Быль о прибыли: секреты инвестирования в "долевку"

Инвестирование в долевое строительство – это способ "прокрутить" деньги и получить прибыль. Как это сделать, вам объяснят в любом агентстве недвижимости, но в самой процедуре, оказывается, существует масса любопытных моментов...

Все больше становится людей, готовых приобрести квартиру подешевле на как можно более раннем этапе строительстве. На "нулевой" стадии (еще до закладки фундамента) продается около 25-30% квартир, из которых значительная доля приобретается именно желающими вложить деньги. Через некоторое время подорожавшее жилье продается, инвестор получает прибыль и может вкладывать деньги второй, третий раз и так до бесконечности.

Кто эти люди?

Секреты инвестирования в долевое строительство раскрыл генеральный директор ЗАО "Недвижимость Санкт-Петербурга" Сергей Грудинин на семинаре в рамках Ярмарки недвижимости. Зал был заполнен. Всем не терпелось узнать, кто может инвестировать деньги в "долевку", зачем это делать, как и почему это работает?

Инвестирование в долевое строительство – тема популярная. Посредничеством в этой сфере занимаются все агентства. Но преимущество – за крупными компаниями, потому что их клиенты инвестируют уже лет 10 и, как правило, получают на руки прямые договора о покупке квартир долевого участия у выбранных компанией застройщиков или подрядчиков.

Среди клиентов, конечно, в основном фирмы, но и частные лица тоже есть. Кто-то накопил денег и хочет вложить, кто-то кредит взял. Пул клиентов крупного агентства составляет примерно двадцать человек. Причем некоторые из этих людей со временем "утекают" за границу, вернее не они сами, а их деньги. Заработали энную сумму на инвестировании в российскую "долевку" и переключились на недвижимость зарубежную. Те, кто остался, используют инвестирование в долевое строительство как постоянный заработок.

Секреты получения прибыли

Смысл в том, чтобы любой инвестор получил прибыль как можно быстрее. Средний цикл прокручивания денег – от полугода до года. Секрет первый – прибыль растет за это время за счет роста цен на недвижимость. Секрет второй – "гипотетическая" квартира (которую вы приобретаете на стадии фундамента или даже котлована) стоит в среднем на 20 процентов дешевле, чем готовая. Секрет третий – скидка за опт. Оптом приобрести "гипотетическую" квартиру может и агентство, и компания, и частное лицо. Из этих трех компонентов и складывается та выгода, которая интересует инвестора.

Добавка к стипендии

В клиентском пуле компании "Недвижимость Санкт-Петербурга" есть один молодой человек, студент лет двадцати. Он прокручивает свои деньги уже второй раз. В прошлом году приобрел "гипотетическую" квартиру за 1 млн 600 тыс. руб., а через полгода получил 2 млн 200 тыс. руб. Воодушевился и решил повторить. Вложил 1 млн 800 тыс. руб., дали объявление и неожиданно нашли покупателя на 2 млн 600 тыс. руб. "И он в шоке, и мы сами в шоке", - говорит Сергей Грудинин.

Встает закономерный вопрос: почему конечный покупатель сразу не может найти квартиру по этой цене?

Риэлтор – акула в море недвижимости

Во-первых, этих квартир нет в листингах. Искать их нужно в других местах. Этим и занимаются сотрудники агентств, не без подключения личных связей. Например, можно выкупить квартиру у поставщиков строительных материалов за цену, составляющую 75% от рыночной стоимости.

Во-вторых, есть "квартиры-отказники". Это когда кто-то ее забронировал, а потом передумал. "Риэлторы как пронырливые акулы в мире недвижимости - они выискивают такие объекты, выкупают их с привлечением средств агентства и предоставляют желающим инвестировать", - говорит Сергей Грудинин.

Правда юрист Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Лариса Ярмоленко утверждает, что конечному покупатели найти такую квартиру тоже возможно, просто обычно этот покупатель не знает, где искать, поэтому идет сразу в агентство или к застройщику.

В-третьих, риэлторы всегда в курсе, как у того или иного застройщика складывается ситуация с регистрацией жилья, известны все судебные процессы фирмы и прочая "подноготная".

Кролики – это не только ценный мех...

...А инвестирование в долевое строительство – это не только способ заработать денег. Некоторые клиенты, прокручивая деньги раз за разом, улучшают свои жилищные условия. Например, один мужчина за три года переехал из однокомнатной хрущевки в двухкомнатную "нехрущевку" и еще одна "двушка" у него осталась для дальнейшего вложения денег. Мало того, что этот человек количественно улучшил свое жилье, он сделал это еще и качественно. В данном случае новая квартира – это новые технологии, материалы и т. д. По большому счету, переезд людей из хрущевок в новостройки – это тот же переезд из бараков в хрущевки, только на современный манер.

Стопроцентная прибыль

Сергей Грудинин уверяет, что бывает и такое, но только у "рискованных" застройщиков. Риски есть в любой сделке. В долевом строительстве чем рискованнее, тем больше прибыль. И наоборот – кто готов ждать долго, и желает спокойно спать по ночам, 100 % прибыли не наварит. "Честно говоря, я сомневаюсь в существовании стопроцентной прибыли, - сказала Лариса Ярмоленко, - но практика зарабатывания крупных сумм денег через инвестирование в долевое строительство существует. Все это действительно работает".

Есть правила, позволяющие снизить риски, и правила эти просты. Фирма-застройщик должна быть финансово устойчивой, много лет существовать. В Санкт-Петербурге такие застройщики всем известны, список их есть в любом агентстве. Последнее серьезное банкротство Сергей Грудинин припомнил только за 1998 год, Лариса Ярмоленко добавила: "Банкротства были, но в основном среди мелких фирм. Крупные по-прежнему на плаву".

Они не виноваты

Конечно, нужно смотреть на практику застройщика – в первую очередь, соблюдение сроков сдачи. Заявленные сроки сдачи жилья с реальными различаются примерно так же как прогноз погоды от ситуации на улице. Застройщиков, сдающих жилье точно в срок, – единицы. И это происходит повсеместно. Задержки связаны с действиями Водоканала и Ленэнерго. При подборе объекта агентство всегда рекомендует или не рекомендует фирму, у которой практика сдачи объектов нормальная или, соответственно, сроки не соблюдаются. Такая информация в крупных фирмах имеется практически по любому строящемуся в городе дому.

Кстати, Лариса Ярмоленко уверяет, что сейчас "пунктуальных" застройщиков становится все больше. По ее словам, такие компании как "Гатчинский ДСК" и финский YIT если и задерживают сдачу объекта, то не больше, чем на месяц.

Фиксированный недостаток и последний секрет

Генеральный директор Центра развития проектов Корпорации "Петербургская Недвижимость" Илья Еременко оценил общую ситуацию с "долевкой" так: "Продажа готовых квартир - это перспектива будущего. Для этого необходимы длинные и относительно недорогие кредиты, а наши банки сегодня к этому не готовы. Сегодня компании привлекают инвесторов, в том числе и частных, для строительства, а инвесторы, в свою очередь, получают в дальнейшем прибыль от перепродажи".

Главный недостаток такого способа вложения денег – сумма инвестиций не может быть произвольной, она равна квартире. Это не пай, где можно тысячу рублей заплатить и ждать прибыли, поэтому оценивайте свои возможности, исходя из этого.

А последний секрет такой – инвестиции, идущие в строительство недвижимости, которая еще не имеет статуса собственности и не зарегистрирована в ГБР, налогом не облагаются. Пока.