Елена Некрытова: В Болгарии надо понимать, за что вы платите свои деньги

На вопросы М2 ответила  руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое качество» Елена Некрытова. По словам эксперта, горнолыжная недвижимость в Болгарии в разы дешевле прибрежной, а у стоимости 1 кв. м есть свои нюансы, которые необходимо учитывать.

- Что представляет рынок курортной недвижимости Болгарии?

- Болгария в спросе. По спросу и по количеству покупок недвижимости, которые здесь совершают россияне, рынок один из наиболее «самых спрашиваемых». По-прежнему Болгария в числе приоритетных направлений, потому что в стране продолжают развиваться сервис и инфраструктура, появляются новые комплексы. Страна удобная для россиян по менталитету, по пониманию языка, недалеко от России.

Безусловно, кризис оказал свое влияние на ситуацию на рынке. Сейчас в Болгарии имеется определенное количество долгостроев и замороженных проектов. А это значит, что можно рассчитывать на скидки и на снижение цен на курортную недвижимость. Застройщики, которые являются сильными структурами, как правило, достраивают свои проекты. В частности, Platinum Developments - они сдают все свои проекты в соответствии с ранее сделанными обещаниями. А вот, к примеру, один из комплексов британско-израильского застройщика был заморожен на уровне каркаса - застройщик не смог просто вытянуть свой проект. Люди, которые инвестировали в этот проект свои деньги, сейчас оказались в ситуации неопределенного будущего - будет достроен или нет. Что делается в таких ситуациях? В основном застройщики пытаются найти выход из сложившейся ситуации, предлагают альтернативные варианты, например скидки (до 25%) на другие свои объекты. Условно говоря, если человек проплатил 30%, сейчас наступает время очередного платежа, а комплекс не введен в эксплуатацию, как было обещано, ему предлагают квартиру с дисконтом в другом комплексе, который уже построен.

- Говоря о ценах, сколько стоят апартаменты на каком-либо курорте - на море или, наоборот, в горах? И второй вопрос: насколько инвестиционно привлекательна покупка недвижимости в Болгарии, есть ли перспектива роста у местной недвижимости?

- На это рассчитывать, безусловно, можно. Для инвестиций необходимо выбирать хороший комплекс - по локации и по качеству. Потому что в Болгарии среди изобилия нового курортного жилья существуют, увы, примеры откровенно низкого качества строительства... Стены могут быть очень тонкими и не отвечать требованиям звукоизоляции. Надо смотреть на уровень строительства, смотреть на инфраструктуру комплекса, его окружение и репутацию застройщика. Если все эти параметры положительны, а проект представляется ликвидным, близок к завершению строительства или уже сдан, надо брать, земля у моря всегда в цене. По прогнозам, в 2010 году на рынке курортной недвижимости Болгарии ожидается возврат роста цен.

- Все-таки расскажите про цены. Реально ли купить квартиру в хорошем комплексе за 1 млн руб.? И реальны ли такие примеры, когда человек продает однокомнатную квартиру в Москве, на эти деньги покупает однокомнатную квартиру в Подмосковье, чтобы сохранить прописку, а на остальные приобретает виллу на море в Болгарии?

- Да, такие примеры реальны. На последних выставках по недвижимости, в частности на International Property Show, предложения на объекты в Болгарии начинались даже от €18 тыс. У нас есть проект White Oaks уже упомянутого застройщика Platinum Developments, который находится в горнолыжном курортном центре Банско. Здесь студию в 42 кв. м вы можете приобрести за €27 тыс. Получается, что 1 кв. м в этом проекте стоит €650. Согласитесь, это недорого.

Если говорить про морские проекты, то стоимость 1 «квадрата» там составляет от €800 и выше. Но, чтобы приобрести что-либо приличное, стоимость 1 кв. м должна составлять €1,3-1,5 тыс. Хотя это не значит, что дешевле нельзя найти ничего стоящего, наоборот, рынок очень большой, варианты найдутся.

- На какие локации можно разделить условно болгарскую курортную недвижимость?

- Морская недвижимость и горнолыжные курорты. Среди морских - первая, вторая и третья линии от побережья. Есть проекты в долинах - между горами и морем в природных парках. Это локация сейчас также активно предлагается. Здесь можно жить круглогодично неподалеку и от гор, и от моря.

Кстати, покупая недвижимость у моря, мой совет: обращайте внимание не только на фасад, но и на окружение комплекса, чтобы для вас не стал сюрпризом открывающийся из задних окон комплекса вид на ферму или поля, где пасутся козочки. Дело в том, что рынок считается развивающимся, нет четких требований к качеству курортов. Строят где только возможно. Видовые характеристики должны быть соблюдены, обращайте на это внимание.

В горах это Пампорово, Банско. Но, честно говоря, недвижимость на горных курортах более ориентирована на немцев и англичан, а у россиян приоритетной является все-таки морская, хотя она и дороже горной.

У моря можно выделить несколько зон. Это район Албены, Варна, Солнечный Берег, Святой Влас, Созополь, Бургас и т.д. Это наиболее привлекательные туристические центры, где развита туристическая инфраструктура.

- Мы все время говорим о рынке новостроек, а существует ли рынок вторичной недвижимости в Болгарии?

- Рынок есть. В сравнении с рынком новостроек на вторичке еще больше непонятных предложений, которые следует выбирать очень придирчиво. Попросту это могут быть квартиры в домах постройки времен социалистического прошлого. Вторичное жилье подешевело первым и существенно.

- Каков спрос на аренду курортной недвижимости в Болгарии? Я имею в виду, возможно ли сдавать свой квартиру в то время, когда ею не пользуешься?

- Конечно, это возможно. И спрос на такие услуги есть. Если апартаменты приобретаются в хорошем комплексе, то такую услугу оказывает местная управляющая компания, которая и будет привлекать арендаторов в вашу квартиру. Для семьи, приезжающей на отдых, проживание в снятых апартаментах в комплексе, построенном в соответствии с европейскими стандартами, с развитой инфраструктурой будет более комфортным, чем в отеле. В стране все еще сказывается недостаток отельной базы, и стоимость проживания в хорошем отеле будет достаточно высокой.

- Существует ли предложение более высокого, элитного уровня?

- Существует. Отличается более высоким качеством стройки, качеством отделки, материалами, окружением, доступностью, выходом на пляж. Речь идет о суммах €1,5-2 тыс. за 1 кв. м. В основном Болгария изобилует средним классом. Могу посоветовать проект Casa Real в четырех метрах от собственного пляжа. Есть все, в том числе и ландшафтный дизайн во дворе. Строили его россияне. Получается, что для себя. Цена - €1,8-2,5 тыс. за 1 кв. м.

- Что необходимо знать и учитывать при выборе и покупке болгарской курортной недвижимости?

- В Болгарии надо понимать, за что вы платите свои деньги. Кончено, цены низкие, но есть свои нюансы. Например, площадь квартиры в Болгарии рассчитывается не так, как в России. Российские 40 «квадратов» не будут равны болгарским 40 кв. м.  В Болгарии, как и везде в Европе, в пропорции к площади приобретаемой квартиры входит определенное количество квадратных метров площади мест общего пользования всего здания. В Болгарии она зачастую считается по внешнему периметру, то есть может включать в себя все возможные площади здания: толщину стен и даже площади инфраструктурных объектов. Это может составлять 8-30% от заявленной площади квартиры. Словом, площадь приобретаемой квартиры может оказаться меньше на 30%, что очень существенно. Реальный пример: студия 42 кв. м заявленной площади, 18% которой как раз приходится на все остальное здание. Фактически ваша квартира будет составлять 33 кв. м «российских», из которых 8 кв. м приходится на балкон. Вот и получается, что, заплатив за 42 кв. м, вы будете жить лишь на 25 кв. м. Но даже при таком порядке расчета болгарская недвижимость остается одной из самых доступных для россиян.

Беседовал Игнат Бушухин