Рынок не может предложить самарцам загородное жилье

Самарцы готовы приобретать загородное жилье, однако пока рынок не отвечает им взаимностью: отсутствие четкой сегментации и достаточного предложения зачастую приводят к расхождению желаемого с действительным.

Условный инстинкт

Вслед за ростом доходов растут и потребности – фактически эта аксиома работает в каждом сегменте экономики, в том числе и на рынке недвижимости. Рост финансовых возможностей позволяет получать новые материальные блага – в данном случае все более комфортабельное жилье. Понятно, что квартира или дом могут служить исключительно "крышей над головой". Вместе с тем каждый объект недвижимости обладает целым рядом характеристик – от планировки и дизайна до целого комплекса качеств, позволяющих оценивать степень его комфортабельности. Некий условный инстинкт – стремление к комфорту – выводит потребителей на новые сегменты рынка.

Следующей целью после переезда из небольшой типовой квартирки в спальном микрорайоне в дом бизнес­класса становится приобретение элитного жилья: апартаментов в престижном центре или загородного дома. И это уже не только жилье как таковое, но и жилье как средство для достижения определенного уровня жизни. У каждого из двух вариантов (городских de lux,овских квартир и загородных домов) – целый ряд общих и частных плюсов. Главный бонус, получаемый покупателями загородных объектов, – это обособленность проживания. Собственный дом – это уже не просто четыре стены. Жизнь за городом имеет свой стиль и уклад – менее суетливый, обладающий целым рядом бонусов. Это и обусловленная близостью к природе и удаленностью от промзон экологичность. И гораздо больший простор: в городской квартире, пусть даже самой большой и сверхсовременной, не разбить настоящего сада (разве что зимний), не построить бассейн (максимум – мини­сауну), не поиграть в большой теннис или футбол. Плюс то, что принято называть "тишиной и покоем" ­ отсутствие шумных соседей, грохота транспорта и других характерных признаков жизни в эпицентре событий.

Так что, как ни крути, понять горожан, заработавших на переезд за город и формирующих спрос на жилье такого типа, в общем несложно. К слову сказать, на сегодняшний день таковых немало. А значит, задача рынка – реагировать на появившийся спрос ответным ростом предложения. Другое дело, что поиск точек пересечения между искомым и уже реализованным требует и времени, и усилий со стороны операторов. Готов ли самарский рынок загородного жилья предложить потребителям объекты, соответствующие их представлениям о жизни за городом?

Ошибка в терминологии

По сути, понятие "загородная недвижимость" говорит само за себя. Как минимум – о географических характеристиках, которыми обладают объекты из этой категории. Вместе с тем в Самаре ситуация такова: в сегмент загородного жилья включают не только те дома, что расположены за городской чертой, но и коттеджи, построенные на территории Самары, – на тех же просеках. Кстати сказать, в разные периоды времени доля городских домов в "загородных" прайсах достигает 50­-70% (!). Иными словами, самарский "загород" является таковым лишь в первом приближении – относительно к историческому центру города. Это дома на просеках (Октябрьский, Промышленный и Кировский районы), в поселке Шмидта (Железнодорожный район), дачных массивах и коттеджных поселках Куйбышевского и Красноглинского районов.

"Чаще всего в Самаре под загородным жильем подразумеваются коттеджи на просеках", - ­отмечает специалист по продажам загородных объектов РА "Спектр недвижимости" Алла Жеребцова. По оценке аналитиков, во многом такая ситуация обусловлена молодостью рынка, недостаточной его развитостью. Те территории, которые теоретически могут быть пущены под индивидуальную или поселковую коттеджную застройку, не освоены. По большому счету, это и неудивительно: региональных операторов, работающих в данном сегменте рынка, можно сосчитать по пальцам. "До недавнего времени самарский рынок загородного жилья развивался за счет индивидуального строительства и носил хаотичный характер, - подчеркивает руководитель департамента недвижимости СК "Портал" Андрей Тюрин. -­ В настоящее время на рынке появилось несколько застройщиков, которые ведут строительство коттеджных поселков".

Как отмечают аналитики, в результате отсутствия продукта, чьи параметры позволили бы отнести его к той категории жилья, спрос на которое уже есть, происходит некая путаница терминов. "По сути, такие понятия, как городское и загородное жилье, должны быть четко разграничены. Вместе с тем на сегодняшний день предложение по региональному загородному жилью практически не сегментировано: что есть, то и пытаются продавать – ни о какой сформированности рынка речь пока не идет. Как следствие, у потребителя возникают проблемы с формулировками: жилые объекты, которые называют загородными, в реальности расположены даже не в пригороде, а на территории Самары, - комментирует ситуацию директор подразделения жилой недвижимости РСЦ "Мабис" Никита Петухов. -­ Чаще всего, если клиент риэлторского агентства говорит о том, что планирует приобрести загородное жилье, в реальности он имеет в виду дом на одной из городских просек. Мы стараемся называть вещи своими именами: позиционируем как загородные только те объекты, которые находятся за пределами Самары – на правом берегу Волги, в Красноярском районе, недалеко от поселка Курумоч. Однако в сознании потребителей ошибочные формулировки закрепились достаточно прочно".

"В черте города есть дома, которые по своим параметрам теоретически могут быть отнесены к категории загородных. Например те, что расположены на просеках, ­ говорит генеральный директор СРП "Дисса" Максим Хвостов. ­- Однако, как ни крути, это субъективная потребительская оценка предложения. Объективно же дома в пределах города и за его границами – это объекты двух разных сегментов. Однако четкая сегментация – это признак развитых рынков коттеджной недвижимости. В Самаре же этот сегмент только начинает формироваться – в связи с чем четкого разделения объектов на разные категории еще нет".

Об этом факторе говорит и Андрей Тюрин: "Основной объем загородной недвижимости находится в черте города, но при этом термин "загородная" применяется к индивидуальным жилым домам, находящимся в престижных районах вдоль Волги. Данный фактор является особенностью самарского рынка".

Если в Москве загородным жильем называют те объекты, что находятся за пределами МКАД, то в Самаре нет столь четкой грани. "Для одних территории, в пределах которых жилье именуется городским, заканчиваются поселком Мехзавод, для других – Московским шоссе, для третьих – стрелой реки Самара. Но фактически это просто игра слов – не более", -­ считает Никита Петухов.

Между тем загородная недвижимость, помимо четкой географической принадлежности, обладает целым рядом других свойственных только ей характеристик.

Синица в руках?

"Главный критерий определения объекта загородной недвижимости ­ расположение в экологически чистой зоне с низкой плотностью населения", -­ комментирует тему Андрей Тюрин. По сути, самарские просеки, тем более те их участки, которые расположены у самой Волги, могут претендовать на включение их в категорию экологически благоприятных. Во всяком случае, если не в сравнении с истинным загородом, то в сравнении с другими районами города ­ точно. С плотностью населения – сложнее. Безусловно, в коттеджных поселках она существенно ниже, чем в застроенных многоэтажками микрорайонах. Но площадь земельных участков, как правило, очень мала (на просеках это чаще всего стандартные 5­6 соток – и из­за дефицита земли, и из­за ее дороговизны). Как следствие, о заветной обособленности проживания, увы, приходится только мечтать. За стеной никого не будет, но и два­три метра, отделяющие ваш дом от соседского, не станут препятствием для того, чтобы рассмотреть рисунок штор, закрывающих его окна, без бинокля. Кстати, иногда данный фактор, являющийся бесспорным минусом для истинного загородного жилья, превращается в плюс для отдельных потребителей: например, семьям с детьми удобнее жить там, где больше людей. Вместе с тем понятно, что приверженцам настоящей уединенности все же придется поискать другие варианты – далеко за городом. Другое дело, готовы ли самарцы последовать примеру москвичей, решившихся на массовый переезд за границу города, и каждый день тратить пару часов на дорогу в офис? Кто­то – да. В массовом порядке – вряд ли. Да и готовы ли к этому региональные дороги?

Вернемся к просекам. "На сегодняшний день участки на просеках активно застраиваются многоквартирными типовыми высотками", -­ анализирует ситуацию Алла Жеребцова. Понятно, что возведение многоэтажного жилья по соседству с коттеджами не только увеличивает пресловутую плотность населения, которая в данном случае чем меньше, тем лучше, но и фактически нивелирует одну из основных черт индивидуального жилого дома – его обособленность. По сути, близкое соседство престижных коттеджей с типовушками эконом-­класса нарушает единую социальную среду – а это еще один принцип комфортной жизни за городом. "Когда вы покупаете дом в черте города, следует понимать, что этот объект по определению не обладает главным атрибутом загородной жизни – уединенностью, обособленностью, -­ отмечает Максим Хвостов. ­- В Самаре эта ситуация несколько усиливается еще и тем фактом, что практически повсюду в непосредственной близости от коттеджной застройки ведется застройка многоэтажная ­ для развития коттеджного строительства это минус". Теоретически, прежде чем покупать дом, его потенциальный владелец может выяснить будущее соседних участков. Правда, и здесь есть одно "но": получение достоверной информации затрудняет отсутствие в городе утвержденного генплана развития.

"На сегодняшний день у потенциальных покупателей индивидуального жилья есть цель (жить максимально комфортно), но нет четкого понимания того, какие атрибуты истинной загородной жизни являются наиболее важными", -­ отмечает Максим Хвостов. Отсюда и нестыковки: нередко ожидаемое и полученное (приобретенное) вступают друг с другом в противоречие. Понятно, что в режиме "блиц" эту ситуацию не исправить: формирование целого сегмента рынка – процесс длительный. Для того чтобы строить жилье, которое будет обладать всеми характеристиками загородного, за городом, нужно, как минимум, знать, где строить. В том же столичном регионе в плане выбора географии все несколько проще: подмосковные поселки строятся вдоль загородных участков всех трасс, ведущих за МКАД. Самару же с одной стороны ограничивает Волга, и сегодня правобережье – это максимум турбазы. Загородная застройка других направлений пока является скорее точечной и хаотичной, нежели массовой и системной. Теоретически ее упорядочение ­- это вопрос времени. Правда, практика говорит о том, что это скорее долгосрочные, нежели краткосрочные перспективы.

Оксана Евдокимова