Демографические тренды и доступное финансирование — ключевые вопросы для участников ипотечного рынка

Российский ипотечный рынок растет очень быстро: если в 2011 году было выдано кредитов на 717 млрд. руб., то в 2012 году - уже более чем на 1 трлн. руб., а кредиты на покупку получили 692 тыс. семей. Однако для достижения устойчивого роста нужна сбалансированная политика развития рынка ипотеки. Его перспективы и способы решения существующих проблем обсудили вчера в Москве участники XI Всероссийской конференции "Ипотечное кредитование в России", организованной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Информационным агентством AK&M.

Ситуация на российском ипотечном рынке вполне благоприятная, отметила на открытии конференции президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Но ряд проблем, в частности, высокие процентные ставки по кредитам, замедляет развитие рынка. С этим согласился и генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка, подтвердив, что рынок переходит в стадию спокойного роста. "По нашей оценке, в 2013 году рост не превысит 20%, - сказал он. - Общая сумма выданных кредитов вырастет до 1,05-1,2 трлн. руб.".

По оценке АИЖК, кредиты в 2013 году получат 670-770 тыс. семей. Между тем, отметил А. Семеняка, в аварийном фонде в России сейчас проживает 720 тыс. человек. Если бы все они могли воспользоваться ипотекой, проблема была бы решена. Положения госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", которая вступила в действие в 2013 году, предполагают, что к 2020 году ипотека должна стать доступной для более чем 50% семей (сейчас - 26%), напомнил А. Семеняка.

Однако рост стоимости фондирования и недостаток долгосрочных ресурсов не дают возможности банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, а это делает их недоступными для большинства населения. По данным АИЖК, средние ставки по ипотечным кредитам выросли с 11,4% в конце 2011 года до 12,8% на данный момент. Далее возможны два сценария: по оптимистичному средняя ставка снизится до 12,5% к концу года, по пессимистичному - вырастет до 13,3% годовых.

Сегодня две трети выданных ипотечных кредитов обеспечены банками с государственным участием, напомнил А. Семеняка. Для развития рынка необходимо увеличение доли частных банков. Для стимулирования этого АИЖК планирует, помимо действующей программы выкупа закладных, расширять объемы инвестиций в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), выпущенные банками и ипотечными агентами. Если в 2012 году удельный вес вложений в ИЦБ составлял 34% от общего объема инвестиций АИЖК в ипотечные активы, то в 2014 году он должен составить 60%.

Помимо предоставления краткосрочной ликвидности под залог закладных, АИЖК будет играть роль организатора мультиоригинаторных сделок по секьюритизации ипотечных кредитов. Мультиоригинаторные сделки (с участием нескольких банков) необходимы, поскольку небольшому банку сложно быстро накопить необходимый пул кредитов, тогда как группа банков справится с этим в короткий срок. Такие сделки очень перспективны, но основная сложность - выравнивание уровней риска, так как у разных банков разные стандарты выдачи кредитов, различается уровень страхования и т.д., отметил А. Семеняка. Однако у таких сделок много преимуществ: они позволяют снизить издержки, расширить базу инвесторов, стандартизировать выпуски ипотечных облигаций, ускорить включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России.

Рынок ипотеки должен перейти от экстенсивного развития к интенсивному, считает председатель правления банка DeltaCredit Сергей Озеров. Возможности экстенсивного развития уже исчерпаны, рынок рискует перейти к стагнации, подчеркнул он в своем выступлении. Доля ипотеки в ВВП России составляет на данный момент всего 3,2%, что намного меньше, чем даже в странах Центральной Европы.

В то же время российский ипотечный рынок уже слишком велик, чтобы рассчитывать на иностранных инвесторов, и должен опираться на отечественный капитал. Однако в последние полтора года усилилось давление на банки со стороны регулятора и законодателей, считает С. Озеров. Такие меры, как иски о возврате "излишне уплаченных процентов" при досрочном погашении, "обнуление долга" ипотечного заемщика, запрет взимания комиссий, запрет страхования при выдачи ипотечного кредита и т.д., вместо снижения процентной ставки могут привести в итоге только к ее повышению (что уже наблюдается, начиная с 2011 года), поскольку дополнительный риск банки закладывают в ставку.

Для устойчивого развития рынка нужны меры другого рода, считают в DeltaCredit. Это добросовестная конкуренция на банковском рынке и повышение прозрачности на рынке строительства жилья, программы денежной поддержки государством ипотечного кредитования определенных групп населения, повышение финансовой грамотности населения и развитие сегмента ипотечных ценных бумаг. В 2012 году по государственным программам было рефинансировано 45 тыс. кредитов на сумму 60,98 млрд. руб. При средней субсидии в РФ в 400 тыс. руб. сумма в 60,98 млрд. руб. могла быть использована для субсидирования более 152 тыс. семей, подсчитали в банке.
Свой взгляд на ситуацию в DeltaCredit изложили в "Ипотечном манифесте", где описаны проблемные явления, тормозящие развитие ипотечного кредитования, и предложены меры для формирования прозрачного, устойчивого и эффективного рынка. Манифест ставит целью активизировать диалог по стратегическим направлениям развития российской ипотеки как между самими банкирами, так и между банковским сообществом и органами государственной власти и регуляторами.

С тем, что рост рынка ипотеки является сейчас экстенсивным, а не интенсивным, согласен и Андрей Крысин, президент Европейского трастового банка, председатель комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию. Планы финансирования рынка с помощью ИЦБ не выполняются, напомнил он: если ранее планировалось, что в 2012 году 45% ипотеки будет финансироваться через ИЦБ, то в реальности за счет ипотечных ценных бумаг в России профинансировано всего 6,6% ипотеки. Рынок ощущает острую нехватку фондирования, поэтому исключительно важна господдержка рынка ИЦБ - прежде всего, не за счет их выкупа, а за счет принятия госструктурами на себя расходов по сделкам секьюритизации.

Строительство жилья в России ежегодно увеличивается: в 2012 году было введено 65,7 млн. кв. м жилой недвижимости - это рекордный показатель с 2000 года, превысивший докризисные объемы. Но хватит ли платежеспособного спроса для такого количества квартир? Этой теме была посвящена значительная часть первого пленарного заседания конференции.

Лилия Овчарова, директор Независимого института социальной политики (НИСП), рассказала в своем выступлении о динамике благосостояния российских домохозяйств. По данным НИСП, если опираться только на оценку дохода, в 2011 году к среднему классу - а это основная категория покупателей жилья - можно было отнести 28% домохозяйств. Однако если исходить из более сложных критериев, учитывающих также экономическое поведение (занятость, образование и т.д.), то в 2011 году, по данным РиДМиЖ, доля таких домохозяйств составляла 19%.

Динамика структуры среднего класса указывает на то, что специалисты и менеджеры рыночного сектора сейчас замещаются госчиновниками, силовиками и бюджетниками, указывает Л. Овчарова. Шансы попадания в средний класс увеличились для госчиновников с 2007 по 2011 год в 2,3 раза, для военнослужащих и силовиков - в 1,8 раза. Как поведет себя эта новая страта на рынке недвижимости, пока неизвестно. Но есть основания предполагать, что она будет ориентироваться на социальную ипотеку и стремиться решать жилищный вопрос при софинансировании государства. Также возможен дополнительный рост давления на кредиторов в интересах данной группы заемщиков.

Зато развитию рынка недвижимости способствует намеченная программа повышения зарплаты бюджетникам. Увеличение доли врачей и учителей и предполагаемый рост их доходов нужно учитывать при оценке кредитных программ, считает Л.Овчарова. Важно, что эта категория, в отличие от предыдущей, готова брать ипотеку по рыночным ставкам.

Однако для участников рынка важно учитывать возможные изменения законодательства, которые касаются обеспечения жильем детей при ипотечных сделках. Если будут приняты предложения правового управления администрации президента, напоминает Л. Овчарова, то все сделки по купле-продаже жилья семьями с несовершеннолетними детьми будут совершаться только с разрешения органов опеки и попечительства. (Сейчас такое условие требуется только при сделках, где затронуты интересы сирот или несовершеннолетних собственников). "Однако опека к этому не готова, нет достаточного числа специалистов, - говорит эксперт. - Участникам рынка обязательно нужно участвовать в разработке подзаконных актов, которыми будут руководствоваться органы опеки в таких случаях".

Анатолий Вишневский, директор Института демографии НИУ ВШЭ, в своем выступлении рассказал о демографических рисках для рынка жилой недвижимости. На российской возрастно-половой пирамиде виден огромный провал в возрастах до 20 лет, который в ближайшие 10 лет передвинется в демографически и экономически ключевые возраста от 20 до 30 лет, а в следующие 10 лет - в не менее важную группу от 30 до 40 лет, рассказал он. Но проблема не только в этом.

"В "нулевые" годы, несмотря на убыль населения, изменения половозрастного состава проходили через "выгодную" фазу, страна получала своеобразный "демографический дивиденд", - поясняет А.Вишневский. - Теперь "демографический дивиденд" исчерпан. Сокращение населения будет продолжаться, но изменения его возрастного состава, в отличие от предыдущего периода, станут крайне неблагоприятными".

В истории России никогда не было такого высокого удельного веса пожилых людей в обществе. Рост доли людей старше 60 лет (от 18% сейчас до 25% к 2030 году) повлияет на рынок жилья, породив спрос на жилье в домах с сопровождающими услугами. Но в то же время он повлечет за собой заметный рост социальных расходов и налогов на работающих, а значит, снижение спроса на недвижимость со стороны трудоспособного населения.

Кроме того, если в 2000-х годах, даже при росте численности трудоспособного населения, ощущался дефицит предложения на рынке труда, то сейчас приток мигрантов станет просто необходимым, полагает эксперт. Это не может не повлиять на рынок жилья. Для эффективной работы участникам ипотечного рынка следует учитывать все демографические подвижки: более ранний уход выросших детей из семьи, более позднее вступление в брак и рождение детей, большое число разводов, пребывание семьи на стадии "пустого гнезда" после отселения взрослых детей, большое количество одиноких стариков, спрос на жилье со стороны мигрантов и прочие факторы.

Переход из одной возрастной категории в другую может способствовать повышению жилищной мобильности на протяжении жизненного цикла, считает Анатолий Вишневский. Лилия Овчарова напоминает, что одним из проявлений такой мобильности становится рост аренды жилья. В обществе растет позитивное отношение к проживанию в арендном жилье до момента рождения детей, поясняет она, или до того порога, после которого платеж за аренду становится сопоставим с платежами за кредит.

Поэтому очевидна важность цивилизованного и доступного рынка аренды жилья как альтернативы собственности. Ввиду актуальности этой темы второе пленарное заседание конференции было посвящено именно рынку арендного жилья: его легализации, правовым и финансовым аспектам, роли участников ипотечного рынка на нем.
Затем на двух панельных дискуссиях участники обсудили вопросы управления рисками при финансировании ипотеки, механизмы привлечения долгосрочного фондирования, роль частных инвесторов на рынке ипотечных ценных бумаг, ипотечное страхование, макроэкономические эффекты ипотечного кредитования и другие темы. В работе конференции приняли участие представители банковского сообщества, региональных ипотечных агентств, юридических компаний, аналитических институтов.