В очередь за ипотекой

В этом сезоне все чаще стали говорить о том, что в банках, занимающихся жилищным кредитованием, выстраиваются очереди за ипотечными займами. "Отложенный спрос сформировал очереди на получение ипотечных кредитов" - говорят риэлторы. Банкиры называют это естественным спросом.

Лариса Чарикова, генеральный директор РК "Центр недвижимости": "На данный момент в банках, работающих в направлении жилищного кредитования физлиц, создаются очереди за ипотечными займами. По сути, такая ситуация является вполне оправданной и объяснимой. Дело в том, что выделенный банком кредит должен быть использован в течение ограниченного отрезка времени (в зависимости от банка это может быть один или, например, три месяца). Если за этот период клиент не успел подобрать квартиру или дом и совершить сделку, право на кредит приходится подтверждать повторно. Помимо этого, существует ряд других факторов, объясняющих возникновение очередей за кредитами".

А был ли мальчик?

Вообще, все наши респонденты определяют две версии возникновения таких разговоров. Первые уверены, что их распространяют сами банкиры. "Возможно, кто-то таким образом пытается себя рекламировать, - полагает директор АН "Визит" Полина Карпенко. - На данный момент очередей за ипотечными кредитами нет. Раньше на рынке действительно была ситуация, когда банки отказывались принимать документы у потенциальных заемщиков. Однако те банки, которые год назад отвечали клиентам отказом, сегодня сами выходят на риэлторские агентства с просьбой привести к ним новых заемщиков. По оценкам нашей компании, ситуация с очередями может складываться только в одном банке, работающем на территории Самарского региона, - не буду говорить его название". Точку зрения о том, что слухи об ажиотаже вокруг ипотеки существенно преувеличены, разделяет и директор АН "Подряд-Инвест" Павел Райх: "Те банки, которые заявляют об очередях в открытую, скорее всего лукавят". Тем не менее даже скептики говорят о том, что на рынке действительно присутствует высокий устойчивый спрос на ипотечные кредиты. "Вполне возможно, банки действительно не справляются с существующим потоком документов, которые нужно обрабатывать", - допускает Павел Александрович.

Естественно, банкиры говорят об обратном. Они считают, что разговоры об очередях - это дело рук (точнее - языков) так называемых черных брокеров, не имеющих отношения ни к банковским структурам, ни к профессиональным риэлторским кругам. Как правило, это мелкие фирмы, занимающиеся околокредитным консалтингом. Рост доступности ипотеки, а также запуск специальных программ ипотечного брокериджа, по сути, перекрывают им кислород - лишают возможности неплохо заработать на полуподпольном сопровождении кредитных сделок. Дабы повысить степень своей значимости, "черные" брокеры вынуждены добиваться того, чтобы рядовые граждане свято верили: напрямую в банк или в риэлторские компании обращаться не имеет смысла. Эту версию разделяет глава самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй. "Скорее всего, сотрудники таких фирм стремятся убедить своих потенциальных клиентов в том, что, если те решат обратиться за ипотечным кредитом напрямую в банк или к официальным ипотечным брокерам, заявление у них не примут, - предполагает Елена Вячеславовна. - Однако это не так: наш банк сотрудничает с различными клиентами - не важно, откуда вы пришли. Даже если проходили мимо офиса и зашли узнать, как можно получить кредит, вы получите квалифицированную консультацию специалистов банка. Я бы не сказала, что вокруг ипотеки создается ажиотаж - число потенциальных заемщиков действительно растет, однако сотрудники банка с существующим потоком справляются - на сегодняшний день ведется равномерная, плановая работа".

Итак, даже те, кто не уверен в достоверности информации об очередях за ипотекой, поразмышляв на эту тему, приходят к выводу что, возможно, она (информация) все-таки правдива. К тому же, по данным, полученным у наших респондентов, есть целый ряд объективных факторов, обусловивших возникновение очередей за жилищными кредитами.

Слухи? Нет, правда!

"Очереди на получение ипотечных кредитов есть почти в каждом банке" - в один голос говорят сотрудники агентств недвижимости, выполняющих функции ипотечного брокериджа. Об этом нам рассказали специалисты таких крупнейших операторов самарского real estate, как РК "Центр недвижимости", РСЦ "Мабис", РА "Спектр недвижимости" , и еще целого ряда риэлторских агентств региона.

"Потребность населения в ипотечных кредитах увеличивается с каждым сезоном - это факт, - отмечает генеральный директор РСЦ "Мабис" Сергей Петухов. - Доходы населения растут, а поскольку существенная доля частного капитала инвестируется в рынок недвижимости, более объемным становится и оборот на нем, в том числе и в сегменте, где сделки совершаются с привлечением банковского капитала". Если еще пару лет назад потенциальные потребители рынка опасались жить в кредит, то сейчас ситуация изменилась: потребители охотно берут банковские жилищные кредиты и на 5-7, и на 20-25 лет. В итоге сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда спрос на ипотеку из состояния отложенного переходит в реальный. Отсюда - и очереди на получение займов.

По словам руководителя ипотечной службы РА "Спектр недвижимости" Марии Копыловой, ажиотаж вокруг ипотеки создается даже не столько популярностью самого кредитного механизма, сколько процессом постоянного удорожания недвижимости: "Простой пример: пару лет назад двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в Солнечном микрорайоне можно было приобрести за 27 тысяч долл., сейчас этот же объект (хотя он "постарел" и, казалось бы, должен был потерять в ликвидности) стоит минимум 40-45 тыс. долл. Плюс нестабильная ситуация на валютном рынке (колебания курсов доллара и евро). Понятно, что в такой ситуации люди активно скупают недвижимость, потому что завтра она будет еще дороже. К тому же на сегодняшний день ипотека в больших объемах предоставляется не только физлицам, но и коммерческим структурам, что существенно расширяет круг заемщиков".

Понятно, что в ситуации, когда фактически за год поток банковских клиентов, претендующих на получение ипотечного займа, вырос в разы и при этом далеко не все финансовые институты успели расширить штат сотрудников (которых нужно обучать - а это стоит денег), факт создания завалов необработанной документации становится весьма очевидным. К тому же для большинства банков ипотечное кредитование - весьма факультативное направление. Их акцент - мелкие потребительские кредиты. "Множество займов - на суммы от 45 до 100 тысяч рублей - выдает самый известный банк в России. Желающих получить такой целевой заем очень много. В итоге из всех клиентов выстраивается очередь, в которой вынуждены стоять и потенциальные получатели более крупных - ипотечных - кредитов", - констатирует начальник отдела готового жилья и ипотеки ГК "Дисса" Ирина Быкова .

Как бы то ни было, информация об очередях на получение ипотечных кредитов оказалась в большей степени правдивой, нежели вымышленной: зачастую банки действительно не справляются с потоком документов, поступающих от потенциальных заемщиков. По мнению респондентов еженедельника "Новости рынка недвижимости", в реальности причина этого явления кроется не столько в росте популярности ипотеки, сколько в сложности реализации ее механизма на практике.

Оборотная сторона медали

Если три года назад термин "ипотека" воспринимался народом как "что-то из медицины", то сегодня, в том числе и благодаря мощному пиару, банкиры ощутили на себе некий эффект бумеранга: как было сказано выше, сегодняшний потребитель уже не боится стать должником. Скорее, напротив - он стремится к этому. "Многие сейчас знают особенности механизма ипотечного кредитования, которые, по большому счету, секретом не являются: чтобы изучить их, достаточно открыть аналитическое издание или посетить один из специализированных интернет-сайтов, - констатирует эксперт темы Лариса Чарикова. - Это техника. А вот как увязать ее детали с реальной сделкой на рынке недвижимости?" .

По словам Ларисы Алексеевны, на сегодняшний день крупные банковские операторы не случайно поддерживают тесные партнерские взаимоотношения с риэлторскими агентствами: "Банк - это магазин, который выдает деньги. Осознав, что жилищные кредиты теоретически не являются недоступным, потенциальные покупатели жилья устремились в банки. В то же время процесс ипотечного кредитования весьма сложен - он включает в себя три составляющие" . Одна из них - решение, принимаемое кредитной комиссией. Вторая - объект недвижимости, который приглянулся заемщику (иными словами, квартира или дом, который он готов приобрести в кредит). Однако, помимо выделенного кредита и искомого объекта, есть еще третий фактор, который при стечении обстоятельств может поглотить, перечеркнуть две другие составляющие ипотечной сделки. Бывает так, что при наличии положительного решения кредитной комиссии, а также нужного объекта и желания заемщика приобрести его, сделку провести нельзя. Без участия профессиональных операторов рынка недвижимости разрешить эту ситуацию довольно сложно.

Как отмечает генеральный директор ИСП "Ренессанс-Самара" Сергей Шестопалов, ситуация с очередями осложняется и за счет острого дефицита готового жилья: "Сейчас мало кто продает недвижимость: нецелесообразно реализовывать квартиру или дом в то время, когда цены на них за год вырастают едва ли не вдвое - ни один банковский вклад, равно как и накопления в валюте, не дает такого прироста капитала, как вложения в реальный сектор экономики" . Не секрет, что в ипотеку чаще всего приобретается вторичное жилье. По данным самарских банков и риэлторских агентств, средняя сумма сделки с привлечением кредитного ресурса составляет 0,8-1,3 млн рублей (28-45 тысяч долл.) - на данный момент это стоимость 1-2-комнатной квартиры эконом-класса, которые и являются одним из самых дефицитных товаров.

К тому же, как известно, далеко не все объекты из прайса риэлторских компаний подходят для участия в ипотечных сделках. "В среднем из тридцати предлагаемых к продаже объектов в кредит могут быть проданы два, - говорит Лариса Чарикова. - Риэлтор, сопровождающий сделку с привлечением механизма ипотеки, изначально отсеивает объекты, которые идут не в чистую продажу, а являются звеном цепочки, а также те объекты, с которыми могут возникнуть те или иные непредвиденные ситуации". "Еще один фактор - это рост цен на недвижимость, - продолжает Лариса Алексеевна . - Если на момент обращения в банк квартира стоит, скажем, 35 тыс. долл., то на момент принятия кредитной комиссией положительного решения ее цена может достичь 37-38 тыс. долл." . В итоге получается, что выделенного кредита уже недостаточно для приобретения выбранного объекта. Как следствие, практический процесс переходит в некую эмоциональную плоскость с поиском виновных. Если стандартный рост цен на жилье укладывался в рамки +4-5% в месяц, то в октябре произошел более резкий ценовой скачок - недвижимость прибавила в цене в среднем на 10%. В итоге некоторые ипотечные сделки были приостановлены - и произошло это отнюдь не по вине банкиров или риэлторов.

Доступность ипотеки - это совокупность множества факторов. Ведь конечная цель ипотечного кредитования - не получение бумаги с положительным решением кредитной комиссии и даже не поиск квартиры. "Его цель - оформление права собственности на приобретенный в кредит объект, - подводит итог эксперт темы Лариса Чарикова . - Совершение ипотечной сделки требует огромной работы, важную роль в которой играют и профессиональные, и психологические факторы. Мониторинг, который проводит наша компания, показывает, что поток клиентов, желающих получить ипотечный кредит, вырос и продолжает расти. И если раньше многие из них говорили о том, что нуждаются лишь в первичной информации о приобретении жилья в ипотеку, то сейчас ситуация изменилась: прагматичные люди предпочитают изначально обращаться к помощи профессионалов" .

Отрицание - знак согласия?

Факт возникновения очередей за ипотечными кредитами вроде бы очевиден. Однако специалисты целого ряда банков, работающих в Самарском регионе, не спешат это подтверждать - по крайней мере в открытую. "На сегодняшний день не наблюдается очень активного развития ипотеки - во всяком случае, если оно и есть то явно не в той мере, чтобы банки не нуждались в притоке новых клиентов", - констатирует начальник отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО "Внешторгбанк" в Самаре Сергей Лейко .

Примерно о том же говорит ведущий экономист отдела маркетинга ЗАО "ФИА-БАНК": "Сказать, что в банки выстроилась очередь из потенциальных заемщиков, довольно сложно: желающих приобрести собственное жилье или улучшить свои жилищные условия много - но не каждый готов взять кредит и не каждый получит положительное решение комиссии о его выдаче. Это связано и с относительно высокими ставками по ипотечным кредитам (для многих семей, которые действительно нуждаются в жилье, ставка 14% годовых по ипотечному кредиту достаточно высока), и с большими первичными затратами (комиссии риэлторской компании, оценка приобретаемого жилья, страхование жизни и залогового имущества). Получить решение о предоставлении кредита в ФИА-БАНКе потенциальные заемщики могут в течение трех дней, очереди на получение кредита не существует".

Эту же официальную версию разделяет и начальник управления по работе с физлицами ОАО "Национальный Торговый Банк" Александр Чигвинцев : "В НТБ мы видим постоянный поток клиентов, интересующихся ипотечными кредитами, но никаких очередей в буквальном смысле нет. На тольяттинской площадке на этой услуге работают 4 менеджера, на самарской - 2. На сегодня этого вполне достаточно для того, чтобы обслуживать заемщиков. В день оформляется в среднем одна сделка в Самаре и одна в Тольятти. Еще 2-3 сделки на каждой из площадок обсуждаются и готовятся, 10 и более клиентам даются консультации лично, еще столько же получают консультации по телефону" .

Истинный ответ на вопрос, почему банкиры отрицают факт очередей за ипотекой, определяя ситуацию как "проявление естественного спроса", могут дать только сами операторы финансового рынка. Можно предположить, что, официально продекларировав присутствие на рынке очередей, банки опасаются тем самым спугнуть потенциальных клиентов, а значит, и сократить прибыль. Есть и другая версия: на сегодняшний день все большее число банков готовы принимать в расчет не только "белые", но и "серые" доходы заемщиков. Четкой оговорки, запрещающей такую практику, нет, однако ее использование чревато возникновением претензий со стороны контролирующих органов.

Как бы то ни было, в косвенных ссылках банковские специалисты подтверждают наличие большого количества "ипотечных" клиентов и внедряют механизмы удовлетворения их потребностей. Так, Александр Чигвинцев рассказал нам о том, что в плане консультаций активно работает сайт НТБ, где в конференции подавляющее большинство вопросов - по ипотеке, а Сергей Лейко - о том, что будущей весной на базе ОАО "Внешторгбанк" будет создан Центр ипотечного кредитования.

Оксана Евдокимова