Вениамин Голубицкий: Задача – чтобы на каждом уровне кошелька возникал доступный продукт
О судьбе мегастроек России в большом интервью М2 рассуждает президент компании «РЕНОВА СтройГрупп» Вениамин Голубицкий. По его словам, «новые жилые районы не должны быть резервациями только для богатых или только для бедных».
- Г-н Голубицкий, если позволите, первый вопрос. Давайте определимся с терминологией: что вы понимаете под мегастройками?
- Хорошо. Если мы говорим о жилищном строительстве...
- Да, о жилье.
- ...То под мегастройками я понимаю проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Этот термин четыре года назад предложили мы, и сегодня он обрел нормативное значение. Это достаточно большой участок земли, не менее 300-500 га, на котором расположены все виды недвижимости: и малоэтажное, и высотное строительство, и социальные объекты, и коммерческая, и транспортная инфраструктура. Иными словами, КОТ - это разнообразные виды недвижимости на достаточно большой площади, обеспеченные собственной инфраструктурой. Причем наша с вами задача облегчается тем, что в свое время этот термин пыталось формализовать Министерство регионального развития и было постановление об экспериментальных проектах комплексного освоения территории. Тогда было выделено 22, по-моему, проекта. На сегодня из них живых - 8.
- С одной стороны, мне кажется, что этот КОТ - исключительно российское и советское изобретение, ноу-хау. С другой стороны - куча примеров и на Западе. Можете вы привести какие-то западные примеры такого строительства?
-Если мы будем говорить о строительстве просто новых городов, а не столиц, Астаны например, такие проекты есть в Индии, Китае, Таиланде. Подобные проекты в свое время активно реализовывались во Франции. Вокруг Парижа цепочка городов-спутников. И не случайно наш проект (жилой район Академический вблизи Екатеринбурга - крупнейший строительный проект в масштабах России и Европы. Реализует компания «РЕНОВА СтройГрупп». - М2) делали французские архитекторы, - мы хотели учесть положительный и отрицательный опыт Парижа, потому что в свое время во Франции наделали много ошибок, когда города создавали как социальные резервации: вот этот город будет для бедных, а этот город будет для богатых. Кончилось тем, что из города для бедных идут жечь машины в городе для богатых. И город для бедных превращается в источник социальной угрозы для всего мегаполиса... У нас в Академическом мы сразу это учитывали. У нас все виды жилья находятся в одной зоне, на одной площадке. Потому что у всех должно быть равное право на пользование общими благами - рекой, деревьями, велосипедными дорожками, стадионами и всем остальным. В чем может быть разница? У тебя квартира может быть больше, может быть меньше. Она может быть мрамором отделана, может быть оштукатурена. Это пожалуйста, это за твои деньги - делай как хочешь. Но с точки зрения инфраструктуры мы не должны создавать резервации для тех, у кого больше денег, и для тех, у кого их меньше. Потому что это неизбежно чревато социальными взрывами.
- С точки зрения финансирования российские и западные проекты КОТ похожи?
- Да. Везде это проекты частно-государственного партнерства. Потому что по-другому сделать невозможно. Вы представляете, допустим, если бизнес берет все на себя? Если я сегодня включу в цену квадратного метра для будущих жителей стоимость прокладки новых дорог (а там, извините, дороги такие, что до 2025 года точно пробок не будет, шестиполосные дороги!), если я вложу в «квадрат» стоимость новых тепловых сетей, электрических сетей, если я вложу то, что потратил на школы и больницы, то стоимость квадратного метра... Это не просто будет для богатых - это будет резервация для очень небедных. А задача совершенно другая. Задача - чтобы на каждом уровне кошелька возникал доступный рыночный продукт. Потому эти проекты можно реализовывать только с государством. Вообще, 70 отраслей промышленности, с которыми нам надо сотрудничать в постоянном режиме, связано со стройкой Академического. Еще одно объяснение, почему я говорю об этих проектах как о локомотивных для экономики региона и страны. На сегодня в пиковой нагрузке на нашем проекте будет занято свыше 5 тыс. человек. Это не считая занятых в смежных производствах, не считая производства стройматериалов, не считая транспорта и всего остального. Это очень серьезное предприятие.
- Эти 5 тыс. человек действительно сейчас работают?
- Сейчас на стройке 2,5 тыс., дойдет до 5 тыс. к середине года. То есть это серьезное предприятие даже по масштабам такой промышленной области, как Свердловская. А дальше считайте налоги, дальше смотрите занятость, и пошло-поехало.
- Насколько я знаю, вы только что вернулись с MIPIM-2009. В прошлые годы вы сообщали о том, что иностранные инвесторы активно интересуются проектом. Как в этом году было дело?
- В этом году MIPIM был совершенно другим. Из MIPIM инвесторов он стал MIPIM консультантов. Сейчас больше обсуждали перспективы девелоперского рынка. Мы понимали, куда мы едем. Это еще на «Экспореале» в Мюнхене почувствовалось, что ситуация меняется.
- То есть вы не привезли никаких инвесторов? Как в прошлые годы...
- В этом году мы не планировали этого, честно вам скажу. Хотя бы потому, что даже заимствовать сегодня у западных банков и то представляло опасность в условиях синусоиды колебания валют. Мы, слава Богу, почему себя еще уверенно чувствуем сейчас - у нас нет валютных кредитов. Мы сидели в рублевой зоне, делали все это в рублевой зоне, на долгосрочном кредитном ресурсе.
- Вам приходится отказываться в своем проекте от чего-то?
- Нам приходится менять стратегию проекта в соответствии с ситуацией. Это не означает отказываться. Я не знаю, начинали ли бы мы именно со строительства жилья эконом-класса. Может быть, мы начинали бы с элитного, а может быть, строили сразу все виды недвижимости. Сейчас мы четко сориентировались, что начинаем с эконом-класса. Мы свою стратегию, последовательность действий подстраиваем под существующую экономическую ситуацию.
- А инфраструктурные изменения?
- В инфраструктуре мы ничего менять не будем. Инфраструктура - это долгосрочная вещь. Нам ведь чем легче - проект 20-летний. Поэтому мы можем себе позволить с точки зрения маржи на первом этапе максимально ужаться, понимая, что на перспективу мы свое получим за 20 лет.
- Вы сдаете первые три дома, насколько я знаю?
- Первые три мы сдаем в июне. Пять их будет - сентябрь-октябрь.
- У меня такой провокационный вопрос, потому что я его подсмотрел в местной уральской прессе: сколько стоит квадратный метр в этих домах?
- Это не провокационный вопрос. Я думаю, что мы закончим и объявим стоимость квадратного метра сразу же. Мы для себя решили одну простую вещь: не будем по 214-му федеральному закону работать. Мы не будем ничего продавать заранее. Мы построим, чтобы, как вы сказали, не возникало провокационных и прочих вопросов. Мы построим, у нас будут стоять эти квадратные метры, мы такой ударной компанией начнем продажи и объявим цену. У нас это все входит в пиар-стратегию. Потерпите чуть-чуть и все увидите.
- Эти первые дома выдержаны в единой концепции?
- Да. Исключительно.
- И в таком же стиле будет развиваться весь остальной город?
- Да. Я сказал, что это дома эконом-класса. А с другой стороны, это дома, в которых есть гаражи, это дома, в которых централизованная система охраны, в которых вода будет питьевого качества.
Я не хочу сказать, что мы построим самое дешевое из всего возможного. Но мы построим то, что за самые маленькие деньги даст максимум удобств. Дадим новое качество жизни. У нас просто нет конкурентов в этом. Потому что никто не может... Вы же понимаете, при любой точечной застройке вы садитесь на существующие сети. И значит, не сможете обеспечить качество воды такое, как когда от источника тянете новые трубы. Вы не сможете обеспечить автономное энергопитание одного дома, иначе он в подводную лодку превратится. А у нас система, которая не зависит от положения с энергетикой Свердловской области. И так далее я могу перечислять. Мы можем себе позволить строить велосипедные дорожки, потому что понимаем, что под всеми домами есть гаражи, и понимаем, что дороги у нас такие, которые не требуют вдоль них ставить машины, потому что дорога шестиполосная...
- В Европе, США и вообще на Западе модно создание экологически чистых жилых пространств. Насколько экологичен Академический?
- Почему на прошлом MIPIM нас больше всего одолевали экологические издания?.. Потому что проект как раз попадает в экологические европейские стандарты полностью. У нас с двух сторон участок окружен лесом, там почти 400 га леса. Более того, по идеологии проекта деревья входят в жилые массивы - так французские архитекторы нам запроектировали. То есть из любого окна дома вы будете видеть либо воду, либо лес. В центре находится пруд. Основное движение внутри этого города - пешеходное, все услуги в шаговой доступности. Вода питьевого качества. Вот вам, пожалуйста. А с точки зрения розы ветров это наиболее экологичная точка Екатеринбурга.
- В Екатеринбурге будет проходить саммит глав государств ШОС. Не раскроете секрет - губернатор с мэром повезут гостей показывать им ваш Академический?
- Да. Кстати, губернатор настоял, что он хочет видеть, что происходит на стройке Академического в постоянном режиме. На площадке у нас установлена камера, благодаря которой губернатор в режиме онлайн следит за стройкой. Если вы сейчас приедете туда, вы увидите там стройку в три смены. Вы увидите возведенные стены домов, и как я вам сказал, более 2 тыс. человек, которые задействованы на этой площадке.
- Можно ли назвать Академический старшим братом Солнечной Долины? И что происходит с этим вашим проектом в Челябинске?
- Можно. Мы изначально проект Академический рассматривали как проект модельный. Эта модельность позволяет нам двигаться в Челябинске с меньшим количеством ошибок. Проект у нас сделан, прошел общественное слушание. Сейчас мы обсуждаем в Челябинской области инфраструктурные вопросы. Этот проект мы не бросаем. Мы продолжаем в это дело вкладывать деньги.
- Но он пока на бумаге?
- По отношению к Академическому он, конечно, на бумаге, потому что стен домов там еще не нет. Он будет идти где-то с двухгодичным лагом по отношению к Академическому.
Наша справка
Проект «Академический» - первый проект комплексного освоения территории компании «РЕНОВА СтройГрупп». На сегодняшний день это крупнейший строительный проект в России и Европе. Он предполагает строительство нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга, третьего по уровню экономического развития российского мегаполиса после Москвы и Санкт-Петербурга. Новый район станет органичной частью мегаполиса и сосредоточит в себе большое количество жилья, коммерческих объектов, торговой и офисной недвижимости, образовательных и медицинских учреждений, спортивных и культурно-досуговых центров.
Строительство нового района, в котором будут проживать около 325 тыс. человек, будет осуществляться до 2025 года на площади 1300 Га. В районе планируется построить около 13 млн кв. м недвижимости, из них 8,4 млн кв. м жилья и 2 млн кв. м социальной и коммерческой недвижимости. В нем расположатся знаковые для Екатеринбурга объекты - крупнейший торгово-развлекательный центр, бизнес-парк, конгресс-холл и другие.
Беседовал Игнат Бушухин
