогнозы на этот счет».

Зеркало риска

Размер процентной ставки долгое время зависел только от валюты кредита, характера доходов заемщика, величины первоначального взноса и срока погашения. Заемщик не в состоянии документально доказать свою платежеспособность, не имеет солидной суммы на первоначальный взнос? Право пользоваться заемными деньгами обойдется ему дороже. «Серые» заемщики и те, кто не умеет откладывать деньги, традиционно платят за себя и «за того парня». За счет дополнительных поступлений от повышенного процента банки покрывают свои убытки в случае дефолта заемщика.

Но с прошлого года распространились новые веяния относительно размера процентной ставки. Одни банки, например, Альфа-банк, ДельтаКредит или БТА-банк, увязывают ее с величиной комиссии за выдачу кредита. Такая возможность удобна для заемщиков: по данным ДельтаКредита, на сегодня это самое популярное ипотечное предложение банка.

Другие используют в качестве понижающе-повышающего коэффициента условия досрочного погашения. Обязуешься стабильно платить не меньше пяти лет - получишь кредит дешевле. В этом направлении тон задают Райффайзенбанк, Абсолют-банк и Городской ипотечный банк. «Клиент старается погасить кредит досрочно, но, как правило, выбирает срок до 20 лет для подстраховки. Банк в этом случае не получает ожидаемого дохода», - поясняет директор по ипотечным продуктам и андеррайтингу ИпоТекБанка Алина Назарова.

«Основными факторами, определяющими размер ставки, все равно остаются срок и валюта кредита, - считает начальник управления ипотечного кредитования банка «Союз» Павел Дядин. - Ранжирование банками таких факторов, как первоначальный взнос, форма подтверждения дохода, срок моратория на досрочное погашение, в основном создают дополнительную градацию процентной ставки».

Еще одно модное поветрие - внедрение ипотечных программ для собственников квартир, которые хотят улучшить жилищные условия, но не накопили денег на первоначальный взнос. Такие кредиты обходятся дороже, чем классическая ипотека под залог объекта кредитования. Помимо этого ссуды под залог имеющейся недвижимости выдаются с определенным дисконтом: самое большее на 90% ее оценочной стоимости, а чаще не больше чем на 70-80%. Оформляя два ипотечных кредита, придется застраховать два объекта залога - это еще дополнительные расходы. Такие программы в том или ином варианте есть у Абсолют-банка, Росбанка, СБ-банка, Русского ипотечного банка, Финсервиса и Собинбанка, ВТБ 24 и ИпоТекБанка.

Опасная перестраховка

Заключительным аккордом неразберихи на рынке ипотеки, царящей с начала года, стала концепция оздоровления рынка жилищных кредитов, озвученная в июне Минэкономразвития. Заемщиков хотят обязать страховать еще и свою ответственность перед банками на случай невозврата кредита. Получается, что в дополнение к пакету из трех страховок, который требуется для получения ипотечной ссуды, заемщику придется покупать еще одну - на случай, если первые три не помогут. Расходы на страхование и без того обходятся недешево. А введение новой страховки вполне способно оказаться той соломинкой, которая сломает спину заемщику, тянущему на своем горбу все банковские риски.

Госструктуры почему-то озабочены банковскими рисками сильнее самих банков, которых нынешний статус-кво вроде бы вполне устраивает. Более того, некоторые готовы рискнуть, чтобы привлечь новых клиентов. Например, ДельтаКредит с февраля этого года внедрил технологию «Деньги в день сделки». В соответствии с нею заемные средства выдают сразу после подписания договора купли-продажи недвижимости, не дожидаясь регистрации сделки. Аналогичным образом упростили процедуру расчетов Банк жилищного финансирования и БТА-банк.

Это послабление играет большую роль для продавцов жилья и расширяет круг вариантов, доступных тем, кто покупает жилье в кредит. В подобных случаях дополнительный риск возникает из-за того, что, выдавая деньги до того, как недвижимость зарегистрирована на заемщика, банк фактически не имеет никакого залога.

Ольга СЕНАТОРОВА