Екатеринбургский рынок жилья: стабильность вопреки
На фоне рекордного взлета цен на жилье в Москве, ситуация на екатеринбургском рынке вполне может считаться стабильной. Средняя цена квадратного метра общей площади жилья в Москве превысила в сентябре отметку в 2 тысячи долларов США. При этом показатель Екатеринбурга за месяц увеличился всего на 2,3 процента и составил 982 доллара США за квадратный метр.
Значительное подорожание жилья в Москве опровергло прогнозы многих экспертов рынка, которые утверждали, что в 2005 году наступит долгожданная стабилизация цен на недвижимость. Москвичи утверждали, что увеличение цены квадратного метра жилой площади будет только слегка опережать инфляцию. Ситуация в Екатеринбурге полярна московской. Прогноз аналитиков УПН и большинства екатеринбургских риэлтеров претворяется в жизнь.
Напомним, екатеринбургские эксперты-практики утверждают, что увеличение цен на жилье в уральской столице в среднесрочной перспективе будет соответствовать темпам инфляции. Как отмечает исполнительный директор филиала агентства недвижимости "Новосел" Наталья Березина, в течение первого полугодия цены на жилье в Екатеринбурге росли, немного превышая темпы инфляции, однако в конце июля — начале августа произошла дефляция, снизившая темпы роста цен. В конце августа цена квадратного метра общей площади подорожала, но только до предшествовавшего снижению уровня.
Главной причиной роста цен на новое жилье в Москве столичные эксперты называют вступивший в силу закон о долевом участии в строительстве, который, защитив права инвесторов, осложнил жизнь застройщиков. Теперь, согласно этому закону, все траты на проектирование объекта и подготовку к строительству должны оплачиваться самими застройщиками. По новому закону, квартиры нельзя продавать до тех пор, пока не будет собран и согласован весь пакет разрешительной документации, опубликована проектная декларация и прочее. А такие траты на начальном этапе под силу только крупным компаниям. Поэтому, отмечают московские эксперты, застройщики и вынуждены решать проблему финансирования, прибегая к кредитам банков и других финансовых структур. В результате чего происходит рост цен на жилье.
Стоит отметить, что в течение первых месяцев действия нового закона, екатеринбургские аналитики тоже предрекали резкое подорожание жилья из-за сокращения объема предложения, которое могло стать следствием нового нормативного акта. Большинство застройщиков утверждали, что новые законодательные акты до начала нынешней осени приведут к вытеснению мелких строительных компаний с рынка и удорожанию жилья как минимум на 40 процентов. Опасения строителей в тот момент разделял вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости Владимир Герасименко. Он утверждал, что с началом действия закона произойдет если не сокращение, то, по крайней мере, "заморозка" объемов жилищного строительства на 1,5-2 года, поскольку именно столько времени уходит на прохождение документацией всех инстанций.
Тем не менее, по сообщению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, отчетность за первое полугодие 2005 года показала рост объемов застройки в Екатеринбурге на 40%. А в августе и сентябре динамика строительства жилья в уральской столице оставалась в прежних, положительных пределах. Более того, в связи с тем, что в настоящее время застройщики еще могут работать по договорам, заключенным до вступления в силу закона "О долевом строительстве", то есть до 1 апреля 2005 года, не наблюдается и прогнозированного сразу после принятия закона снижения количества компаний-участников рынка долевого строительства.
На фоне позитивной динамики строительства ложкой дегтя становится реальное, обоснованное фактическими данными, увеличение себестоимости квадратного мера жилья. Причин тому несколько, причем главной, по мнению ведущих застройщиков Екатеринбурга, стало повышение цен на стройматериалы. По данным генерального директора НП "Атомстройкомплекс" Валерия Ананьева, стоимость цемента поднялась с начала года на 15%, а цена арматуры за последние годы увеличилась в 10 раз. "Второй причиной стал не снижающийся ажиотажный спрос на жилье в Екатеринбурге, многократно превосходящий предложение. Наконец, третьей причиной повышения стало то, что в себестоимости квадратного метра нового жилья находят свое отражение и договоры с энергоснабжающими организациями, которые берут свою долю на развитие инженерных сетей", — отмечает Ананьев.
Результатом повышения цен на новое жилье стало начало корректировки дисбаланса между ценами на первичное и вторичное жилье. По сути, рынки — вторичный и первичный — начали движение к нормальной пропорции. Как отмечает исполнительный директор филиала АН "Новосел" Наталья Березина, еще восемь месяцев назад средняя цена квадратного метра вторичного жилья превышала цены на жилье первичное. В настоящий момент, по мнению Березиной, ситуация изменяется. По данным первой недели октября, цены на квадратный метр жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках выровнялись.
Следствием такого выравнивания стала относительная стабилизация цен, которые вели себя вопреки всем прогнозам: предполагаемого резкого роста цен не произошло — увеличение составило 2,3%, что вполне укладывается в показатели инфляции,— однако не случилось и снижения. Определяющим в этой ситуации стал не уменьшающийся спрос на вторичное жилье в Екатеринбурге.
Ряд экспертов отмечают, что активно развивающаяся система ипотечного кредитования демократизирует рынок жилья и, как следствие, повышает спрос. Поскольку основным объектом ипотеки является малогабаритное вторичное жилье — одно-, двухкомнатные квартиры,— их стоимость росла и продолжает расти в первую очередь. Более того, по мнению директора Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Комарова, озвученному на недавнем семинаре по ипотеке, о прекращении роста цен говорить не имеет смысла. "Ипотека как эффективный инструмент взаимоотношений на рынке жилья, при условии ее массового характера, несомненно, усилит спрос на жилье и приведет, в конце концов, к значительному росту цен, поскольку спрос увеличится в разы", — говорит Комаров. Так как развитие ипотеки является приоритетным направлением решения жилищных проблем, прогнозы Александра Комарова вполне осуществимы.
Однако, по мнению большинства специалистов, в течение еще достаточно долгого времени развитие системы ипотечного кредитования не станет поводом повышения цен. "Причиной тому — неэффективная процентная ставка такого вида кредитов, поэтому говорить об ипотеке как о серьезном инструменте на рынке жилья преждевременно", — отмечает исполнительный директор УПН Рустем Галеев.
Таким образом, сегодняшняя динамика цен на рынке жилой недвижимости зависит только от следующих основных показателей: объема вновь вводимого жилья и уровня "спрос/предложение" на рынке. Поскольку эти величины в настоящее время меняются незначительно, цены на жилую недвижимость балансируют как в пользу повышения, так и снижения в допустимых пределах. Как отмечает Рустем Галеев, на сегодня нет серьезных предпосылок для крупных ценовых скачков на рынке жилой недвижимости, поэтому в ближайшее время ситуация будет развиваться приблизительно в том же русле.
Артем Рябов