Петербургская ипотека: от юности к зрелости

Первый квартал на петербургском рынке ипотеки не ознаменовался громкими сенсациями. Два единственно значимых факта – замедление темпа роста объемов и утраченное лидерство Сбербанка – воспринимаются большинством заинтересованных наблюдателей как должное. Юношеский задор постепенно сменяется трезвым рассудком.

Наш традиционный квартальный обзор на сей раз будет не совсем традиционен. Мы, конечно, попытаемся проанализировать изменения, произошедшие в период с января по март. Но и немного раздвинем границы наблюдения, сопоставив сегодняшние реалии с ситуацией, бывшей на ипотечном рынке ровно год назад. Благо, подробная информация на сей счет "Бюллетенем Недвижимости" уже тогда систематизировалась и публиковалась на страницах приложения "Финансовые услуги".

Русский экстрим

В первом квартале 2006 года в Петербурге было выдано 1757 ипотечных кредитов на общую сумму около 2 млрд рублей. Показатель этого года – 2814 кредитов – до пресловутого и ставшего уже привычным удвоения не дотягивает, но все равно продолжает впечатлять.

В последнее время, благодаря росту цен на недвижимость, гораздо привлекательнее с точки зрения роста объемов оперировать денежными единицами. Здесь динамика говорит сама за себя: весь 2006 год дал прирост по сравнению с предшествующим почти в пять раз. Первый квартал 2007 года победил "соответствующий период" 2006-го примерно с трехкратным преимуществом.

Вообще, некоторый спад объясняется довольно просто. Существует ясно видимый разрыв между доходами граждан и уровнем цен на жилье в Петербурге. Заместитель директора по развитию розничного бизнеса филиала Москоммерцбанка в Петербурге Денис Шлыков привел расчет: чтобы получить кредит в $100 тыс. для покупки однокомнатной квартиры на срок 25 лет семья должна иметь совокупный доход не менее $1850 в месяц. По информации полпреда президента РГР на Севро-Западе Павла Созинова, таких семей в Петербурге не более 7%.

Больше и гуще

Так уж заведено, что мы обращаем наиболее пристальное внимание на банковские ипотечные программы, не связанные с едиными федеральными стандартами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Не связаны они, конечно, только формально. Ибо – какой из основных показателей ни возьми – везде наблюдается, где больше, где меньше, определенная тенденция: соответствовать во что бы то ни стало спускаемым сверху правилам игры.

Коммерческие банки продолжают либерализацию условий ипотечного кредитования. В каких-то компонентах мы давно уже впереди планеты всей. Например, в России решение о выдаче ипотечного кредита выдается раз этак в двадцать быстрее, чем в Италии. А, скажем, во Франции заемщику, предъявляющему принятые у нас формы подтверждения доходов, просто рассмеялись бы в лицо. Америка уже погорела на кредитах без первоначального взноса, обрушив фондовый рынок, в нашем Отечестве эта рекламная "фишка" свое еще далеко не отыграла. И так далее, и тому подобное.

Коммерческие банки, занимающиеся ипотекой, оказались в тисках конкуренции – они соревнуются и друг с другом, и с государственной программой.

Однако же число желающих поучаствовать в этом экстремальном соревновании не уменьшается – уж больно велик потенциал, или – другими словами – емкость рынка. И если в конце первого квартала прошлого года банков, выдающих ипотечные кредиты самостоятельно, в Петербурге было 30, то сейчас их уже 50. При том, что по совершенно разным причинам убыли ВИП-банк (отозвана лицензия) и Внешторгбанк (весь розничный бизнес перешел в структуру ВТБ 24). Заметим для справедливости, что в нынешнюю полусотню входит и Промстройбанк, который реализует совместную программу с ВТБ 24, а очень скоро официально станет именоваться ВТБ Северо-Запад (соответствующее решение недавно принято акционерами).

Шехерезада отдыхает

Прошла только треть от тысячи и одной ночи, а базовые условия предоставления ипотечных кредитов заметно изменились в приятную для потенциального заемщика сторону. Конкурентоспособная процентная ставка в долларах весной 2006-го составляла около 11% годовых, сегодня ни один из банков, занимающихся ипотекой "всерьез и надолго", не позволяет себе поднять минимальную долларовую ставку выше 10%.

С рублевыми кредитами произошла еще более революционная коррекция. Тогда – в среднем 13,5% (при нижнем пределе ставки АИЖК 12%). Сейчас, когда АИЖК "подвинулся" до 11%, лидеры рынка ипотеки перешагнули и этот рубеж, вплоть до 10% годовых. Остаются, впрочем, и суперконсерваторы, не желающие опускать планку ниже 13–14%, но они давно уже не являются законодателями моды.

Год назад кредиты с первоначальным взносом, равняющимся 5% от стоимости приобретаемой квартиры, давали только Северо-Западный банк Сбербанка РФ и Национальный резервный банк. И у последнего это счастье распространялось только на долларовые займы. Сегодня целых шесть банков (некоторые пока только в рамках рекламной акции) предоставляют ипотечные кредиты вообще без первоначального взноса. А еще три согласны на 5%. Большинство же смирилось с АИЖКовской десятиной – 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Те, кто остался за этими рамками, почти изгои.

Наконец, максимальный срок кредитования – тоже не самый последний критерий ипотеки. В апреле 2006 года среднестатистический показатель равнялся 15 годам. Ныне он перевалил за 20 лет и приближается к "серебряному юбилею". Говоря короче, куда ни кинь взгляд, везде «перестройка и ускорение».

Смена лидера

Вернемся, тем не менее, от сравнений ежегодного масштаба к поквартальной планировке. Совершенно неожиданно для многих, но закономерно для специалистов, свершилось во многом знаковое событие. Давно, можно сказать с изначала ипотечной эры, Северо-Западный банк Сбербанка России был в Петербурге признанным и безоговорочным лидером, занимая в лучшие для себя времена что-то около трех четвертей рынка. В последние два-три года его доля уменьшалась, как казалось, некритично. И вот настал-таки этот судьбоносный момент (трепещите, современники), когда краса и гордость российской банковской системы уступила пальму первенства.

По итогам первого квартала 2007 года первое место по числу выданных ипотечных кредитов в Северной столице занял не Сбербанк, а совсем наоборот – Инвестиционный банк "КИТ Финанс". Если не считать "совокупный валовый доход" почти трех десятков банков, работающих "по найму" с Санкт-Петербургским ипотечным агентством, который потянул на второе место, то серебряным призером следует признать местное отделение "Сбера". Однако символическое лидерство утрачено, и есть достойный повод порассуждать на эту тему.

Собственно говоря, правдоподобных версий всего две. Первая – это настроения внутри почтенного учреждения, в связи с которыми и произошла якобы недавно отставка президента Северо-Западного отделения Сбербанка Леонида Шаца. Вторая – что Сбербанк первым из участников ипотечного рынка осознал всю серьезность положения и первым же остановился в погоне за количеством в ущерб качеству, изменив в неприятную для заемщика сторону критерии оценки его платежеспособности.

И одно и другое объяснение, безусловно, имеют право на жизнь. Но как бы то ни было, всегда свои пять копеек готов кинуть и обыватель. С его, обывательской, точки зрения, на таком динамично развивающемся рынке и вести себя надо как минимум адекватно. А вот, например, прошлогодняя акция "Сбера" с повышением процентных ставок по долларовым ипотечным кредитам далеко не у всех вызвала сочувствие. И без того условия были не самыми привлекательными. В конце концов, Петербург – это вам не Ленинградская область, где можно вылезти в примы-балерины только за счет филиальной сети. Конкуренция – она конкуренция для всех.

Песня-2007

Как ни странно, в данном случае суждения обывателей и профессионалов сходятся.

КИТ Финанс (никакой рекламы!) и про ипотеку предлагает спеть, и перекредитовывает, и многие другие "фенечки" внедряет. На растущем рынке сегодня по-иному нельзя. Поэтому если кто-то "не в шутку занемог", то, соответственно, "его пример другим наука".

Еще в конце 2006 года КИТ Финанс начал свой спурт. "Вырваться вперед нам помогли результаты четвертого квартала, когда КИТ Финанс вышел на предоставление порядка 40 кредитов в неделю, – говорила тогда директор Ипотечного центра КИТ Финанс Татьяна Андреева. – Даже несмотря на экстремальные условия на рынке жилой недвижимости, связанные с постоянным ростом цен, банк не снизил темпов выдачи кредитов. Во многом это стало возможно благодаря гибкой политике КИТ Финанс по совершенствованию условий кредитования и технологий, предложению клиентам новых услуг".

Новые варяги

Уже приходилось неоднократно говорить о том, что ипотечное кредитование является едва ли не самым сложным видом розничного банковского бизнеса. И даже крупные банки – из российской топ-десятки – зачастую широко объявляют о своем выходе на этот рынок не сразу. А только после того, как система получит шлифовку на какой-то узкой прослойке потенциальных заемщиков, например на работниках крупных компаний – корпоративных клиентов банка.

Что же тогда говорить о банках средней руки. Так совершенно незаметно для широкой публики, без широкомасштабных рекламных акций, в Петербурге появились провинциальные Башэкономбанк, Севергазбанк, Ханты-Мансийский банк, столичные Инкредбанк и банк "Электроника", иностранный Hansabank. В обозреваемом квартале громко заявили о выходе на петербургский рынок ипотеки московские ОргрэсБанк, РосЕвроБанк, импортный Хоум Кредит энд Финанс, а также ПримСоцБанк из Владивостока.

Практически все иногородние новички выдали вполне конкурентоспособные условия кредитования. Только Ханты-Мансийский банк озадачил формулировкой по ставке для долларовой ипотеки. Никаких тебе "от и до", а "по решению кредитного комитета".

Предел для совершенства

Всего три месяца назад казалось, что снижение ставок уперлось в макроэкономические показатели и возможно только для займов в рублях – и только при проявлении инициативы со стороны АИЖК. Первый квартал этого года показал, что возможны очень даже серьезные подвижки – прежде всего среди тех банков, которые перестраховались, выходя на новый для себя рынок.

В долларовом сегменте больше других отступил БИНБАНК: вместо минимальной ставки в 11% теперь декларируется 9,5%. На 0,75% сдвинулся Московский банк реконструкции и развития, на 0,5% – банк "Уралсиб" и на 0,4% – Альфа-Банк. Рублевые кредиты сильнее всего подешевели опять же у БИНБНКа – на 3,5% (до 11% годовых), у Уралсиба – на 2,2% (до 10,8%). Совсем ненамного меньше скинул банк "Санкт-Петербург" – 10,9% вместо прошлых 13%. Альфа-Банк не отделался символическим снижением, как в ситуации с долларовой ипотекой, и существенно уменьшил минимальную ставку по рублевым кредитам – на 1,7% (до 10%).

Снижением минимального первоначального взноса за весь квартал отметился только БИНБАНК – с 20 до 10%. Впрочем, сегодня большинство банков из числа ведущих игроков давно уже пересекли и этот рубеж (см. выше). Максимальный срок кредитования увеличил также лишь один банк – Сосьете Женераль Восток, отказавшийся от архаичных 10 лет в пользу 15 (тоже, честно говоря, ниже среднего показателя).

Кирпич на кирпич

Все, о чем мы говорили выше, относилось к ипотеке, как сказали бы испанцы, "эль классико". То есть о кредитах, выдаваемых на приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости. Между тем все больший вес (во всех смыслах) обретает ипотека на "первичке". Тут уж, извините, никаких испанцев. Если бы нашим современником был поэт Владимир Маяковский, он бы так и сказал: "Строитель возводит новый объект – реализует национальный проект". А на следующем окне РОСТа написал: "И банкир молодец, не вредит, выдает ипотечный кредит".

В качестве кредиторов на петербургский первичный рынок жилья вышли Ак Барс банк, НОМОС-Банк, РосЕвроБанк, Инкредбанк и банк "Электроника". Двое последних не называют имен конкретных застройщиков, на приобретение квартир у которых они готовы кредитовать, декларируя так называемый свободный выбор. Остальные заручились соглашениями с двумя-тремя строительными компаниями.

Старожилы данного сегмента ипотечного рынка за истекший квартал существенно пополнили арсенал предложения. Договоры с новыми для себя застройщиками заключили восемь кредитных учреждений: Абсолют банк ("Новый проект", "Отделстрой", "С.Э.Р."), Газпромбанк ("Строймонтаж"), Московский банк реконструкции и развития ("ИнвестКонтактСтрой", "М-Индустрия", "Петротрест", "Стоун", "С.Э.Р."), Москоммерцбанк ("Абсолют-Строй", "Арена", "Главстройкомплекс", СМУ-2, "Петроинвест"), Райффайзенбанк ("Возрождение Санкт-Петербурга", "Петербургстрой Сканска"), Росбанк ("Петротрест"), банк "Санкт-Петербург" (Гатчинский ДСК, "Озерки", "Ронис", YIT Лентек, "Строительный трест", "Петрополь", "Флагман", "Санд"), Северо-Западный банк Сбербанка ("Отделстрой", "Петербургреконструкция").

Лидером среди строителей – фанатов ипотеки по-прежнему остается "Строймонтаж", который имеет в своем активе 10 банков. Крупные объекты ведущих застройщиков кредитуют не менее пяти-шести банков. Снижение процентных ставок, произошедшее на вторичном рынке, коснулось и "первички". В рамках совместной программы с застройщиками по ипотечному кредитованию на покупку жилья на первичном рынке банк "Санкт-Петербург", например, снизил ставки. Теперь они составляют на стадии строительства от 11,9 до 13,5% годовых в рублях (было от 14%) и от 10,9 до 14% – в долларах (было от 12%).

Либерализовал условия и банк "Уралсиб". Ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья, – от 13,5% годовых в рублях и от 12% – в долларах США или евро. После оформления права собственности данные показатели снижаются, согласно обычной практике, до уровня кредитования на "вторичке" – 10,8% и 9,5%, соответственно.

Период взросления

Оценивая итоги 2006 года, многие и многие называли его переломным в развитии ипотеки в России. На самом деле, годами копившийся потенциал дал наконец какой-то видимый результат. Год 2007-й, скорее всего, таких внушительных показателей (как минимум по темпам роста) не даст. Это начало периода возмужания, оценки и переоценки, если хотите, осмысления.

Должна начаться массовая рублевая секьюритизация ипотечных портфелей, которая пока еще представлена единственной акцией Газпромбанка. Это во многом определит новое лицо рынка, поскольку именно секьюритизация определит уровень рисков во всей системе, в конечном счете – сформирует оптимальную процентную ставку.

О доступности или недоступности ипотеки написаны уже горы книг и статей. Можно сколь угодно долго продолжать в том же духе, но нельзя игнорировать тот факт, что определяющим является другой показатель – доступность жилья. Согласно всемирно признанным критериям, он характеризуется величиной доходов среднестатистической семьи для того, чтобы купить опять же среднестатистическую квартиру. И 2006 год показал, что доходы населения, по официальным данным статистики, выросли примерно на 10%, инфляция составила 9,8% годовых, а цены на недвижимость выросли по разным регионам России от 50 до 120% (как, например, в Нижнем Новгороде).

С другой стороны, проявилась уже тенденция на здоровую и достаточно активную конкуренцию среди банков. И если рынок недвижимости как раньше, так и теперь, остается рынком продавца, то рынок ипотеки уже сейчас можно квалифицировать как рынок покупателя. Клиент может прийти на этот рынок и выбрать из огромного количества представленных программ наиболее подходящую.

В последнее время универсальные банки, работающие по всем направлениями, со всеми видами вкладов и кредитов, вышли на рынок ипотеки с опытом продажи других продуктов и привносят свои наработки в этих областях на ипотечный рынок. Однако стоимость недвижимости становится, а для многих уже и стала, настоящим камнем преткновения. Ведь если уровень дохода недостаточен, то человек не сможет купить квартиру даже в кредит, как бы либеральны ни были условия банков и как бы ни снижались процентные ставки.

Образно говоря, сливки с ипотечного рынка уже сняты. Люди, которые могли подтвердить свои доходы, уже воспользовались ипотекой. Они – внутри рынка, и только перекредитование (рефинансирование) способно их увлечь. Грядет новая волна – граждане с меньшими, а также с не очень явно подтвержденными доходами. Следовательно, рисковая составляющая будет играть для ипотечных банков все большую и большую роль. В погоне за толстым портфелем можно потерять и устойчивость.

Объективно: рынок вступает (или готовится вступить) в новую, качественно иную фазу. Мужая не по дням, а по часам, он изменяет мироощущение и, постепенно избавляясь от юношеского максимализма, набирается житейской мудрости.

Игорь Воронин