Рынок, которого нет

В Екатеринбурге существует две диаметрально противоположных точки зрения относительно рынка загородной недвижимости в столице Урала и Свердловской области. Часть специалистов считают, что, по сути, этого рынка пока не существует, другие утверждают не только существование рынка, но и выделяют направления его развития. Стоит отметить, что обе эти точки зрения подкреплены реальными фактами и обоснованиями.

По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области пока не существует. Галеев подкрепляет свою позицию тем, что для существования рынка в регионе не хватает качественного и соответствующего спросу объема предложения. "В российских столицах — Москве и Санкт-Петербурге — объем предложения достаточно высок. Благодаря этому, тот рынок загородной недвижимости можно сегментировать, а значит, он обладает полноценными характеристиками рынка. В Екатеринбурге же такого нет", — говорит Галеев.

Действительно, местные объемы загородной недвижимости подчас сложно не то что сегментировать, но и оценить. В разных районах Екатеринбурга и Свердловской области цены на объекты настолько различны, что вызывают негодование не только покупателей, но и риэлтеров. При этом, по мнению сторонников этой точки зрения, в Екатеринбурге и Свердловской области есть намечающиеся тенденции к образованию рынка загородной недвижимости.

Однако произойдет это не раньше чем через 5 лет, поскольку основным фактором развития рынка является полноценное формирование соответствующего предложения, а на это потребуется как минимум два-три года. Еще два года уйдет на сегментирование и определение основных характеристик. "Основной причиной этой задержки, своеобразной пробуксовки, является неразвитость системы финансирования строительства объектов загородной недвижимости. Закон о долевом строительстве заморозил все долевое строительство, а банковское кредитование характеризуется чрезвычайно высокими процентами, не позволяющими демократизировать этот рынок. Поэтому сроки столь велики", — отмечает исполнительный директор УПН.

Одновременно с позицией о полном отсутствии рынка загородной недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области существует и мнение о том, что этот рынок есть и развивается. Однако направления этого развития различны.

Еще десять лет назад, говорят сторонники этой точки зрения, рынка загородной недвижимости вообще не существовало, поскольку тенденции в этом сегменте операций с недвижимостью были не просто различны — полярны. Спросом пользовались одновременно и маленькие деревянные домики (в пределах 20 квадратных метров общей площади), и огромные "дворцы" (от 1000 квадратных метров). Как отмечает директор агентства недвижимости "Новая квартира" Владимир Андреев, это было связано с тем, что освободившееся от ограничений общество захотело почувствовать себя истинно свободным, получив один из признаков этой свободной жизни — загородную недвижимость, однако осознания, для чего им этот загородный объект не было, от того нельзя было говорить о рынке. "Сегодня, 10 лет спустя, покупатели начали четко осознавать, чего именно они хотят, и, как следствие, рынок не только начал формироваться, но и обрел определенные направления развития", — отмечает Андреев.

Как сообщает специалист по рынку загородной недвижимости риэлтерского союза "Центр недвижимости "МАН" Дмитрий Щербаков, екатеринбургский рынок загородной недвижимости четко подразделяется на две части — дорогую и сравнительно дешевую. В двух этих сегментах наблюдаются диаметрально противоположные тенденции. Дорогая часть загородной недвижимости, стоимость которой превышает 100 тысяч долларов США, испытывает недостаток качественного предложения и развивается гораздо медленнее, чем позволяет платежеспособный спрос. Объяснением такой ситуации, по мнению Дмитрия Щербакова, является стремление «богатого» покупателя получить за свои, несомненно, большие деньги качественный продукт. Поэтому состоятельный потребитель ищет объекты с охраной, обеспеченные всеми коммуникациями. В результате, львиная доля предлагающихся к продаже "дорогих" объектов рынка загородной недвижимости остаются невостребованными.

С коллегой согласен директор квартирного бюро "Ярмарка" Дмитрий Гусев: "Сейчас явно прослеживается превалирование покупательского спроса на полностью благоустроенное жилье. Причем в большей мере пользуются спросом дома в коттеджных поселках, чем в зоне "хаотической" застройки. Основополагающими факторами, влияющими на выбор объектов загородной недвижимости, являются: удаленность от города, транспортная доступность, физические характеристики объекта недвижимости. Многие покупатели обращают внимание на привлекательность природного ландшафта (лес, водоем)". При этом, отмечает Гусев, изменяется менталитет покупателей. Для многих загородный дом является непременным атрибутом преуспевающего человека, как хороший деловой костюм или солидный автомобиль.

Относительно второго ценового сегмента — категории относительно дешевого загородного жилья — картина очень сильно отличается. По словам специалиста по рынку загородной недвижимости риэлтерского союза "Центр недвижимости "МАН" Дмитрия Щербакова, объекты загородной недвижимости стоимостью от 30 до 60 тысяч долларов США расходятся "на ура". В результате на этом рынке прослеживается нормальная рыночная пропорция — спрос соответствует предложению и иногда даже превышает его.

Руководитель отдела загородной недвижимости квартирного бюро "Ярмарка" Наталья Дягилева также отмечает, что в Екатеринбурге и Свердловской области сохраняется спрос на жилье в "стародачных" местах, на домики в садовых товариществах или недорогие строения в деревнях. При этом, отмечает Дягилева, реалиями данного времени являются отсутствие спроса на "недострой" различной степени и дома, расположенные непосредственно у оживленных трасс.

Таким образом, "дорогому" сегменту рынка загородной недвижимости остро не хватает предложения, соответствующего оптимальной пропорции цена/качество, в то время как "дешевая" часть рынка развивается планомерно и поступательно. "В долгосрочной перспективе мы прогнозируем значительное увеличение объема качественного предложения. Этому способствуют программы администрации Екатеринбурга и стремительно развивающиеся темпы загородного строительства", — отмечает Дмитрий Щербаков.

Стоит отметить, что обе точки зрения — отрицание существования рынка и утверждение его существования — базируются на тезисе об отсутствии должного объема качественного предложения, более того, эксперты-сторонники обеих точек зрения говорят о приблизительно равных сроках изменения ситуации. Поэтому мы можем сделать вывод о том, что, по сути, подход екатеринбургских экспертов к оценкам рынка загородной недвижимости един, различаются только формулировки и определения. Следовательно, мы можем говорить о единственном направлении развития рынка — увеличению объемов предложения, посредством строительства.

Артем Рябов