Апартаменты с видом на Олимпиаду: как купить немного Сочи
Ситуация на рынке жилой недвижимости Черноморского побережья в начале курортного сезона 2006 года определяется коротко — растет все: объем строительства, потребительский спрос, цена на квадратные метры. Специалисты называют рынок недвижимости Сочи одним из самых динамично развивающихся в России. Другие курорты немного уступают южной столице по уровню цен и динамике развития рынка жилья — цены на жилую недвижимость в Туапсе и Геленджике ниже, чем в летней столице России. Сочи — это брэнд, за который покупатель готов доплачивать.
Моду на сочинские квартиры ввели два-три года назад российские знаменитости — звезды шоу-бизнеса, представители политической и бизнес — элиты. Сочи, завоевав статус летней столицы России, стал местом, где иметь собственное жилье престижно. Московские и санкт-петербургские компании начали открывать на курорте свои представительства и приобретать корпоративное жилье для выездных совещаний и отдыха топ-менеджеров. Кроме столичных жителей, на Черноморское побережье устремились представители бизнес-элиты нефтяных регионов России. Одним из факторов роста популярности сочинской недвижимости в течение последних двух лет стала реализация таких многообещающих проектов, как строительство круглогодичных спортивно-оздоровительных комплексов международного уровня "Красная поляна" и "Сочи Гольф и СПА курорт", а также участие города-курорта в конкурсе на проведение Олимпиады 2014 года. Оказалось, что в России есть немало людей, которые желают видеть олимпийские соревнования из собственного окна, и которое готовы платить за эту мечту большие деньги.
Но даже если проект "Сочи-2014" не состоится, это не отпугивает потенциальных покупателей. Эксперты рынка недвижимости утверждают, что темпы роста цен на квартиры в Сочи выше московских, хотя по абсолютным показателям стоимость квадратного метра элитного жилья на побережье все же ниже московской: максимальные цены за один квадратный метр в сочинской новостройке составляют 10 тыс. долл., в то время как в столице этот показатель приближается к 40 тыс. долл. Из-за активного спроса цены на жилье в Сочи растут на 30% в год и, по мнению аналитиков, еще долго будут расти.
"Ажиотажный спрос на недвижимость в Сочи наблюдается с 2004 года, благосостояние жителей России растет, спрос опережает предложение, квартиры раскупаются при любой стоимости, — утверждает Данила Пономаренко, директор компании "МАКОН Консалтинг". — На побережье реально существует дефицит жилья — и дорогого, и дешевого".
Классификация жилья по трем ценовым сегментам — элитное, эконом — и бизнес-класс — характерна только для Сочи, в Геленджике и Туапсе большая часть риэлтеров не делит дорогое жилье на элитное и бизнес-класс, определяя всего две ценовые ниши — квартиры для богатых и для среднего класса. Диапазон цен на квартиры в Сочи достаточно широк. По данным аналитиков инвестиционной компании "Мегаполис", на начало курортного сезона 2006 года средняя цена квадратного метра для элитных жилых комплексов в Сочи находится в пределах от 3 до 10 тыс. долл., в сегменте бизнес-класса цены колеблются от 1500 до 2500 долл., в домах эконом-класса — 900-1500 долл. за кв. м. Стоимость машиноместа в среднем составляет 20 тыс. долл., в элитных жилых комплексах может доходить до 60 тыс. долл. На вторичном рынке стоимость квадратного метра жилья в Сочи составляет 1,2-3 тыс. долл.
Цены на недвижимость в Туапсе и Геленджике несколько ниже, чем в Сочи. В Туапсе жилье эконом — класса стоит от 800 до 900 долл., дорогие квартиры — 1,5-2 тыс. долл. за 1 кв. м. Аналогичные предложения в Геленджике имеют более высокий уровень цен: 900-1000 долл. в эконом-классе и 2-2,5 тыс. долл. в сегменте дорого жилья. Разница цен, по мнению специалистов, определяется различным статусом, который имеют курорты Черноморского побережья.
"Сочи — это брэнд, за который покупатели готовы доплачивать, — утверждает Максим Хрисанопуло, главный специалист риэлтерской компании Penny Lane Realty. — Недвижимость в Геленджике также активно раскупается, поскольку город за последние годы наработал имидж активно развивающегося курорта, хотя до популярности Сочи Геленджику еще далеко. Что касается города Туапсе и Туапсинского района, то здесь активность на рынке недвижимости ниже, чем в Геленджике. Возможно, это связано с тем, что московские покупатели по привычке ассоциируют Туапсе с портом и промышленными предприятиями, а не с зоной отдыха".
Основным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра на курорте, помимо географического расположения самого курорта, является класс дома. Среди главных критериев классности жилья специалисты выделяют близость к морю, инфраструктуру района, экологическую обстановку. Наибольшей популярностью пользуются объекты, расположенные в пределах 500 м — 1 км от моря. Во всех новостройках элитного и бизнес-класса обязательно предусмотрены отдельно стоящие крытые автостоянки, детские игровые площадки, бассейны, гостевые автомобильные парковки. Показателями принадлежности дома к элитному классу являются однородная социальная среда жителей дома, обеспечение охраны и безопасности, автономные системы жизнеобеспечения, использование высококачественных строительных и отделочных материалов.
Одно из главных требований покупателей дорогого жилья — окна квартиры должны выходить на море. Разница в цене по сравнению с аналогичной квартирой, окна которой выходят в сторону гор, составляет 10-25 %. Учитывая эти требования будущих покупателей, строительные компании заказывают проекты домов галерейного типа: вход в дом расположен со стороны гор, все окна при этом выходят на море. Проблемой при выборе жилья на побережье Черного моря от Туапсе до Сочи является железнодорожная линия, которая идет вдоль моря. Покупатели требуют, чтобы их не беспокоил шум поездов, при выходе на пляж они не хотят пересекать железнодорожные пути. На побережье есть участки, где железная дорога отходит от кромки моря на 1-2 км, поэтому покупатели элитных квартир прежде всего рассматривают предложения именно на этих участках.
Впрочем, власти города утверждают, что проблема наличия железной дороги может быть решена в принципе: одним из этапов генерального плана развития курорта является перенос железнодорожной дороги на участке Туапсе-Адлер вглубь побережья.
Требования к площади жилья и уровню комфорта в Сочи несколько иные, чем в Москве. "Мало кто из покупателей рассчитывает уехать из Москвы навсегда, большинство намерено приезжать в квартиры летом или на каникулы, — утверждает Максим Хрисанопуло, главный специалист риэлтерской компании Penny Lane Realty. — Если человек рассчитывает остаться в Сочи или Туапсе, он выбирает дом в горах, а не у моря. Основная часть наших покупателей элитного жилья, которые привыкли жить в квартирах метражом не менее 300 м, готовы взять жилье не более 100 м, так как оно не нужно им для постоянного проживания. Но при этом они требуют, чтобы домовая инфраструктура соответствовала требованиям гостиничного сервиса высокого класса. Например, покупатели квартир высказывают пожелание, чтобы при доме был ресторан, центр красоты, тренажерный зал, бани, сауны, при этом организация обслуживания жильцов квартир должна соответствовать модели гостиницы".
В Сочи основное строительство современных элитных жилых комплексов и домов бизнес-класса ведется крупными московскими строительными компаниями в Центральном и Хостинском районах, где стоимость квадратного метра в новостройках наиболее высока. В этом ценовом сегменте преобладает монолитное строительство.
Из наиболее привлекательных предложений на рынке элитного жилья в Сочи специалисты называют жилые комплексы "Александрийский Маяк", "Новая Александрия", "Идеал Хаус", комплекс на проспекте Пушкина и жилой комплекс "Премьер". ЖК "Александрийский Маяк" расположен в Морском переулке на расстоянии 50 м от моря в парковой зоне, рядом с гостиницей Radisson Park Hotel и верхней центральной набережной Сочи. Комплекс должен быть сдан в эксплуатацию в конце 2006 года. Площадь всех квартир здесь одинакова — 182 кв. метра, хотя их стоимость отличается в зависимости от этажности. Если на третьем этаже средняя стоимость квадратного метра квартиры составляет 2800-3100 долл., то на верхних этажах цена достигает 10 тыс. долл. Жилой комплекс на проспекте Пушкина и ЖК "Премьер" на улице Кубанской отвечают всем европейским стандартам элитного жилья. Минимальная площадь квартир в этих жилых комплексах — 60,6 кв. м, максимальная — 256,8 кв. м., площадь пентхаусов составляет 500-600 кв.м. Стоимость квадратного метра на проспекте Пушкина находятся в ценовом диапазоне от 2080 до 2720 долл. за кв. м, и от 1900 до 2850 долл. за кв. м в жилом комплексе "Премьер".
Наивысший покупательский спрос, по мнению заместителя генерального директора компании "Астаэлит" Дмитрия Копотова, в Сочи наблюдается в секторе новостроек бизнес-класса. Квартиры в домах бизнес-класса представлены такими объектами, как жилые комплексы "Бригантина" и "Бочаров ручей". ЖК "Бригантина" сдан в эксплуатацию в конце 2005 года. На начальном этапе строительства — в октябре 2003 г. цена кв.м. составляла 920—950 долл., в марте 2004 г. цена поднялась до 980 долл. за кв. м. На данный момент стоимость квадратного метра достигла 1-1,5 тыс. долл. В июне 2006 года в Сочи стартовали продажи квартир в новом жилом комплексе "Дом у Дендрария", стоимость на начальном этапе строительства составляет 1,5-2,5 тыс. долл. за кв. м.
Панельные дома, являющиеся жильем эконом-класса, строятся в микрорайонах Макаренко и Ареда в Центральном районе, в поселках Лазаревское, Кудепста и Адлерском районе. Цены здесь гораздо ниже, вследствие значительного удаления от моря и класса жилья. Типичный представитель домов уровня эконом-класса — жилой комплекс "Ямайка", расположенный вблизи Мамайского лесопарка. Цена за квадратный метр жилья в этом доме составляет 850—1150 долл. за 1 кв. м. В доме имеются квартиры площадью от 44 до 159 кв. м.
По информации компаний—застройщиков, практически все квартиры в новостройках Сочи раскупаются еще на стадии строительства. Впрочем, некоторые специалисты по недвижимости высказывают сомнения в достоверности этой информации. "Возможно, некоторые застройщики, сговорившись с риэлтерами или введя их в заблуждение, дают неверные данные об активности покупателей, на самом деле ажиотажного спроса на квартиры на многих объектах нет", — считает Максим Хрисанопуло, главный специалист риэлтерской компании Penny Lane Realty. Поэтому эксперты советуют покупателям не поддаваться на уговоры риэлтеров выбирать как можно скорее из того, что есть, "а то другого не осталось, а завтра цены опять начнут расти".
Специалисты рынка недвижимости отмечают еще одну особенность спроса на недвижимость на побережье — его сезонные колебания. "Основная часть клиентов приезжает в Сочи, когда уже тепло, но еще не сезон, — делится наблюдениями Дмитрий Подгорнов, руководитель отдела новостроек компании "Мегаполис". — Сочетать приятное с полезным — отдыхать и подбирать недвижимость — частое желание потребителей. Но именно оно делает сочинский рынок легко предсказуемым, в этом заложен фактор прогнозируемого роста потребительского спроса". Основная масса клиентов едет за покупкой недвижимости в апреле, мае и сентябре, октябре. Господин Подгорнов утверждает, что к майским праздникам цены на квартиры вырастают в среднем на 20%, а количество интересных вариантов для покупки сокращается на 60%.
Эксперты советуют заниматься покупкой недвижимости на побережье зимой или в курортный сезон, когда рынок не так разогрет ажиотажным ожиданием спроса, поэтому вполне возможны скидки и рассрочки.
Анна Перова