Неизбежный Сити

Деловые районы и кварталы - посткризисная модель развития офисной недвижимости

На рынке офисной недвижимости постепенно растут спрос и цены - кризисная пауза завершается. Хотя большинство российских девелоперов прогнозирует, что уровень спроса вернется к докризисным величинам в лучшем случае во второй половине 2012 года, планировать крупные проекты надо незамедлительно. "Два года - это средний срок на подготовку проектной документации, самой территории и на прохождение процедур согласования, - говорит генеральный директор Кnight Frank Saint-Petersburg Олег Барков. - Чтобы новая недвижимость вовремя вышла на рынок, стартовать нужно сегодня".

Говоря о том, какая недвижимость выйдет на рынок, эксперты отмечают: точечные офисные объекты - уже вчерашний день. Посткризисная модель рынка - деловые районы и кварталы, которые не только удобны арендаторам, но и рационально организуют пространство крупного города. При этом в Москве девелоперам предстоит насыщать и перестраивать уже созданные кластеры деловой активности, в то время как в регионах необходимы новые проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Впрочем, как показал пример самого крупного из нестоличных проектов Сити - петербургского "Охта-Центра", - быстро деловые районы в регионах не появятся. Механизмы координации действий региональных властей и девелоперов пока сбоят.

ДОКАЗАТЕЛЬСТВО ЦИВИЛИЗАЦИИ

Развитие рынка офисной недвижимости за счет комплексной застройки - единственно возможный путь, с точки зрения брокеров, девелоперов и, главное, - потребителей, то есть арендаторов. Сегодня арендаторам неинтересен вариант "сесть" в чистом поле - отдельном здании, без сопутствующей инфраструктуры. Бизнесменам важно иметь "в одном флаконе" все возможности: государственные институты, банки, рестораны, неплохо также - жилье и детские сады здесь же или в соседних кварталах (у бизнесменов тоже есть семьи). В этом сходятся мнения московских и петербургских предпринимателей.

Директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group Петр Исаев (Москва):

- Выделение делового центра на обособленной территории внутри города - это мировая практика, преимущества которой многократно доказаны. Это дает возможность обеспечить более эффективное использование времени, повысить производительность труда за счет того, что все переговоры можно будет провести «не выходя за территорию», вместо бесконечных разъездов по пробкам в центре города.

Генеральный директор ЗАО "МКД Партнер" Юрий Воропаев (Санкт-Петербург, Москва):

- Я как арендатор заинтересован в появлении современных деловых кварталов и районов по двум основным причинам. Во-первых, новые бизнес-центры вытесняют старые - полуприспособленные под задачи бизнеса НИИ и промышленные площадки. Работать в таких офисах неудобно, и только ценовой фактор заставляет людей в них оставаться. Во-вторых, деловой район - это кластер. В своем бизнес-центре я нашел много новых клиентов - мне легче договариваться с соседями. В деловом районе этот эффект умножается: сотни фирм «варятся в одном котле», что постоянно создает новые партнерские связи и ведет к рождению новых бизнесов.

Генеральный директор НПК "Механобр-Техника" Леонид Вайсберг (Санкт-Петербург):

- Локализованные деловые кварталы - признак цивилизованности. Современный бизнесмен привык к тому, что в городе есть район, куда он идет заниматься делами. Там находятся крупные банки, основные административные институты; там все мои потенциальные партнеры и подрядчики - мне не нужно выискивать их офисы между жилыми домами и концертными залами. И, кстати, глобальные компании - те же крупные банки - брезгливо относятся к соседству с унылыми жилыми кварталами или тем более с индустриальными площадками. Для них важна возможность открыть офис в модном месте, которое "пахнет деньгами".

Мнения арендаторов и девелоперов обобщают консультанты. По словам руководителя отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Дениса Соколова, идея концентрации деловой среды вполне рациональна. "Компании не существуют отдельно друг от друга, успешный бизнес требует активных коммуникаций", - убежден эксперт. "Спорить не о чем: деловой район - неотъемлемая часть любого города, претендующего на роль делового центра, - говорит Олег Барков. - Как правило, современный европейский город имеет один центральный деловой район и еще один-два «спутника». Возможны нюансы, но чтобы локализованного центра деловой активности не было вообще - такое в цивилизованном городе невозможно".

ХВАТИТ НАМ И "МОСКВЫ-СИТИ"

Тем не менее результаты реализации идеи "Сити" - по крайней мере в Москве - оказались спорными. Проект "Москва-Сити" вызвал шквал критики, не успев до конца реализоваться. "В результате затянувшейся реализации проект себя изжил и превратился в обузу для города", - считает ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Неудачными считают эксперты и концепцию проекта, и, главное, выбранную площадку. Сити должен был перевести бизнес из центра Москвы, разгрузив транспортные потоки, - этого не случилось.

Управляющий директор NAI Becar Дмитрий Сороколетов:

- Важно понимать, для каких целей реализуются данные проекты. В мировой практике деловые кварталы строят для редевелопмента неиспользуемых промзон, а также разгрузки центра города от офисных функций с последующей транспортной разгрузкой - в Лондоне и Париже подобные проекты действительно решают эти проблемы. Идея создания деловых центров появилась еще в 60-70-х годах и с тех пор претерпела ряд изменений: теперь центр деловой активности предполагает развитую инфраструктуру и достаточно большой объем жилой недвижимости, чтобы после шести вечера жизнь в деловом районе не умирала и он не превращался в криминальный центр. На данный момент в Москве несколько деловых кварталов: "Москва-Сити", Nagatino i-Land, "Гринвуд". Насколько они востребованы, можно судить, исходя из их заполняемости: на данный момент комплекс "Москва-Сити" сдан на 40%, Nagatino i-Land - на 30%. Учитывая недострой и некоторые решаемые проблемы с транспортной доступностью (например, в Нагатине в ближайшее время откроется метро), проекты можно назвать в перспективе востребованными. Тем не менее "Москва-Сити" - довольно спорный проект. Во-первых, его площадь вряд ли сможет повлиять на рынок недвижимости сильно: для этого нужен проект площадью 5-10 млн кв. м. Во-вторых, там очень мало жилья, а существующее может использоваться только в качестве апартаментов. В-третьих, при выборе места, похоже, совершена ошибка. Функцию децентрализации этот проект, расположенный около Третьего транспортного кольца, вряд ли выполняет: для этого он должен был располагаться по меньшей мере на юго-западе Москвы. Кстати, в свое время градостроительный комитет Москвы планировал создать центр деловой активности именно на юго-западе.

Ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty Максим Жуликов:

- На начало 1990-х годов в Москве, по сути, был один офисный центр - Центр международной торговли на Краснопресненской набережной. По мере развития бизнеса, с открытием новых фирм возникла необходимость в офисных помещениях. Власти вели себя достаточно пассивно, не выделяя бюджетных средств. Правда, были попытки организовать совместные предприятия с иностранными фирмами по строительству бизнес-центров в Москве. Так, например, появилась компания Mos Enka. Развитие офисов происходило стихийно путем переоборудования бывших НИИ и заводов. Таким образом, на месте заводских территорий появились деловые районы. Например, бизнес-центр "Вивальди-Плаза" построен на месте бывшего Московского фурнитурного завода. Новое строительство было сконцентрировано в центре Москвы. Задумка построить "Москву-Сити" появилась своевременно, появление такого проекта в те годы было актуально. Но в результате затянувшейся реализации проект себя изжил и превратился в обузу для города. Он мог быть востребованным 15 лет назад в силу существовавшего тогда дефицита офисных помещений. На сегодня объемы построенной офисной недвижимости практически полностью удовлетворяют потребности арендаторов, поэтому "Москва-Сити" является избыточным элементом. При этом непродуманная концепция и огромный объем, сконцентрированный в одном месте, не делают объект конкурентоспособным на рынке и привлекательным для арендаторов. Я надеюсь, что другие города учтут ошибки "Москвы-Сити" при возведении деловых районов.

Генеральный директор ЗАО "МКД Партнер" Юрий Воропаев:

- Деловые районы развивают города в том числе с архитектурной точки зрения. Я считаю, что "Москва-Сити" со временем станет отличительной особенностью Москвы. Это красивый район, с очень интересной современной архитектурой. Мне в целом нравится этот проект - приезжая туда к партнерам поздно вечером, вижу горящие окна во многих офисах. То есть район живет уже сейчас, хотя он еще не достроен. Дайте время - и это будет полноценный, яркий Сити.

Директор центра стратегических разработок "Северо-Запад" Владимир Княгинин:

- Давайте вспомним, когда началась реализация проекта: в 1990-х годах, то есть, с точки зрения динамики городской жизни, сто лет назад. Кто мог тогда представить, какая будет ситуация с транспортом? Я не думаю, что "Москва-Сити" - ошибка, просто это проект со сложной судьбой. Если получится дооснастить его транспортной инфраструктурой, он сыграет позитивную роль. И уж точно, учитывая обстоятельства, нельзя, приводя в пример "Москву-Сити", отвергать идею деловых районов.

Так или иначе, эксперты полагают: после "Москвы-Сити" столице в ближайшее время не понадобятся новые деловые зоны. На сегодня уровень свободных офисных площадей составляет около 20%, и, пока он не приблизится к докризисным 7-8%, о массовой офисной застройке в городе можно и не думать. Место девелоперскому гигантизму сейчас в регионах. "В других российских городах заниматься комплексным освоением территорий выгоднее, и на это есть площади. Екатеринбург, Пермь, Самара - девелоперы в этих городах стремятся получить хороший кусок земли, чтобы возвести деловой квартал", - замечает коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев. В Москве таких мест почти нет, а освоение оставшихся лакун получается слишком дорогим.

ЛЕКАРСТВО ОТ СТИХИЙНОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА

Санкт-Петербург - второй по масштабу деловой центр России и ворота на ее рынок для многих иностранных компаний - ни одного делового района, в отличие от Москвы, пока не построил. Спонтанно деловой центр совпал с историческим: основная часть офисов крупных компаний разместилась вблизи Невского проспекта, а также на Васильевском острове и в престижной части Петроградской стороны. "И это плохо, - констатирует вице-президент УК "Морской фасад" Лев Пукшанский. - Во всех крупных старых европейских городах исторический центр, с узкими улицами, музеями и концертными залами, находится в одном месте, а деловой район - central business district, с офисными башнями и сотнями тысяч клерков - в другом. Музеи и клерки очень мешают друг другу". Концентрация деловой активности в исторической части Петербурга, кроме того, мешает горожанам: постоянная миграция автомобилей "клерков" через транспортные сети старого города, не подлежащие расширению, уже почти парализовала движение. Поэтому формирование делового района эксперты предлагают форсировать - но оно постоянно откладывается.

В Петербурге заявлено несколько проектов деловых районов и кварталов: "Морской фасад" (строительство жилой и офисной недвижимости на намывных территориях Васильевского острова), несколько разрозненных проектов в зоне аэропорта Пулково (в проектах доминирует конгрессно-выставочная функция), "Невская ратуша" (квартал недалеко от Смольного, центра петербургской власти, с выраженной административной функцией) и "Охта-центр". Проект "Газпрома" на Охте был самым масштабным из перечисленных и имел шанс быть реализованным быстрее других - старт строительства планировался на весну 2011 года. После решения, объявленного губернатором Валентиной Матвиенко, об отмене строительства башни "Охта-центра", перспективы Сити снова туманны.

Какой бы эксклюзивной ни казалась ситуация вокруг нашумевшего петербургского проекта, она подчеркивает ключевую для всех российских Сити проблему: возможно ли сотрудничество девелоперов и государства в проектах КОТ и в развитии городов в целом?

Генеральный директор Кnight Frank Saint-Petersburg Олег Барков:

- Немыслимо представить себе организацию делового района без очень плотного сотрудничества девелоперов с городской властью. Безусловно, построить офисную недвижимость высокого качества с сопутствующей деловой и развлекательной инфраструктурой - и постепенно добиться окупаемости вложений - бизнес способен сам. Но он никогда сам не спланирует и не построит транспортную инфраструктуру, а социальная инфраструктура - публичные пространства, культурные и спортивные объекты - должна создаваться на партнерских основаниях. И сегодня создание современных деловых районов - в большей степени рычаг развития города, чем способ удовлетворения потребностей арендаторов.

Борис Гринчель, главный научный сотрудник Института региональной экономики РАН:

- Городу все равно придется решать проблему размещения современных офисов, и обсуждение переноса "Охта-центра" - это отсрочка решения. Но, возможно, отсрочка позволит нам подойти к проблеме более обдуманно. Сейчас, к сожалению, основные критерии при рассмотрении вопроса о размещении делового района "Газпрома" в Петербурге - это культура, красота, внешний вид и прочее. Все это очень важно для такого города, как Петербург, но нужно учитывать и инфраструктурные факторы - в частности, интересы "Газпрома" как субъекта управления этим комплексом и потенциального налогоплательщика. Надо учитывать и судьбу территории Охты - не очень простого района, развитию которого может помочь "Газпром". То есть отсрочка в решении может быть и полезной, но городу надо будет работать с инвестором очень вдумчиво, чтобы не потерять такого интересного партнера, как эта компания.

Марина Липецкая, главный специалист центра стратегических разработок "Северо-Запад":

- Строительство имиджевых объектов, формирование имиджевых территорий - это один из путей превращения Петербурга в глобальный город. Появление в Петербурге фронт-офисов компаний мирового масштаба - событие, которое также выводит город на новый уровень развития. Поэтому, со всех точек зрения, строительство современного делового района - инициатива, к реализации которой надо стремиться. Но экспертная позиция ЦСР "Северо-Запад" заключается в том, что проект Сити не может быть инициативой одного частного инвестора, пусть даже крупного. Новый район, развивающий всемирно известный город Санкт-Петербург, должен быть проектом в масштабах страны, получающим всемерную поддержку, и проектом коалиционным, кроме того - многопрофильным. И если это знаковый, всероссийского уровня проект, то он станет приоритетом для городского правительства. На наш взгляд, городское правительство должно выступать инициатором такого проекта и гарантом его реализации. Функция города - определить территорию под развитие, подготовить на ней участки для осуществления девелоперских проектов с заданными параметрами и привлечь группу инвесторов, поскольку если инвестор один - риски срыва проекта или замедления его реализации высоки. Говоря о многопрофильности, мы имеем в виду, что столь крупный девелоперский проект вряд ли может быть монофункциональным. Законы развития современного города требуют, чтобы на одной территории соседствовали разные зоны - жилая, культурная, развлекательная и деловая. Полифункциональность, помимо прочего, помогает привлечь девелоперов разной специализации, каждый из которых реализует средний по величине бизнес-проект, реальнее, чем одного-двух гигантов, способных «поднять» проект Сити. В частности, независимо от того, где именно будет намечена реализация проекта "Охта-центра", город должен определить этот район как территорию под развитие и содействовать инвесторам в ее комплексном освоении.

Проекты Сити в крупных российских городах будут появляться в любом случае. Наличие или отсутствие координации действий девелоперов и городских властей влияет на сроки и качество этих проектов, а также на объем жертв, понесенных городами по дороге. Как подчеркивает Владимир Княгинин, хорошо спланированный деловой район - лекарство от стихийной офисной застройки, которая уродует город и умножает его проблемы, из которых самая актуальная, хотя далеко не единственная - транспортная. В свою очередь, экономический эффект от плановой организации делового квартала в городе проявится в формировании позитивного имиджа региона. Современные офисные площади, гостиницы для туристов, развлекательная инфраструктура, парки и пешеходные зоны - ключевые составляющие делового района - умножают не только деловую активность, но и качество жизни в городе.