Наталья Завалишина: Ценовое дно достигнуто, дальнейшего проседания быть уже не должно

О том, как повлиял мировой финансовый кризис на рынки зарубежной недвижимости, рассказывает М2 генеральный директор «Миэль-DPM» Наталья Завалишина.

- Мировой финансовый кризис на то и мировой, что так или иначе он затронул все страны, сказавшись в том числе и на рынках недвижимости. Где-то влияние кризиса выразилось в реальном снижении стоимости объектов, в других странах - в снижении покупательской активности.

Вообще, анализируя влияние кризиса на международный рынок недвижимости, нельзя давать категоричных оценок. Так как даже в разных регионах одной страны ситуация может отличаться. Например, в Испании в некоторых случаях снижение стоимости недвижимости доходило до 50%; но это вовсе не значит, что абсолютно вся жилая недвижимость этой страны потеряла половину своей стоимости. И в кризис некоторые объекты остались на прежнем уровне - в основном это объекты бизнес-класса с развитой инфраструктурой, расположенные вблизи первой береговой линии, в районе Барселоны и т.д. В целом, говоря о недвижимости Испании, аналитики сходятся во мнении, что рынок потерял в среднем 30-35%.

Приблизительно такая же ситуация наблюдается и на рынке недвижимости Болгарии. Здесь объекты на первой береговой линии, до кризиса достигшие цены 3-3,5 тыс. евро за 1 кв. м, даже в сложных экономических условиях абсолютно не изменились по стоимости, а вот объекты, находящиеся в не самых инвестиционно привлекательных зонах, стоившие 600-900 евро за 1 кв. м, упали еще больше. Это связано с выравниванием рынка: те объекты, которые до кризиса были переоценены, теперь имеют адекватную рынку стоимость.

Приведенные выше примеры говорят о том, что во время кризиса на международном рынке недвижимости произошла некая корректировка: ликвидные объекты остались на своем докризисном уровне, а неликвидные - существенно просели.

- Насколько изменилась ситуация в 2010 году?

- Сейчас уже можно утверждать, что последствия кризиса на международном рынке недвижимости становятся все менее ощутимы. То есть объекты, снизившиеся в стоимости, могут стоять на этом уровне, но ценовое дно достигнуто и сказать, что где-то продолжается снижение, уже нельзя. Впрочем, говорить о том, что на международном рынке недвижимости начался рост, тоже было бы неправильным. Безусловно, в каких-то странах он наблюдается (например, в Латвии, по некоторым данным, рост цен на недвижимость в 2010 году составил 18%).

Мировой тенденцией вследствие кризиса стало значительное уменьшение количества новых объектов. Новых интересных проектов практически нет. Часть строек были заморожены или вовсе прекращены. Сейчас по всему миру очень много бесхозных объектов, судьбу которых предсказать очень сложно. Вероятно, через какое-то время найдется хозяин и они будут достраиваться или перестраиваться (комплексы можно будет переделать в отели и т.д.), но когда это произойдет - сказать сложно. Многое зависит от компании-застройщика: существует ли она еще на рынке, как у нее идут дела.

Все это привело к тому, что покупателям недвижимости сейчас приходится выбирать из того, что было построено до кризиса или достраивалось в кризис. Есть альтернативный вариант - объекты, которые только анонсированы и находятся на бумаге, но зачастую инвесторы опасаются вкладывать в них деньги, если это не отдельно стоящая вилла или таунхаус.

- Как пережили кризис зарубежные застройщики?

- До кризиса застройщики часто прибегали к кредитам под залог недвижимости. В результате экономических потрясений многие из них оказались в сложной ситуации и вынуждены были передать свои объекты в собственность банкам, которые, в свою очередь, продают ее на аукционах и т.п. за 50-60% ее реальной стоимости.

Меньше всего в кризис пострадали застройщики, не прибегавшие к строительным кредитам, займам и т.д., а строившие свои объекты исключительно на собственные средства. Но они составляют лишь малую часть от общего числа, а их объекты представляют собой, как правило, отдельно стоящие здания, жилые комплексы на 20-30 квартир. Конечно, строительство таких объектов практически лишено рисков с точки зрения необходимости возврата займа банку, но и они сейчас очень часто не рискуют вкладываться в новые проекты.

Есть застройщики, у которых в кризис практически не снизились темпы продаж. Этому способствует сочетание ряда факторов: цены, качества и ликвидности объектов. Примеры таких объектов есть практически во всех странах - в Болгарии, Франции, Италии и т.д. Как правило, такие объекты не были переоценены, застройщики гибко отреагировали на снижение активности и в обстановке некоторой растерянности покупателей предложили лучшие условия.

Довольно часто, чтобы стимулировать спрос на свою недвижимость, застройщики включают в стоимость ее приобретения дополнительный набор услуг, например предлагают обставить апартаменты мебелью. Кроме того, некоторые застройщики на первом этапе даже готовы заплатить за своего клиента часть суммы банку. Если, скажем, банк дает кредит с 30-процентным первоначальным взносом, то застройщик может выплатить 10%.

Во многих странах распространены рассрочки (процентные и беспроцентные) на построенные и сданные комплексы. Таким образом, обладая 50-60% нужной суммы, покупатель может рассчитывать на получение недвижимости в собственность.

- Существует ли какая-нибудь государственная программа поддержки застройщиков в европейских странах?

- К сожалению, государственная поддержка застройщиков как тенденция на международном рынке недвижимости не выявлена, в каких-то странах этот механизм функционирует, но их можно пересчитать по пальцам. В качестве примера можно привести Латвию, где с 1 июля 2010 года действует закон, согласно которому при приобретении недвижимости стоимостью от 140 тыс. евро, преимущественно гражданами России, дается временный вид на жительство (пять лет), который впоследствии может быть продлен. Подобный механизм функционирует и на Кипре: при покупке россиянами недвижимости от 300 тыс. евро предоставляется право постоянного проживания на Кипре. В обоих случаях покупателю не обязательно располагать полной суммой - есть возможность получения ипотечного кредита. Безусловно, приобретение недвижимости и, как следствие, вида на жительство в Латвии дает больше возможностей: страна является членом Европейского союза и находится в Шенгенской зоне, а значит, помимо проживания непосредственно на территории Латвии можно беспрепятственно путешествовать по миру.

Нельзя сказать, что в кризис улучшились ипотечные механизмы для покупателей недвижимости. Если до кризиса во многих странах для получения ипотечного кредита достаточно было обладать 20-30% стоимости объекта, то сейчас нужно иметь 50%. Ставки при этом практически не изменились и остаются в два-три раза ниже, чем в России (4-6% годовых в большинстве европейских стран).

В некоторых странах, например в Германии, традиционно очень выгодно брать ипотечный кредит и сдавать апартаменты в аренду. Особенно это касается Берлина. Так сложилось, что 60-80% жилья в Германии арендуется. Гарантии сдачи объекта в аренду очень высоки, и доходность составляет 5-6%. А учитывая тот факт, что кредит можно получить под 5%, получается, что квартира будет себя окупать.

В таких странах, как Черногория, Болгария, Турция, ипотечные кредиты распространены меньше, так как получить их очень сложно.

Следует отметить, что в последнее время в странах Западной Европы ипотека становится все более популярной. Как правило, ипотечными кредитами интересуются люди, близкие к финансовым или риэлторским кругам. Все остальные, как и прежде, стараются накопить нужную сумму, занять у родственников-друзей-знакомых, чтобы не влезать в «ипотечное ярмо». Хотя это всего лишь распространенное заблуждение. На растущем рынке ипотека была очень выгодна, потому что рост стоимости недвижимости превышал ипотечную ставку - и к моменту окончания кредита выяснялось, что рост стоимости недвижимости обогнал первоначальные условия.

- Есть ли устойчивый спрос на недвижимость за рубежом? Какая страна наиболее популярна?

- В сфере недвижимости, как и везде, кризис перевернул все с ног на голову: сейчас нет приоритетов. Несколько лет назад у российских покупателей были очень популярны Болгария, Черногория и Турция. Теперь же сложно назвать какую-то страну регионом массового спроса. Происходит это потому, что недвижимость в других странах стала более доступной. Так, если раньше за 150 тыс. евро можно было купить апартаменты в Болгарии и Черногории, сейчас, обладая этой суммой, можно рассматривать вопрос приобретения недвижимости в Испании, Италии или даже на Лазурном Берегу во Франции.

Кроме того, наблюдается тенденция отложенного спроса. До кризиса люди были менее требовательны, руководствовались принципом: «Если сегодня не куплю - завтра может быть дороже». В посткризисных реалиях покупатели думают: «Если сегодня не куплю - завтра смогу найти объект лучше». Эта «формула» стала актуальна из-за изменения структуры спроса: сейчас люди активнее приобретают недвижимость для себя, без стремления извлечь из нее выгоду.

- Чего можно ожидать в будущем?

- Можно предположить, что к моменту, когда на рынке начнется интенсивное оживление, есть вероятность возникновения дефицита - и тогда стоит опасаться резкого скачка цен. Но у медали всегда есть оборотная сторона: то обстоятельство, что владельцы недвижимости смогут ее выгодно продать. Однако сказать, когда это произойдет - через пять, семь лет, а может, через пятнадцать, - очень сложно.

Определенно можно сказать одно: ценовое дно достигнуто, дальнейшего проседания быть уже не должно. А потому, если есть намерение приобрести недвижимость, можно посоветовать сделать это сейчас, ориентируясь на долгосрочную перспективу. Очень вероятно, что такие инвестиции окажутся весьма успешными.